Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 juin 2025, n°25/00245
Rendue par le Tribunal judiciaire de Toulon le 24 juin 2025, l’ordonnance de référé statue sur un bail d’habitation conclu le 12 août 2024. Un commandement de payer visant clause résolutoire a été délivré le 4 novembre 2024. La dette locative non contestée ressort à 2 016,14 euros au 4 avril 2025, avant déduction des frais indus. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2024. Il ordonne l’expulsion en cas d’échec de l’échelonnement, mais accorde des délais sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, article 24, V. La question posée tient à l’articulation entre l’acquisition de la clause, les pouvoirs du juge des référés, et la condition légale de reprise du loyer courant préalable à l’audience. La solution retient, d’une part, la résiliation de plein droit et, d’autre part, la suspension conditionnelle des effets de la clause par l’octroi d’un échéancier de trente-six mensualités, sous réserve du paiement intégral des loyers en cours.
I. Le cadre du référé et l’acquisition de la clause résolutoire
A. La compétence du juge des référés et le contrôle de régularité Le juge rappelle le principe directeur du contradictoire en cas de défaut. Il vise l’article 472 du code de procédure civile et énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Il vérifie la régularité de l’assignation, la conformité du commandement de payer, ainsi que la notification préfectorale préalable. La démarche est classique en matière de bail d’habitation, où l’office du juge des référés inclut un examen concret des conditions légales, sans trancher définitivement le fond au-delà de l’évidence.
B. La résiliation de plein droit et ses effets immédiats Constatant l’inexécution dans le délai imparti, le juge retient l’acquisition de la clause résolutoire et décide que « par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 décembre 2024 à minuit ». Les occupants deviennent « sans droit ni titre » à cette date, ce qui fonde l’expulsion postérieure, selon les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le juge rectifie le solde de la dette en déduisant des « frais de procédure » non imputables sans décision, conformément à l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. La provision est ainsi arrêtée à 1 702,63 euros, avec intérêts selon l’antériorité des sommes visées par le commandement.
II. Les délais de paiement et la suspension conditionnelle des effets de la clause
A. La condition de reprise du loyer courant avant l’audience Le juge vise l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement ». Il relève deux virements de 400 euros et 300 euros en mars 2025 et précise que le dernier mois avant l’audience est mars. Il en déduit que la condition de reprise est satisfaite, malgré l’absence de prise en compte du loyer d’avril dans le relevé. Cette appréciation concrète est conforme à l’esprit du texte, centré sur la démonstration d’une reprise effective et actuelle du paiement du courant.
B. La portée de l’échelonnement et la mécanique de la suspension Le juge octroie trente-six échéances de 47 euros, en sus du loyer et des charges. Il précise le mécanisme de suspension, en retenant que « En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et sous réserve du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, la « déchéance du terme » est acquise dès la première échéance impayée, l’expulsion pouvant être poursuivie sans nouvelle décision, et l’indemnité d’occupation courant à compter de cette déchéance. La solution opère un équilibre entre l’effectivité de la clause et l’objectif de prévention des expulsions, à la lumière du diagnostic social mentionné au dossier. Elle confirme une ligne jurisprudentielle pragmatique qui conditionne la clémence à une reprise sérieuse et vérifiable du loyer courant, tout en sécurisant le bailleur par une indemnité d’occupation égale au « dernier loyer indexé, augmenté des charges » en cas de défaillance.
La décision concilie ainsi l’autorité de la clause résolutoire dûment acquise et la faculté légale de l’aseptiser par un échéancier réaliste. Elle promeut un contrôle rigoureux des frais imputés au compte, protège la transparence du décompte, et incite à une régularisation crédible du passif dans un temps maîtrisé. L’équilibre retenu est fidèle aux textes applicables, tout en tenant compte des contraintes sociales documentées dans le diagnostic.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendue par le Tribunal judiciaire de Toulon le 24 juin 2025, l’ordonnance de référé statue sur un bail d’habitation conclu le 12 août 2024. Un commandement de payer visant clause résolutoire a été délivré le 4 novembre 2024. La dette locative non contestée ressort à 2 016,14 euros au 4 avril 2025, avant déduction des frais indus. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2024. Il ordonne l’expulsion en cas d’échec de l’échelonnement, mais accorde des délais sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, article 24, V. La question posée tient à l’articulation entre l’acquisition de la clause, les pouvoirs du juge des référés, et la condition légale de reprise du loyer courant préalable à l’audience. La solution retient, d’une part, la résiliation de plein droit et, d’autre part, la suspension conditionnelle des effets de la clause par l’octroi d’un échéancier de trente-six mensualités, sous réserve du paiement intégral des loyers en cours.
I. Le cadre du référé et l’acquisition de la clause résolutoire
A. La compétence du juge des référés et le contrôle de régularité
Le juge rappelle le principe directeur du contradictoire en cas de défaut. Il vise l’article 472 du code de procédure civile et énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Il vérifie la régularité de l’assignation, la conformité du commandement de payer, ainsi que la notification préfectorale préalable. La démarche est classique en matière de bail d’habitation, où l’office du juge des référés inclut un examen concret des conditions légales, sans trancher définitivement le fond au-delà de l’évidence.
B. La résiliation de plein droit et ses effets immédiats
Constatant l’inexécution dans le délai imparti, le juge retient l’acquisition de la clause résolutoire et décide que « par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 décembre 2024 à minuit ». Les occupants deviennent « sans droit ni titre » à cette date, ce qui fonde l’expulsion postérieure, selon les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le juge rectifie le solde de la dette en déduisant des « frais de procédure » non imputables sans décision, conformément à l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. La provision est ainsi arrêtée à 1 702,63 euros, avec intérêts selon l’antériorité des sommes visées par le commandement.
II. Les délais de paiement et la suspension conditionnelle des effets de la clause
A. La condition de reprise du loyer courant avant l’audience
Le juge vise l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement ». Il relève deux virements de 400 euros et 300 euros en mars 2025 et précise que le dernier mois avant l’audience est mars. Il en déduit que la condition de reprise est satisfaite, malgré l’absence de prise en compte du loyer d’avril dans le relevé. Cette appréciation concrète est conforme à l’esprit du texte, centré sur la démonstration d’une reprise effective et actuelle du paiement du courant.
B. La portée de l’échelonnement et la mécanique de la suspension
Le juge octroie trente-six échéances de 47 euros, en sus du loyer et des charges. Il précise le mécanisme de suspension, en retenant que « En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et sous réserve du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, la « déchéance du terme » est acquise dès la première échéance impayée, l’expulsion pouvant être poursuivie sans nouvelle décision, et l’indemnité d’occupation courant à compter de cette déchéance. La solution opère un équilibre entre l’effectivité de la clause et l’objectif de prévention des expulsions, à la lumière du diagnostic social mentionné au dossier. Elle confirme une ligne jurisprudentielle pragmatique qui conditionne la clémence à une reprise sérieuse et vérifiable du loyer courant, tout en sécurisant le bailleur par une indemnité d’occupation égale au « dernier loyer indexé, augmenté des charges » en cas de défaillance.
La décision concilie ainsi l’autorité de la clause résolutoire dûment acquise et la faculté légale de l’aseptiser par un échéancier réaliste. Elle promeut un contrôle rigoureux des frais imputés au compte, protège la transparence du décompte, et incite à une régularisation crédible du passif dans un temps maîtrisé. L’équilibre retenu est fidèle aux textes applicables, tout en tenant compte des contraintes sociales documentées dans le diagnostic.