Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 juin 2025, n°25/01084
Toulon, 24 juin 2025 (référé). Un bail d’habitation conclu le 13 février 2018 comportait une clause résolutoire. Un commandement de payer avait été signifié le 21 octobre 2024. Les loyers n’étaient plus acquittés depuis le 1er juillet 2024, à l’exception d’un versement unique de 500 euros, tandis que l’intéressé sollicitait des délais et annonçait un paiement partiel. La saisine des services compétents est intervenue, un diagnostic social et financier a été transmis, puis l’affaire a été plaidée le 22 avril 2025.
Le demandeur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision au titre des impayés, une indemnité d’occupation, des frais et l’exécution provisoire. Le défendeur requérait des délais de paiement en expliquant sa situation professionnelle et sa perspective de règlement partiel. La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et ses effets, ainsi que sur l’octroi de délais et la fixation de l’indemnité d’occupation. La juridiction retient que « la procédure diligentée est régulière » et que « la dette de loyer n’est pas contestée », constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion, refuse l’astreinte et les délais, fixe les provisions et rappelle l’exécution provisoire.
I. La résiliation de plein droit par clause résolutoire et ses effets
A. Les conditions d’acquisition au regard des impayés et du commandement
La décision rappelle que « les parties sont liées par un bail du 13 février 2018 contenant une clause résolutoire » et que « la procédure diligentée est régulière ». Elle constate que le commandement de payer du 21 octobre 2024 a respecté les exigences légales, notamment la notification préalable destinée à mobiliser les organismes sociaux compétents dans le délai utile. La motivation souligne que « la dette de loyer n’est pas contestée » et que le décompte établi établit une inexécution persistante depuis juillet 2024.
L’office se concentre sur l’apurement dans le délai de deux mois. La juridiction note l’absence de régularisation intégrale et un versement isolé insuffisant. Elle énonce, en des termes décisifs, que « par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 décembre 2024 à minuit ». Le raisonnement s’adosse au mécanisme légal qui subordonne la purge de la clause au paiement complet des sommes exigibles dans le délai imparti par le commandement.
B. Les conséquences: perte du titre, expulsion et cadre procédural de l’exécution
La décision tire la conséquence immédiate de la résiliation: « le locataire est devenu occupant sans droit ni titre ». Elle articule ensuite la mesure d’expulsion avec les textes d’exécution forcée, précisant qu’elle intervient « à défaut […] d’avoir volontairement libéré les lieux […] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ». Le cadre normatif mentionné englobe les dispositions relatives à l’expulsion et aux formalités d’usage, assurant l’articulation entre le droit au logement et le droit de propriété.
L’astreinte est jugée inutile en présence de la faculté de réquisitionner la force publique. Le juge indique qu’« il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte » au sens de la modulation permise par l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette appréciation confirme le caractère subsidiaire de l’astreinte lorsque les mécanismes d’exécution de droit commun suffisent à garantir l’effectivité de la décision.
II. L’encadrement des aménagements financiers et la mesure de l’occupation post-résiliation
A. Le refus des délais de paiement au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Le texte applicable commande un contrôle strict des conditions de recevabilité et d’opportunité des délais. La juridiction retient que « au regard des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24, il ne pourra pas être accordé de délai de paiement, le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience ». La clause résolutoire ayant produit effet, l’absence de reprise effective du paiement courant fait obstacle aux délais.
La solution manifeste une cohérence d’ensemble: la résiliation intervenue de plein droit assèche l’économie contractuelle et déplace la relation dans le régime indemnitaire. Le contrôle opéré reste circonscrit au référé, qui n’a pas vocation à substituer une restructuration de dette aux conditions légales précisées par le législateur pour préserver la sincérité des délais.
B. L’indemnité d’occupation, la provision et la proportionnalité des mesures
La juridiction précise la nature de l’indemnité d’occupation, « de nature mixte, compensatoire et indemnitaire ». Conformément à l’office du référé, « il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable ». Le montant retenu égal au « dernier loyer augmenté des charges » s’applique « à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux et remise des clés ». La fixation d’intérêts au taux légal sur la provision d’impayés respecte l’exigence de certitude et de liquidité de la dette partiellement échue.
Le refus d’astreinte s’accorde avec la recherche d’une réponse proportionnée. La mention selon laquelle « le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante […] il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte » situe utilement le curseur entre contrainte pécuniaire et exécution matérielle. La solution, complétée par l’autorisation d’enlèvement des biens selon le code des procédures civiles d’exécution, assure l’équilibre entre l’effectivité de la décision et la limitation des mesures accessoires.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Toulon, 24 juin 2025 (référé). Un bail d’habitation conclu le 13 février 2018 comportait une clause résolutoire. Un commandement de payer avait été signifié le 21 octobre 2024. Les loyers n’étaient plus acquittés depuis le 1er juillet 2024, à l’exception d’un versement unique de 500 euros, tandis que l’intéressé sollicitait des délais et annonçait un paiement partiel. La saisine des services compétents est intervenue, un diagnostic social et financier a été transmis, puis l’affaire a été plaidée le 22 avril 2025.
Le demandeur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision au titre des impayés, une indemnité d’occupation, des frais et l’exécution provisoire. Le défendeur requérait des délais de paiement en expliquant sa situation professionnelle et sa perspective de règlement partiel. La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et ses effets, ainsi que sur l’octroi de délais et la fixation de l’indemnité d’occupation. La juridiction retient que « la procédure diligentée est régulière » et que « la dette de loyer n’est pas contestée », constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion, refuse l’astreinte et les délais, fixe les provisions et rappelle l’exécution provisoire.
I. La résiliation de plein droit par clause résolutoire et ses effets
A. Les conditions d’acquisition au regard des impayés et du commandement
La décision rappelle que « les parties sont liées par un bail du 13 février 2018 contenant une clause résolutoire » et que « la procédure diligentée est régulière ». Elle constate que le commandement de payer du 21 octobre 2024 a respecté les exigences légales, notamment la notification préalable destinée à mobiliser les organismes sociaux compétents dans le délai utile. La motivation souligne que « la dette de loyer n’est pas contestée » et que le décompte établi établit une inexécution persistante depuis juillet 2024.
L’office se concentre sur l’apurement dans le délai de deux mois. La juridiction note l’absence de régularisation intégrale et un versement isolé insuffisant. Elle énonce, en des termes décisifs, que « par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 décembre 2024 à minuit ». Le raisonnement s’adosse au mécanisme légal qui subordonne la purge de la clause au paiement complet des sommes exigibles dans le délai imparti par le commandement.
B. Les conséquences: perte du titre, expulsion et cadre procédural de l’exécution
La décision tire la conséquence immédiate de la résiliation: « le locataire est devenu occupant sans droit ni titre ». Elle articule ensuite la mesure d’expulsion avec les textes d’exécution forcée, précisant qu’elle intervient « à défaut […] d’avoir volontairement libéré les lieux […] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ». Le cadre normatif mentionné englobe les dispositions relatives à l’expulsion et aux formalités d’usage, assurant l’articulation entre le droit au logement et le droit de propriété.
L’astreinte est jugée inutile en présence de la faculté de réquisitionner la force publique. Le juge indique qu’« il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte » au sens de la modulation permise par l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette appréciation confirme le caractère subsidiaire de l’astreinte lorsque les mécanismes d’exécution de droit commun suffisent à garantir l’effectivité de la décision.
II. L’encadrement des aménagements financiers et la mesure de l’occupation post-résiliation
A. Le refus des délais de paiement au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Le texte applicable commande un contrôle strict des conditions de recevabilité et d’opportunité des délais. La juridiction retient que « au regard des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24, il ne pourra pas être accordé de délai de paiement, le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience ». La clause résolutoire ayant produit effet, l’absence de reprise effective du paiement courant fait obstacle aux délais.
La solution manifeste une cohérence d’ensemble: la résiliation intervenue de plein droit assèche l’économie contractuelle et déplace la relation dans le régime indemnitaire. Le contrôle opéré reste circonscrit au référé, qui n’a pas vocation à substituer une restructuration de dette aux conditions légales précisées par le législateur pour préserver la sincérité des délais.
B. L’indemnité d’occupation, la provision et la proportionnalité des mesures
La juridiction précise la nature de l’indemnité d’occupation, « de nature mixte, compensatoire et indemnitaire ». Conformément à l’office du référé, « il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable ». Le montant retenu égal au « dernier loyer augmenté des charges » s’applique « à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux et remise des clés ». La fixation d’intérêts au taux légal sur la provision d’impayés respecte l’exigence de certitude et de liquidité de la dette partiellement échue.
Le refus d’astreinte s’accorde avec la recherche d’une réponse proportionnée. La mention selon laquelle « le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante […] il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte » situe utilement le curseur entre contrainte pécuniaire et exécution matérielle. La solution, complétée par l’autorisation d’enlèvement des biens selon le code des procédures civiles d’exécution, assure l’équilibre entre l’effectivité de la décision et la limitation des mesures accessoires.