Tribunal judiciaire de Troyes, le 27 juin 2025, n°25/00845
Le Tribunal judiciaire de Troyes, statuant en qualité de juge de l’exécution, a rendu un jugement le 27 juin 2025. Un locataire, dont le bail avait été résilié pour impayés de loyers par un jugement du 15 décembre 2023, saisissait le juge aux fins d’obtenir un délai de six mois avant son expulsion. Le bailleur s’y opposait en invoquant une dette locative importante et l’absence de paiement récent. Le juge de l’exécution a débouté le locataire de sa demande et l’a condamné aux dépens. Cette décision invite à réfléchir sur l’appréciation par le juge des conditions d’octroi des délais à l’expulsion, notamment au regard de la preuve des difficultés de relogement et de l’équilibre des intérêts en présence.
**L’exigence d’une justification probante des difficultés de relogement**
Le juge rappelle le cadre légal issu des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui lui permet d’accorder des délais en considération de la situation personnelle de l’occupant et des diligences pour son relogement. Il souligne que « pour apprécier la demande de sursis à l’expulsion, il appartient à l’occupant du logement de justifier de sa situation et en particulier des difficultés rencontrées pour se reloger ». En l’espèce, le locataire invoquait l’absence de titre de séjour, empêchant toute conclusion d’un nouveau bail ou obtention d’un emploi. Toutefois, le juge constate que si « les difficultés administratives relatées […] ont incontestablement contribué à ce qu’il ne soit plus en mesure d’honorer le loyer », le requérant n’a pas justifié du dépôt de sa demande de renouvellement ni du délai de traitement. Le juge en déduit que « la preuve des difficultés rencontrées […] n’est donc pas rapportée ». Cette exigence d’une preuve concrète et actuelle des obstacles au relogement limite strictement l’octroi des délais. Elle témoigne d’une application rigoureuse de la loi, évitant que des allégations générales ne suffisent à suspendre l’exécution d’une décision de justice. Cette rigueur procédurale protège le droit du propriétaire à recouvrer son bien, mais peut sembler sévère lorsque l’occupant est dans une situation de précarité administrative avérée.
**La recherche d’un équilibre entre les intérêts contradictoires au cœur du pouvoir d’appréciation**
La décision illustre l’exercice du pouvoir d’appréciation du juge, qui doit trouver « un juste équilibre entre deux revendications contraires ». Le juge prend en compte l’ensemble des éléments factuels, comme l’historique des paiements, notant qu’à son entrée dans les lieux « le loyer mensuel […] était réglé en intégralité ». Il relève également l’absence de paiement malgré un protocole de prévention conclu antérieurement. Ces éléments sont opposés à la situation personnelle décrite par le locataire, vivant seul et subvenant aux besoins d’enfants restés au pays. Le refus d’accorder un délai, même réduit, montre que la persistance d’une dette importante et l’absence de perspective de paiement immédiat pèsent lourd dans la balance. Le juge semble considérer que l’équilibre est rompu au détriment du bailleur lorsque l’occupant ne démontre pas de diligences actives pour régulariser sa situation ou se reloger. Cette approche place la bonne foi et les efforts concrets du débiteur au centre de l’appréciation. Elle assure une sécurité juridique au créancier tout en conservant une possibilité de clémence pour les situations dûment établies. La solution adoptée, bien que stricte, s’inscrit dans la logique du texte qui fait des délais une faveur accordée à titre exceptionnel et non un droit automatique.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Troyes, statuant en qualité de juge de l’exécution, a rendu un jugement le 27 juin 2025. Un locataire, dont le bail avait été résilié pour impayés de loyers par un jugement du 15 décembre 2023, saisissait le juge aux fins d’obtenir un délai de six mois avant son expulsion. Le bailleur s’y opposait en invoquant une dette locative importante et l’absence de paiement récent. Le juge de l’exécution a débouté le locataire de sa demande et l’a condamné aux dépens. Cette décision invite à réfléchir sur l’appréciation par le juge des conditions d’octroi des délais à l’expulsion, notamment au regard de la preuve des difficultés de relogement et de l’équilibre des intérêts en présence.
**L’exigence d’une justification probante des difficultés de relogement**
Le juge rappelle le cadre légal issu des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui lui permet d’accorder des délais en considération de la situation personnelle de l’occupant et des diligences pour son relogement. Il souligne que « pour apprécier la demande de sursis à l’expulsion, il appartient à l’occupant du logement de justifier de sa situation et en particulier des difficultés rencontrées pour se reloger ». En l’espèce, le locataire invoquait l’absence de titre de séjour, empêchant toute conclusion d’un nouveau bail ou obtention d’un emploi. Toutefois, le juge constate que si « les difficultés administratives relatées […] ont incontestablement contribué à ce qu’il ne soit plus en mesure d’honorer le loyer », le requérant n’a pas justifié du dépôt de sa demande de renouvellement ni du délai de traitement. Le juge en déduit que « la preuve des difficultés rencontrées […] n’est donc pas rapportée ». Cette exigence d’une preuve concrète et actuelle des obstacles au relogement limite strictement l’octroi des délais. Elle témoigne d’une application rigoureuse de la loi, évitant que des allégations générales ne suffisent à suspendre l’exécution d’une décision de justice. Cette rigueur procédurale protège le droit du propriétaire à recouvrer son bien, mais peut sembler sévère lorsque l’occupant est dans une situation de précarité administrative avérée.
**La recherche d’un équilibre entre les intérêts contradictoires au cœur du pouvoir d’appréciation**
La décision illustre l’exercice du pouvoir d’appréciation du juge, qui doit trouver « un juste équilibre entre deux revendications contraires ». Le juge prend en compte l’ensemble des éléments factuels, comme l’historique des paiements, notant qu’à son entrée dans les lieux « le loyer mensuel […] était réglé en intégralité ». Il relève également l’absence de paiement malgré un protocole de prévention conclu antérieurement. Ces éléments sont opposés à la situation personnelle décrite par le locataire, vivant seul et subvenant aux besoins d’enfants restés au pays. Le refus d’accorder un délai, même réduit, montre que la persistance d’une dette importante et l’absence de perspective de paiement immédiat pèsent lourd dans la balance. Le juge semble considérer que l’équilibre est rompu au détriment du bailleur lorsque l’occupant ne démontre pas de diligences actives pour régulariser sa situation ou se reloger. Cette approche place la bonne foi et les efforts concrets du débiteur au centre de l’appréciation. Elle assure une sécurité juridique au créancier tout en conservant une possibilité de clémence pour les situations dûment établies. La solution adoptée, bien que stricte, s’inscrit dans la logique du texte qui fait des délais une faveur accordée à titre exceptionnel et non un droit automatique.