Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 juin 2025, n°24/02271
Par une ordonnance de référé rendue le 24 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Toulon a statué sur un litige locatif opposant un bailleur d’habitation à son locataire. Le juge des référés a été saisi pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et allouer des sommes à titre provisionnel. La relation contractuelle, née d’un bail d’habitation de 2014 assorti d’une clause résolutoire, s’était dégradée en raison d’impayés persistants. Un commandement de payer du 5 août 2024 est demeuré partiellement infructueux. Parallèlement, le locataire, placé sous curatelle simple et hospitalisé, n’a pas pu être utilement accompagné par les services sociaux, lesquels ont indiqué ne pouvoir établir de plan d’aide.
Sur le plan procédural, une assignation a été délivrée le 29 octobre 2024 et la notification au représentant de l’État a précédé l’audience de plus de deux mois. À l’audience du 22 avril 2025, le demandeur a actualisé la dette à 4 619,25 euros, tandis que le locataire n’a pas comparu, étant toutefois représenté par le mandataire à la protection des majeurs. Les demandes portaient sur la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la provision pour arriérés, ainsi que les dépens et frais irrépétibles. La juridiction a rappelé, au visa de l’article 472 du code de procédure civile, que « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question posée tenait à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire et aux pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion et refuser les délais de paiement au regard de l’article 24 de la loi de 1989. La solution retient la régularité de la procédure, constate l’acquisition de la clause, ordonne l’expulsion, alloue une provision au titre des arriérés et de l’indemnité d’occupation, et refuse tout délai de paiement, en relevant que « le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience ».
I) Les critères de la résiliation de plein droit en référé
A) La régularité préalable et l’absence de contestation sérieuse
Le juge des référés fonde d’abord sa compétence sur le caractère non sérieusement contestable des obligations, à la condition d’une procédure irréprochable. Il souligne que « La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer […] [et] à la notification de la présente assignation au représentant de l’État deux mois avant l’audience ». Cette affirmation, décisive, verrouille l’office du juge des référés, limité à la constatation objective des manquements et à l’allocation de provisions.
La carence du locataire dans le processus de prévention des expulsions renforce ce constat. Le rapport social relate l’impossibilité d’établir un diagnostic et l’inquiétude quant aux conditions de vie. La décision relève que le locataire n’a ni répondu aux convocations ni ouvert lors du passage au domicile. Dans ce contexte, l’existence de la dette et l’inefficacité des diligences entreprises suffisent à retenir une obligation non sérieusement contestable, conformément au cadre de l’article 472 du code de procédure civile, expressément rappelé par le juge.
B) L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
La juridiction s’en tient à la lettre du bail et à l’économie de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle constate que, malgré la « clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties », l’arriéré n’a pas été apuré dans le délai imparti. D’où la formule nette : « Force est de constater que par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 octobre 2024 à minuit ». Cette chronologie ancre juridiquement le basculement du locataire en occupant sans droit ni titre et ouvre la voie aux mesures d’exécution.
La conséquence immédiate réside dans l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Le juge rappelle la nature mixte de cette indemnité et précise sa délimitation en référé : « Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges ». La solution concilie le principe de réparation du trouble de jouissance avec les limites inhérentes à la procédure de référé, qui ne peut trancher utilement que l’évidence.
II) Délais de paiement, vulnérabilité du locataire et portée de l’ordonnance
A) Le refus de délais au regard de l’article 24 de la loi de 1989
Le cœur de la décision tient au refus de toute suspension de la clause et de délais de paiement. La motivation est explicite : « Au regard des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24, il ne pourra pas être accordé de délai de paiement, le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience ». Cette lecture, classique, rappelle que le bénéfice des délais suppose un signal financier élémentaire, matérialisé par le règlement du dernier terme exigible.
La situation de vulnérabilité, marquée par une curatelle simple et une hospitalisation, n’a pas suffi à infléchir l’analyse. La présence du mandataire à l’audience et la notification régulière au représentant de l’État caractérisent le respect des garanties procédurales. Le juge des référés n’a pas compétence pour substituer un accompagnement social défaillant à une condition légale claire. La cohérence interne de la motivation demeure ainsi conforme au droit positif.
B) La portée pratique pour le contentieux locatif d’habitation
La portée de l’ordonnance est double, probatoire et opératoire. D’une part, elle confirme l’exigence de rigueur documentaire du bailleur dans le respect des formalités préalables, condition sine qua non de la reconnaissance d’une obligation non sérieusement contestable. D’autre part, elle réaffirme la centralité du dernier loyer dans l’octroi de délais, signal normatif du redressement du débiteur et pivot de la modulation judiciaire.
Sur le terrain de l’exécution, l’ordonnance précise le cadre de l’expulsion par référence aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et borne l’indemnité d’occupation à une provision certaine. La formulation protège le principe d’une liquidation ultérieure exacte, tout en garantissant la contrepartie de l’occupation. L’articulation entre protection des personnes vulnérables et force obligatoire du contrat se résout ici en faveur de la prévisibilité du régime de la clause résolutoire, sans exclure, pour l’avenir, des aménagements si les conditions légales des délais venaient à être remplies.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par une ordonnance de référé rendue le 24 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Toulon a statué sur un litige locatif opposant un bailleur d’habitation à son locataire. Le juge des référés a été saisi pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et allouer des sommes à titre provisionnel. La relation contractuelle, née d’un bail d’habitation de 2014 assorti d’une clause résolutoire, s’était dégradée en raison d’impayés persistants. Un commandement de payer du 5 août 2024 est demeuré partiellement infructueux. Parallèlement, le locataire, placé sous curatelle simple et hospitalisé, n’a pas pu être utilement accompagné par les services sociaux, lesquels ont indiqué ne pouvoir établir de plan d’aide.
Sur le plan procédural, une assignation a été délivrée le 29 octobre 2024 et la notification au représentant de l’État a précédé l’audience de plus de deux mois. À l’audience du 22 avril 2025, le demandeur a actualisé la dette à 4 619,25 euros, tandis que le locataire n’a pas comparu, étant toutefois représenté par le mandataire à la protection des majeurs. Les demandes portaient sur la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la provision pour arriérés, ainsi que les dépens et frais irrépétibles. La juridiction a rappelé, au visa de l’article 472 du code de procédure civile, que « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question posée tenait à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire et aux pouvoirs du juge des référés pour ordonner l’expulsion et refuser les délais de paiement au regard de l’article 24 de la loi de 1989. La solution retient la régularité de la procédure, constate l’acquisition de la clause, ordonne l’expulsion, alloue une provision au titre des arriérés et de l’indemnité d’occupation, et refuse tout délai de paiement, en relevant que « le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience ».
I) Les critères de la résiliation de plein droit en référé
A) La régularité préalable et l’absence de contestation sérieuse
Le juge des référés fonde d’abord sa compétence sur le caractère non sérieusement contestable des obligations, à la condition d’une procédure irréprochable. Il souligne que « La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer […] [et] à la notification de la présente assignation au représentant de l’État deux mois avant l’audience ». Cette affirmation, décisive, verrouille l’office du juge des référés, limité à la constatation objective des manquements et à l’allocation de provisions.
La carence du locataire dans le processus de prévention des expulsions renforce ce constat. Le rapport social relate l’impossibilité d’établir un diagnostic et l’inquiétude quant aux conditions de vie. La décision relève que le locataire n’a ni répondu aux convocations ni ouvert lors du passage au domicile. Dans ce contexte, l’existence de la dette et l’inefficacité des diligences entreprises suffisent à retenir une obligation non sérieusement contestable, conformément au cadre de l’article 472 du code de procédure civile, expressément rappelé par le juge.
B) L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
La juridiction s’en tient à la lettre du bail et à l’économie de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle constate que, malgré la « clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties », l’arriéré n’a pas été apuré dans le délai imparti. D’où la formule nette : « Force est de constater que par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 octobre 2024 à minuit ». Cette chronologie ancre juridiquement le basculement du locataire en occupant sans droit ni titre et ouvre la voie aux mesures d’exécution.
La conséquence immédiate réside dans l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Le juge rappelle la nature mixte de cette indemnité et précise sa délimitation en référé : « Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges ». La solution concilie le principe de réparation du trouble de jouissance avec les limites inhérentes à la procédure de référé, qui ne peut trancher utilement que l’évidence.
II) Délais de paiement, vulnérabilité du locataire et portée de l’ordonnance
A) Le refus de délais au regard de l’article 24 de la loi de 1989
Le cœur de la décision tient au refus de toute suspension de la clause et de délais de paiement. La motivation est explicite : « Au regard des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24, il ne pourra pas être accordé de délai de paiement, le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience ». Cette lecture, classique, rappelle que le bénéfice des délais suppose un signal financier élémentaire, matérialisé par le règlement du dernier terme exigible.
La situation de vulnérabilité, marquée par une curatelle simple et une hospitalisation, n’a pas suffi à infléchir l’analyse. La présence du mandataire à l’audience et la notification régulière au représentant de l’État caractérisent le respect des garanties procédurales. Le juge des référés n’a pas compétence pour substituer un accompagnement social défaillant à une condition légale claire. La cohérence interne de la motivation demeure ainsi conforme au droit positif.
B) La portée pratique pour le contentieux locatif d’habitation
La portée de l’ordonnance est double, probatoire et opératoire. D’une part, elle confirme l’exigence de rigueur documentaire du bailleur dans le respect des formalités préalables, condition sine qua non de la reconnaissance d’une obligation non sérieusement contestable. D’autre part, elle réaffirme la centralité du dernier loyer dans l’octroi de délais, signal normatif du redressement du débiteur et pivot de la modulation judiciaire.
Sur le terrain de l’exécution, l’ordonnance précise le cadre de l’expulsion par référence aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et borne l’indemnité d’occupation à une provision certaine. La formulation protège le principe d’une liquidation ultérieure exacte, tout en garantissant la contrepartie de l’occupation. L’articulation entre protection des personnes vulnérables et force obligatoire du contrat se résout ici en faveur de la prévisibilité du régime de la clause résolutoire, sans exclure, pour l’avenir, des aménagements si les conditions légales des délais venaient à être remplies.