Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 juin 2025, n°25/01024
Le Tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé le 24 juin 2025 (n° RG 25/01024), a été saisi d’un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire. Les faits tiennent à un bail d’habitation signé le 27 décembre 2021, assorti d’une clause résolutoire, à la suite duquel des impayés de loyers et charges ont été constatés selon un décompte arrêté au 7 avril 2025. Un commandement de payer a été délivré le 14 novembre 2024, puis l’assignation en référé a été notifiée au représentant de l’État deux mois avant l’audience, les services sociaux ayant, en outre, transmis un procès-verbal de carence faute de présentation du locataire. Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision au titre des arriérés, une indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’une astreinte. Le locataire n’a ni comparu ni été représenté.
La procédure a été menée en référé, audience tenue le 22 avril 2025. L’ordonnance retient le cadre de l’article 472 du code de procédure civile, statue sur la régularité de la procédure et apprécie le bien-fondé des demandes au vu des pièces produites. La demande d’astreinte est rejetée. L’expulsion est ordonnée dans les conditions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec autorisation d’enlèvement des biens en sûreté de paiement. La juridiction accorde une provision correspondant au solde des impayés et fixe une indemnité d’occupation égale au dernier loyer charges comprises à compter de la résiliation. La question posée tenait aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire en cas de défaut du locataire, aux contrôles propres au référé locatif, et à l’étendue des mesures accessoires, notamment l’indemnité d’occupation, l’astreinte et d’éventuels délais de grâce. L’ordonnance répond affirmativement sur la résiliation de plein droit, organise l’expulsion, retient l’indemnité d’occupation, rejette l’astreinte et écarte tout délai de paiement.
I. Le contrôle du juge des référés sur la régularité et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Les conditions de recevabilité et de régularité en cas de défaut du défendeur
La juridiction rappelle le standard procédural gouvernant le défaut, citant l’article 472 du code de procédure civile: « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». En l’espèce, l’ordonnance relève une assignation régulièrement délivrée, la notification à l’autorité préfectorale deux mois avant l’audience, et le respect des exigences formelles du commandement de payer. La production d’un procès-verbal de carence des services sociaux confirme l’accomplissement du diagnostic social et financier, élément devenu central dans la procédure d’expulsion pour impayés.
Ce contrôle de régularité se double d’une vérification de l’assiette de la demande provisoire. Le juge se fonde sur les pièces comptables produites, retient un montant déterminé d’impayés arrêté à une date précise, et vérifie l’absence de contestation utile du débiteur défaillant. La démarche illustre une application classique des pouvoirs du juge des référés, limitée à l’évidence des obligations et à l’absence de contestation sérieuse, dans un cadre protecteur du logement principal.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Ayant établi la régularité des diligences, l’ordonnance constate l’acquisition de la clause résolutoire à l’issue du délai légal. Elle énonce: « Force est de constater que par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 janvier 2025 à minuit pour non apurement de la dette, qu’à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité ». Le raisonnement articule le commandement et le délai de deux mois, l’absence d’apurement intégral, puis le basculement de la qualité de locataire à celle d’occupant sans droit ni titre.
La conséquence pratique est l’organisation de l’expulsion selon le code des procédures civiles d’exécution. L’ordonnance ordonne l’expulsion après le délai postérieur au commandement de quitter les lieux, avec concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. La mesure demeure encadrée par les formalités d’usage, ce qui maintient l’équilibre entre l’efficacité de la clause résolutoire et les garanties d’exécution. Cette première série de motifs place la décision dans le sillage des référés locatifs de droit commun, où la clause résolutoire, dûment mise en œuvre, conduit à une résiliation de plein droit sous réserve du respect du formalisme et d’une dette certaine.
II. L’étendue des mesures ordonnées et leurs limites en référé locatif
A. Condamnations provisionnelles et indemnité d’occupation: principe et modalité
S’agissant des impayés, la juridiction alloue une provision à hauteur du décompte produit, assortie d’intérêts au taux légal, partiellement à compter du commandement et, pour le surplus, à compter de la signification de l’ordonnance. La logique provisoire domine et se justifie par l’absence de contestation sérieuse et la nature du référé. L’ordonnance consacre, en outre, l’indemnité d’occupation, en ces termes: « L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi ».
Ce cadrage retient une référence claire: le dernier loyer, charges comprises, comme mesure de la créance non sérieusement contestable pendant l’occupation post-résiliation. La solution concilie la nature indemnitaire de la somme avec une base de calcul objective, stable et immédiatement exécutoire. Elle éclaire la finalité de l’indemnité d’occupation, distincte des loyers contractuels, tout en assurant au bailleur la compensation de l’indisponibilité du bien.
B. Rejet de l’astreinte et absence de délais de grâce: portée et discussion critique
La juridiction refuse l’astreinte, motivant ainsi: « La demande d’astreinte ne peut être accueillie, car elle n’est pas formulée en lien avec l’injonction de faire que constitue le départ volontaire du locataire, mais en lien avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat ». Cette motivation rappelle utilement la répartition des compétences en matière d’exécution forcée et l’inopérance d’une astreinte attachée à un acte confié à l’auxiliaire de justice et à l’autorité administrative.
Plus discutée est l’affirmation selon laquelle « Au vu du droit positif, faute d’accord du bailleur, aucun délai de grâce n’est possible légalement, les derniers loyers et charges avant l’audience n’ayant été que partiellement payés au vu du décompte produit et non contesté ». La loi du 6 juillet 1989 admet, en principe, la possibilité de délais et la suspension de la clause résolutoire, sous conditions strictes, lorsque la situation du locataire et la perspective d’apurement le justifient. Le référé loge traditionnellement la demande dans le cadre des pouvoirs du juge du contrat, à condition que les éléments de solvabilité et de régularisation soient établis. L’ordonnance rattache ici l’impossibilité des délais à l’absence d’accord du bailleur et à la persistance d’un impayé significatif, ce qui recentre la solution sur l’évidence de la défaillance et la vocation du référé à trancher l’urgence.
Cette option présente deux conséquences. D’une part, elle confirme une ligne stricte lorsque le diagnostic social n’a pas abouti et que les paiements récents restent insuffisants. D’autre part, elle peut paraître restrictive au regard de la finalité sociale des délais, laquelle ne dépend pas, en principe, du consentement du bailleur mais de l’appréciation judiciaire des garanties d’exécution. La portée immédiate demeure cependant circonscrite à l’espèce, marquée par une carence caractérisée et l’absence de contestation sérieuse, ce qui justifie la préférence donnée à l’effectivité de la clause résolutoire.
Au total, l’ordonnance équilibre l’exigence de régularité formelle et l’urgence propre au référé, tout en rappelant les bornes de l’astreinte et en consacrant une indemnité d’occupation mesurée. La discussion sur les délais de grâce invite, pour l’avenir, à une appréciation fine des éléments de solvabilité et des efforts d’apurement, afin d’articuler la protection du logement et l’autorité de la clause résolutoire lorsque les conditions légales sont réunies.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé le 24 juin 2025 (n° RG 25/01024), a été saisi d’un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire. Les faits tiennent à un bail d’habitation signé le 27 décembre 2021, assorti d’une clause résolutoire, à la suite duquel des impayés de loyers et charges ont été constatés selon un décompte arrêté au 7 avril 2025. Un commandement de payer a été délivré le 14 novembre 2024, puis l’assignation en référé a été notifiée au représentant de l’État deux mois avant l’audience, les services sociaux ayant, en outre, transmis un procès-verbal de carence faute de présentation du locataire. Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision au titre des arriérés, une indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’une astreinte. Le locataire n’a ni comparu ni été représenté.
La procédure a été menée en référé, audience tenue le 22 avril 2025. L’ordonnance retient le cadre de l’article 472 du code de procédure civile, statue sur la régularité de la procédure et apprécie le bien-fondé des demandes au vu des pièces produites. La demande d’astreinte est rejetée. L’expulsion est ordonnée dans les conditions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec autorisation d’enlèvement des biens en sûreté de paiement. La juridiction accorde une provision correspondant au solde des impayés et fixe une indemnité d’occupation égale au dernier loyer charges comprises à compter de la résiliation. La question posée tenait aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire en cas de défaut du locataire, aux contrôles propres au référé locatif, et à l’étendue des mesures accessoires, notamment l’indemnité d’occupation, l’astreinte et d’éventuels délais de grâce. L’ordonnance répond affirmativement sur la résiliation de plein droit, organise l’expulsion, retient l’indemnité d’occupation, rejette l’astreinte et écarte tout délai de paiement.
I. Le contrôle du juge des référés sur la régularité et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Les conditions de recevabilité et de régularité en cas de défaut du défendeur
La juridiction rappelle le standard procédural gouvernant le défaut, citant l’article 472 du code de procédure civile: « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». En l’espèce, l’ordonnance relève une assignation régulièrement délivrée, la notification à l’autorité préfectorale deux mois avant l’audience, et le respect des exigences formelles du commandement de payer. La production d’un procès-verbal de carence des services sociaux confirme l’accomplissement du diagnostic social et financier, élément devenu central dans la procédure d’expulsion pour impayés.
Ce contrôle de régularité se double d’une vérification de l’assiette de la demande provisoire. Le juge se fonde sur les pièces comptables produites, retient un montant déterminé d’impayés arrêté à une date précise, et vérifie l’absence de contestation utile du débiteur défaillant. La démarche illustre une application classique des pouvoirs du juge des référés, limitée à l’évidence des obligations et à l’absence de contestation sérieuse, dans un cadre protecteur du logement principal.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Ayant établi la régularité des diligences, l’ordonnance constate l’acquisition de la clause résolutoire à l’issue du délai légal. Elle énonce: « Force est de constater que par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 janvier 2025 à minuit pour non apurement de la dette, qu’à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité ». Le raisonnement articule le commandement et le délai de deux mois, l’absence d’apurement intégral, puis le basculement de la qualité de locataire à celle d’occupant sans droit ni titre.
La conséquence pratique est l’organisation de l’expulsion selon le code des procédures civiles d’exécution. L’ordonnance ordonne l’expulsion après le délai postérieur au commandement de quitter les lieux, avec concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. La mesure demeure encadrée par les formalités d’usage, ce qui maintient l’équilibre entre l’efficacité de la clause résolutoire et les garanties d’exécution. Cette première série de motifs place la décision dans le sillage des référés locatifs de droit commun, où la clause résolutoire, dûment mise en œuvre, conduit à une résiliation de plein droit sous réserve du respect du formalisme et d’une dette certaine.
II. L’étendue des mesures ordonnées et leurs limites en référé locatif
A. Condamnations provisionnelles et indemnité d’occupation: principe et modalité
S’agissant des impayés, la juridiction alloue une provision à hauteur du décompte produit, assortie d’intérêts au taux légal, partiellement à compter du commandement et, pour le surplus, à compter de la signification de l’ordonnance. La logique provisoire domine et se justifie par l’absence de contestation sérieuse et la nature du référé. L’ordonnance consacre, en outre, l’indemnité d’occupation, en ces termes: « L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi ».
Ce cadrage retient une référence claire: le dernier loyer, charges comprises, comme mesure de la créance non sérieusement contestable pendant l’occupation post-résiliation. La solution concilie la nature indemnitaire de la somme avec une base de calcul objective, stable et immédiatement exécutoire. Elle éclaire la finalité de l’indemnité d’occupation, distincte des loyers contractuels, tout en assurant au bailleur la compensation de l’indisponibilité du bien.
B. Rejet de l’astreinte et absence de délais de grâce: portée et discussion critique
La juridiction refuse l’astreinte, motivant ainsi: « La demande d’astreinte ne peut être accueillie, car elle n’est pas formulée en lien avec l’injonction de faire que constitue le départ volontaire du locataire, mais en lien avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat ». Cette motivation rappelle utilement la répartition des compétences en matière d’exécution forcée et l’inopérance d’une astreinte attachée à un acte confié à l’auxiliaire de justice et à l’autorité administrative.
Plus discutée est l’affirmation selon laquelle « Au vu du droit positif, faute d’accord du bailleur, aucun délai de grâce n’est possible légalement, les derniers loyers et charges avant l’audience n’ayant été que partiellement payés au vu du décompte produit et non contesté ». La loi du 6 juillet 1989 admet, en principe, la possibilité de délais et la suspension de la clause résolutoire, sous conditions strictes, lorsque la situation du locataire et la perspective d’apurement le justifient. Le référé loge traditionnellement la demande dans le cadre des pouvoirs du juge du contrat, à condition que les éléments de solvabilité et de régularisation soient établis. L’ordonnance rattache ici l’impossibilité des délais à l’absence d’accord du bailleur et à la persistance d’un impayé significatif, ce qui recentre la solution sur l’évidence de la défaillance et la vocation du référé à trancher l’urgence.
Cette option présente deux conséquences. D’une part, elle confirme une ligne stricte lorsque le diagnostic social n’a pas abouti et que les paiements récents restent insuffisants. D’autre part, elle peut paraître restrictive au regard de la finalité sociale des délais, laquelle ne dépend pas, en principe, du consentement du bailleur mais de l’appréciation judiciaire des garanties d’exécution. La portée immédiate demeure cependant circonscrite à l’espèce, marquée par une carence caractérisée et l’absence de contestation sérieuse, ce qui justifie la préférence donnée à l’effectivité de la clause résolutoire.
Au total, l’ordonnance équilibre l’exigence de régularité formelle et l’urgence propre au référé, tout en rappelant les bornes de l’astreinte et en consacrant une indemnité d’occupation mesurée. La discussion sur les délais de grâce invite, pour l’avenir, à une appréciation fine des éléments de solvabilité et des efforts d’apurement, afin d’articuler la protection du logement et l’autorité de la clause résolutoire lorsque les conditions légales sont réunies.