Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 juin 2025, n°25/00317
Rendue par le tribunal judiciaire de Toulon le 24 juin 2025, cette ordonnance de référé tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu le 5 août 2021. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 27 novembre 2024, puis a assigné en référé. Le locataire, non comparant, était débiteur d’un arriéré arrêté à 6 318,33 euros au 3 avril 2025. Le juge a examiné la régularité de la procédure, la réunion des conditions de la clause résolutoire et les mesures consécutives sollicitées, incluant expulsion, indemnité d’occupation et provision sur impayés.
La procédure, introduite par assignation en référé du 6 février 2025, a été plaidée le 22 avril 2025. Le bailleur demandait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision sur la dette, une indemnité d’occupation, et l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Le locataire n’a pas comparu, ni été représenté. Le juge vise l’article 472 du code de procédure civile et rappelle qu’en cas de défaut du défendeur, il statue au fond sous réserve d’un contrôle de régularité, de recevabilité et de bien‑fondé. La question posée portait sur l’office du juge des référés en présence d’une clause résolutoire actionnée, l’exigence d’un manquement non sérieusement contestable, et l’articulation avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant des délais de paiement.
Le juge constate la régularité des diligences, notamment la notification au représentant de l’État deux mois avant l’audience, puis prononce la résiliation de plein droit à la date d’expiration du délai de deux mois suivant le commandement demeuré infructueux. Il ordonne l’expulsion, alloue une provision correspondant aux loyers impayés, fixe une indemnité d’occupation égale au dernier loyer augmenté des charges, et refuse tout délai de paiement. Des intérêts au taux légal sont dus sur la fraction de la dette figurant au commandement, puis à compter de la signification de la décision pour le surplus.
I. Les fondements et l’économie de la décision de référé
A. L’office du juge en cas de non‑comparution du locataire
Le juge fonde son contrôle sur l’article 472 du code de procédure civile, qu’il cite expressément: « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Cette référence encadre strictement l’office du juge des référés, qui ne peut accueillir les prétentions qu’en présence d’un droit non sérieusement contestable et d’une procédure parfaitement régulière.
À ce titre, l’ordonnance retient sans équivoque, après vérification, la conformité des étapes préalables: « La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi ». La validation porte notamment sur la forme du commandement de payer et la notification à l’autorité étatique afin de permettre l’intervention des services sociaux dans le délai légal. La non‑comparution ne dispense donc pas du contrôle de légalité, qui demeure préalable à toute mesure.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge constate le manquement persistant, caractérisé par un arriéré important, et rappelle la portée impérative de la clause stipulée. Il énonce que, faute d’apurement dans le délai de deux mois, « Force est de constater que par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 janvier 2025 à minuit ». Cette formule consacre la mécanique automatique voulue par l’article 24 de la loi de 1989, qui subordonne l’acquisition à un commandement régulier et resté infructueux.
La conséquence immédiate, également affirmée, réside dans le changement de statut de l’occupant: « à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre ». L’ordonnance en déduit l’office du juge des référés, compétent pour constater l’acquisition et assortir cette constatation de mesures provisoires et nécessaires à l’exécution, dès lors que l’obligation apparaît non sérieusement contestable.
II. La portée concrète des mesures ordonnées et l’appréciation de leur justesse
A. Expulsion, provisions et indemnité d’occupation
Une fois la résiliation constatée, le juge ordonne l’expulsion dans le cadre des articles L. 411‑1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en précisant l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. La motivation rappelle clairement que « il sera ordonné son expulsion, celle de ses biens et de tous occupants de son chef », conformément à la finalité conservatoire de la procédure de référé et à l’indisponibilité du bien pour le bailleur.
Sur le plan pécuniaire, l’ordonnance alloue une provision sur l’arriéré, et fixe une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges. Elle précise, dans une formule pédagogique, que l’indemnité a une « nature mixte, compensatoire et indemnitaire ». Le juge ajoute: « En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges ». La décision ventile aussi les intérêts au taux légal, courant dès le commandement pour la part y figurant, puis à la signification pour le solde, ce qui reflète une rigueur méthodique dans le calcul.
B. Refus du délai de paiement au regard de l’article 24 de la loi de 1989
Le juge refuse l’aménagement de délais, en s’appuyant sur une condition factuelle jugée déterminante. Il retient ainsi: « il ne pourra pas être accordé de délai de paiement, le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience ». Cette motivation, sobre et efficace, rattache le refus à l’exigence de reprise des paiements courants avant l’audience, fréquemment mise en avant pour apprécier la bonne foi et la crédibilité d’un échelonnement.
Le dispositif confirme la solution, sans ambiguïté: « Disons n’y avoir lieu d’accorder un délai de paiement ». L’ordonnance s’inscrit dans une ligne constante où le juge des référés réserve les délais aux situations faisant apparaître un apurement sérieux et crédible, à l’aune de la dette, des revenus et de la reprise des échéances. La cohérence d’ensemble renforce la sécurité juridique des bailleurs tout en rappelant aux preneurs l’impératif d’une réaction diligente et documentée dès le commandement.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendue par le tribunal judiciaire de Toulon le 24 juin 2025, cette ordonnance de référé tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu le 5 août 2021. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 27 novembre 2024, puis a assigné en référé. Le locataire, non comparant, était débiteur d’un arriéré arrêté à 6 318,33 euros au 3 avril 2025. Le juge a examiné la régularité de la procédure, la réunion des conditions de la clause résolutoire et les mesures consécutives sollicitées, incluant expulsion, indemnité d’occupation et provision sur impayés.
La procédure, introduite par assignation en référé du 6 février 2025, a été plaidée le 22 avril 2025. Le bailleur demandait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision sur la dette, une indemnité d’occupation, et l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Le locataire n’a pas comparu, ni été représenté. Le juge vise l’article 472 du code de procédure civile et rappelle qu’en cas de défaut du défendeur, il statue au fond sous réserve d’un contrôle de régularité, de recevabilité et de bien‑fondé. La question posée portait sur l’office du juge des référés en présence d’une clause résolutoire actionnée, l’exigence d’un manquement non sérieusement contestable, et l’articulation avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant des délais de paiement.
Le juge constate la régularité des diligences, notamment la notification au représentant de l’État deux mois avant l’audience, puis prononce la résiliation de plein droit à la date d’expiration du délai de deux mois suivant le commandement demeuré infructueux. Il ordonne l’expulsion, alloue une provision correspondant aux loyers impayés, fixe une indemnité d’occupation égale au dernier loyer augmenté des charges, et refuse tout délai de paiement. Des intérêts au taux légal sont dus sur la fraction de la dette figurant au commandement, puis à compter de la signification de la décision pour le surplus.
I. Les fondements et l’économie de la décision de référé
A. L’office du juge en cas de non‑comparution du locataire
Le juge fonde son contrôle sur l’article 472 du code de procédure civile, qu’il cite expressément: « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Cette référence encadre strictement l’office du juge des référés, qui ne peut accueillir les prétentions qu’en présence d’un droit non sérieusement contestable et d’une procédure parfaitement régulière.
À ce titre, l’ordonnance retient sans équivoque, après vérification, la conformité des étapes préalables: « La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi ». La validation porte notamment sur la forme du commandement de payer et la notification à l’autorité étatique afin de permettre l’intervention des services sociaux dans le délai légal. La non‑comparution ne dispense donc pas du contrôle de légalité, qui demeure préalable à toute mesure.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge constate le manquement persistant, caractérisé par un arriéré important, et rappelle la portée impérative de la clause stipulée. Il énonce que, faute d’apurement dans le délai de deux mois, « Force est de constater que par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 janvier 2025 à minuit ». Cette formule consacre la mécanique automatique voulue par l’article 24 de la loi de 1989, qui subordonne l’acquisition à un commandement régulier et resté infructueux.
La conséquence immédiate, également affirmée, réside dans le changement de statut de l’occupant: « à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre ». L’ordonnance en déduit l’office du juge des référés, compétent pour constater l’acquisition et assortir cette constatation de mesures provisoires et nécessaires à l’exécution, dès lors que l’obligation apparaît non sérieusement contestable.
II. La portée concrète des mesures ordonnées et l’appréciation de leur justesse
A. Expulsion, provisions et indemnité d’occupation
Une fois la résiliation constatée, le juge ordonne l’expulsion dans le cadre des articles L. 411‑1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en précisant l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. La motivation rappelle clairement que « il sera ordonné son expulsion, celle de ses biens et de tous occupants de son chef », conformément à la finalité conservatoire de la procédure de référé et à l’indisponibilité du bien pour le bailleur.
Sur le plan pécuniaire, l’ordonnance alloue une provision sur l’arriéré, et fixe une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges. Elle précise, dans une formule pédagogique, que l’indemnité a une « nature mixte, compensatoire et indemnitaire ». Le juge ajoute: « En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges ». La décision ventile aussi les intérêts au taux légal, courant dès le commandement pour la part y figurant, puis à la signification pour le solde, ce qui reflète une rigueur méthodique dans le calcul.
B. Refus du délai de paiement au regard de l’article 24 de la loi de 1989
Le juge refuse l’aménagement de délais, en s’appuyant sur une condition factuelle jugée déterminante. Il retient ainsi: « il ne pourra pas être accordé de délai de paiement, le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience ». Cette motivation, sobre et efficace, rattache le refus à l’exigence de reprise des paiements courants avant l’audience, fréquemment mise en avant pour apprécier la bonne foi et la crédibilité d’un échelonnement.
Le dispositif confirme la solution, sans ambiguïté: « Disons n’y avoir lieu d’accorder un délai de paiement ». L’ordonnance s’inscrit dans une ligne constante où le juge des référés réserve les délais aux situations faisant apparaître un apurement sérieux et crédible, à l’aune de la dette, des revenus et de la reprise des échéances. La cohérence d’ensemble renforce la sécurité juridique des bailleurs tout en rappelant aux preneurs l’impératif d’une réaction diligente et documentée dès le commandement.