Tribunal judiciaire de Toulouse, le 17 juin 2025, n°24/04575
Rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 17 juin 2025, ce jugement tranche un litige de fin de bail opposant un bailleur social à deux anciens locataires. Loué en 2017, le logement a été restitué en 2022, un état des lieux de sortie ayant été établi en l’absence des preneurs. Le bailleur a réclamé un arriéré global comprenant loyers et charges, ainsi que des frais de remise en état, après déduction du dépôt de garantie. Assignés fin 2024, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte que le juge a statué par défaut selon l’article 472 du Code de procédure civile.
La procédure révèle une demande principale au titre des loyers et charges, appuyée par un décompte arrêté, et une demande distincte de réparations locatives, fondée sur l’état des lieux de sortie unilatéral. L’enjeu juridique tient à la valeur probatoire d’un tel document pour imputer des dégradations et, corrélativement, à l’office du juge saisi en l’absence de contradicteur. La décision rappelle que « En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. » Le juge admet la créance de loyers et charges, mais écarte les réparations locatives, en ces termes: « S’agissant d’un document émanant du bailleur seul, non corroboré par d’autres pièces, la somme sollicitée n’apparait pas justifiée. » Il condamne solidairement les anciens locataires au paiement de la somme retenue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et alloue une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
I. Le contrôle probatoire des chefs de demandes en matière locative
A. Le rejet des réparations locatives faute de preuve contradictoire
Le juge confronte l’obligation d’entretien et de réparations locatives aux exigences probatoires. Après avoir rappelé le cadre légal, il énonce que « le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté ». La décision constate que l’état des lieux de sortie, établi en l’absence des preneurs et non signé par eux, ne suffit pas, en lui‑même, à établir des dégradations imputables. La motivation est nette: « S’agissant d’un document émanant du bailleur seul, non corroboré par d’autres pièces, la somme sollicitée n’apparait pas justifiée. »
Cette solution s’inscrit dans une logique de prudence probatoire. L’état des lieux de sortie unilatéral ne possède pas, à lui seul, une force probante décisive lorsque l’occupation est terminée et que la contradiction a fait défaut. Des éléments complémentaires, tels que photographies datées, devis circonstanciés ou attestations, doivent alors soutenir l’imputation. À défaut, la charge de la preuve reste insatisfaite, ce qui commande le rejet partiel des prétentions.
B. L’admission de la créance de loyers et charges sur décompte non contesté
S’agissant de l’arriéré locatif, le juge rappelle que « L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » Le décompte produit, arrêté à une date précise et tenant compte du dépôt de garantie, établit la dette. Les défendeurs n’ayant présenté aucun moyen contraire, le juge en déduit la réalité et le montant de la créance.
La condamnation est prononcée in solidum, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à « l’article 1231‑7 du code civil ». La formulation est explicite: « Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1973,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement. » L’accessoire suit le principal par l’allocation d’une somme modérée sur le fondement de l’article 700, appréciée au regard des diligences engagées.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Une exigence de rigueur probatoire salutaire pour l’équilibre locatif
La décision rappelle utilement que le principe dispositif ne dispense pas le bailleur d’une démonstration complète. L’encadrement des réparations locatives impose de distinguer usure normale et dégradations imputables, puis de corroborer l’état des lieux de sortie lorsqu’il n’est pas contradictoire. La formule consacrée, déjà citée, en fixe la mesure: « S’agissant d’un document émanant du bailleur seul, non corroboré par d’autres pièces, la somme sollicitée n’apparait pas justifiée. » Cette rigueur protège le locataire contre l’imputation mécanique de remises en état insuffisamment étayées, tout en invitant le bailleur à sécuriser ses constats.
L’articulation opérée avec les textes de référence renforce la cohérence de l’ensemble. L’obligation d’entretien et de réparations ne se présume pas au‑delà de l’usage normal des lieux. L’état des lieux de sortie constitue un pivot probatoire, mais il requiert la contradiction ou, à défaut, une consolidation par des preuves convergentes. La solution prévient les dérives et favorise une pratique diligente des constatations.
B. L’office du juge en cas de défaut et les effets du jugement
L’application de l’article 472 du Code de procédure civile est sobre et ferme. Le juge rappelle qu’« en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. » Cette exigence conduit à un traitement différencié: admission de la dette locative certaine, rejet des réparations incertaines. L’office du juge, même en défaut, demeure un contrôle de bien‑fondé, non une simple homologation.
La portée pratique est double. D’une part, les créances locatives, établies par un décompte exact et non contesté, sont aisément sanctionnées. D’autre part, les chefs accessoires dépendant d’un état des lieux unilatéral appellent une preuve complémentaire. L’économie procédurale est par ailleurs affirmée par l’exécution immédiate: « La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. » Le choix d’intérêts à compter du jugement, au visa de l’article 1231‑7, parachève un dispositif mesuré, qui concilie exigence probatoire et efficacité de la sanction pécuniaire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 17 juin 2025, ce jugement tranche un litige de fin de bail opposant un bailleur social à deux anciens locataires. Loué en 2017, le logement a été restitué en 2022, un état des lieux de sortie ayant été établi en l’absence des preneurs. Le bailleur a réclamé un arriéré global comprenant loyers et charges, ainsi que des frais de remise en état, après déduction du dépôt de garantie. Assignés fin 2024, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte que le juge a statué par défaut selon l’article 472 du Code de procédure civile.
La procédure révèle une demande principale au titre des loyers et charges, appuyée par un décompte arrêté, et une demande distincte de réparations locatives, fondée sur l’état des lieux de sortie unilatéral. L’enjeu juridique tient à la valeur probatoire d’un tel document pour imputer des dégradations et, corrélativement, à l’office du juge saisi en l’absence de contradicteur. La décision rappelle que « En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. » Le juge admet la créance de loyers et charges, mais écarte les réparations locatives, en ces termes: « S’agissant d’un document émanant du bailleur seul, non corroboré par d’autres pièces, la somme sollicitée n’apparait pas justifiée. » Il condamne solidairement les anciens locataires au paiement de la somme retenue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et alloue une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
I. Le contrôle probatoire des chefs de demandes en matière locative
A. Le rejet des réparations locatives faute de preuve contradictoire
Le juge confronte l’obligation d’entretien et de réparations locatives aux exigences probatoires. Après avoir rappelé le cadre légal, il énonce que « le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté ». La décision constate que l’état des lieux de sortie, établi en l’absence des preneurs et non signé par eux, ne suffit pas, en lui‑même, à établir des dégradations imputables. La motivation est nette: « S’agissant d’un document émanant du bailleur seul, non corroboré par d’autres pièces, la somme sollicitée n’apparait pas justifiée. »
Cette solution s’inscrit dans une logique de prudence probatoire. L’état des lieux de sortie unilatéral ne possède pas, à lui seul, une force probante décisive lorsque l’occupation est terminée et que la contradiction a fait défaut. Des éléments complémentaires, tels que photographies datées, devis circonstanciés ou attestations, doivent alors soutenir l’imputation. À défaut, la charge de la preuve reste insatisfaite, ce qui commande le rejet partiel des prétentions.
B. L’admission de la créance de loyers et charges sur décompte non contesté
S’agissant de l’arriéré locatif, le juge rappelle que « L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » Le décompte produit, arrêté à une date précise et tenant compte du dépôt de garantie, établit la dette. Les défendeurs n’ayant présenté aucun moyen contraire, le juge en déduit la réalité et le montant de la créance.
La condamnation est prononcée in solidum, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à « l’article 1231‑7 du code civil ». La formulation est explicite: « Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1973,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement. » L’accessoire suit le principal par l’allocation d’une somme modérée sur le fondement de l’article 700, appréciée au regard des diligences engagées.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Une exigence de rigueur probatoire salutaire pour l’équilibre locatif
La décision rappelle utilement que le principe dispositif ne dispense pas le bailleur d’une démonstration complète. L’encadrement des réparations locatives impose de distinguer usure normale et dégradations imputables, puis de corroborer l’état des lieux de sortie lorsqu’il n’est pas contradictoire. La formule consacrée, déjà citée, en fixe la mesure: « S’agissant d’un document émanant du bailleur seul, non corroboré par d’autres pièces, la somme sollicitée n’apparait pas justifiée. » Cette rigueur protège le locataire contre l’imputation mécanique de remises en état insuffisamment étayées, tout en invitant le bailleur à sécuriser ses constats.
L’articulation opérée avec les textes de référence renforce la cohérence de l’ensemble. L’obligation d’entretien et de réparations ne se présume pas au‑delà de l’usage normal des lieux. L’état des lieux de sortie constitue un pivot probatoire, mais il requiert la contradiction ou, à défaut, une consolidation par des preuves convergentes. La solution prévient les dérives et favorise une pratique diligente des constatations.
B. L’office du juge en cas de défaut et les effets du jugement
L’application de l’article 472 du Code de procédure civile est sobre et ferme. Le juge rappelle qu’« en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. » Cette exigence conduit à un traitement différencié: admission de la dette locative certaine, rejet des réparations incertaines. L’office du juge, même en défaut, demeure un contrôle de bien‑fondé, non une simple homologation.
La portée pratique est double. D’une part, les créances locatives, établies par un décompte exact et non contesté, sont aisément sanctionnées. D’autre part, les chefs accessoires dépendant d’un état des lieux unilatéral appellent une preuve complémentaire. L’économie procédurale est par ailleurs affirmée par l’exécution immédiate: « La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. » Le choix d’intérêts à compter du jugement, au visa de l’article 1231‑7, parachève un dispositif mesuré, qui concilie exigence probatoire et efficacité de la sanction pécuniaire.