Tribunal judiciaire de Toulon, le 24 juin 2025, n°25/01107
Le Tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé le 24 juin 2025, a eu à connaître d’une demande en expulsion et en paiement formulée par un bailleur social contre son locataire. Les faits révèlent l’existence d’un bail assorti d’une clause résolutoire et un impayé locatif important. Le bailleur a régulièrement notifié un commandement de payer, resté sans effet à l’expiration du délai de deux mois. La locataire, défaillante, n’a pas comparu à l’instance. Le juge des référés devait déterminer si les conditions de la résiliation de plein droit du bail et de l’expulsion étaient réunies. L’ordonnance constate la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion et condamne la locataire au paiement des sommes dues. Cette décision illustre rigoureusement le régime de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation et en précise les conséquences procédurales.
La décision procède d’abord à une application stricte des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Le juge vérifie scrupuleusement la régularité de la procédure, constatant que le commandement de payer du 17 septembre 2024 était conforme et que l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État dans les délais. Il relève ensuite que le défaut de paiement intégral dans le délai de deux mois est établi, l’arriéré s’élevant à 7 320,84 euros. Le juge en déduit que la condition substantielle est remplie, déclarant que « par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17 novembre 2024 à minuit ». Cette formulation consacre l’automaticité du mécanisme contractuel, le juge se bornant à en constater la réalisation. L’ordonnance écarte ainsi toute appréciation discrétionnaire sur le bien-fondé de la résolution, se conformant à la lettre du contrat et à la jurisprudence qui en fait la loi des parties. La solution affirme la force obligatoire de la clause conventionnelle lorsque son déclenchement est certain.
L’ordonnance détermine ensuite avec précision les conséquences juridiques de cette résolution de plein droit. La première conséquence est le changement de statut de l’occupant, qui devient un « occupant sans droit ni titre » à compter de la date de résolution. Ce qualificatif ouvre droit à l’expulsion, ordonnée ici avec le concours de la force publique après un ultime délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. La seconde conséquence concerne la créance du bailleur. Le juge distingue nettement l’arriéré de loyers dus en exécution du bail, condamné à titre provisionnel, et l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à la résiliation. Sur ce point, l’ordonnance retient une mesure provisionnelle correspondant au « dernier loyer augmenté des charges », soit 466,78 euros, en excluant le surloyer. Elle précise que cette indemnité, « dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien », est « non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle ». Cette analyse isole avec clarté le fondement délictuel de l’indemnité d’occupation de son origine contractuelle, en limitant son calcul aux éléments incontestables.
La portée de cette ordonnance est significative en pratique pour les bailleurs sociaux. Elle confirme l’efficacité du recours au référé pour obtenir une mesure d’expulsion rapide dès lors que la clause résolutoire a joué. Le juge rappelle utilement les exigences procédurales impératives, notamment la notification à l’autorité administrative, garantissant la protection des dispositifs d’aide. Toutefois, la rigueur de la solution peut interroger. En constatant une résiliation de plein droit sans examen des circonstances personnelles du locataire, le juge fait prévaloir la sécurité contractuelle sur toute considération équitable. Cette approche est conforme au droit positif mais révèle la dureté d’un mécanisme purement automatique en matière de logement social. La fixation de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer hors surloyer constitue une interprétation restrictive favorable au locataire, limitant la créance du bailleur à sa part strictement incontestable. Cette prudence jurisprudentielle tempère la sévérité de l’expulsion en encadrant ses effets financiers.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé le 24 juin 2025, a eu à connaître d’une demande en expulsion et en paiement formulée par un bailleur social contre son locataire. Les faits révèlent l’existence d’un bail assorti d’une clause résolutoire et un impayé locatif important. Le bailleur a régulièrement notifié un commandement de payer, resté sans effet à l’expiration du délai de deux mois. La locataire, défaillante, n’a pas comparu à l’instance. Le juge des référés devait déterminer si les conditions de la résiliation de plein droit du bail et de l’expulsion étaient réunies. L’ordonnance constate la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion et condamne la locataire au paiement des sommes dues. Cette décision illustre rigoureusement le régime de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation et en précise les conséquences procédurales.
La décision procède d’abord à une application stricte des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Le juge vérifie scrupuleusement la régularité de la procédure, constatant que le commandement de payer du 17 septembre 2024 était conforme et que l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État dans les délais. Il relève ensuite que le défaut de paiement intégral dans le délai de deux mois est établi, l’arriéré s’élevant à 7 320,84 euros. Le juge en déduit que la condition substantielle est remplie, déclarant que « par l’acquisition de la clause résolutoire le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17 novembre 2024 à minuit ». Cette formulation consacre l’automaticité du mécanisme contractuel, le juge se bornant à en constater la réalisation. L’ordonnance écarte ainsi toute appréciation discrétionnaire sur le bien-fondé de la résolution, se conformant à la lettre du contrat et à la jurisprudence qui en fait la loi des parties. La solution affirme la force obligatoire de la clause conventionnelle lorsque son déclenchement est certain.
L’ordonnance détermine ensuite avec précision les conséquences juridiques de cette résolution de plein droit. La première conséquence est le changement de statut de l’occupant, qui devient un « occupant sans droit ni titre » à compter de la date de résolution. Ce qualificatif ouvre droit à l’expulsion, ordonnée ici avec le concours de la force publique après un ultime délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. La seconde conséquence concerne la créance du bailleur. Le juge distingue nettement l’arriéré de loyers dus en exécution du bail, condamné à titre provisionnel, et l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à la résiliation. Sur ce point, l’ordonnance retient une mesure provisionnelle correspondant au « dernier loyer augmenté des charges », soit 466,78 euros, en excluant le surloyer. Elle précise que cette indemnité, « dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien », est « non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle ». Cette analyse isole avec clarté le fondement délictuel de l’indemnité d’occupation de son origine contractuelle, en limitant son calcul aux éléments incontestables.
La portée de cette ordonnance est significative en pratique pour les bailleurs sociaux. Elle confirme l’efficacité du recours au référé pour obtenir une mesure d’expulsion rapide dès lors que la clause résolutoire a joué. Le juge rappelle utilement les exigences procédurales impératives, notamment la notification à l’autorité administrative, garantissant la protection des dispositifs d’aide. Toutefois, la rigueur de la solution peut interroger. En constatant une résiliation de plein droit sans examen des circonstances personnelles du locataire, le juge fait prévaloir la sécurité contractuelle sur toute considération équitable. Cette approche est conforme au droit positif mais révèle la dureté d’un mécanisme purement automatique en matière de logement social. La fixation de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer hors surloyer constitue une interprétation restrictive favorable au locataire, limitant la créance du bailleur à sa part strictement incontestable. Cette prudence jurisprudentielle tempère la sévérité de l’expulsion en encadrant ses effets financiers.