Tribunal judiciaire de Tulle, le 27 juin 2025, n°25/00176
Par jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tulle, 27 juin 2025, statuant en matière de saisie immobilière, la vente forcée d’un immeuble est ordonnée. L’affaire naît d’un commandement de payer valant saisie délivré le 28 novembre 2024, publié le 20 janvier 2025, et d’un titre exécutoire antérieur condamnant le débiteur au paiement d’une somme certaine. Le créancier a assigné à l’audience d’orientation du 16 mai 2025 afin de voir fixer la créance, déterminer les modalités de poursuite et obtenir la vente. Le débiteur n’a ni constitué avocat ni comparu, tandis que le cahier des conditions de vente a été déposé le 13 mars 2025, sans que soit sollicitée une vente amiable. La question posée tenait à l’étendue du contrôle exercé par le juge à l’audience d’orientation, au regard des articles R. 322-15 et R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, pour apprécier l’existence d’une créance liquide et exigible et choisir entre vente amiable et vente forcée. Le juge retient l’existence d’une créance certaine et exigible, constate l’absence d’initiative en vue d’une cession amiable, et décide la réalisation forcée avec fixation de la date d’adjudication, de la mise à prix et des mesures de publicité.
I. Le contrôle normatif exercé à l’audience d’orientation
A. La vérification des conditions légales de la saisie immobilière Le juge rappelle la norme d’office en ces termes: «L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière […] sont réunies». Le contrôle porte sur la détention d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, et sur la saisissabilité du bien. La décision relève l’existence d’un jugement régulièrement signifié et la persistance de l’inexécution, en soulignant que «Les causes du commandement de payer […] n’ont pas été satisfaites». Le constat de la liquidité et de l’exigibilité s’en déduit, la créance étant arrêtée à une somme déterminée, intérêts compris, à une date précisément rappelée par le juge.
B. Le choix de la voie de réalisation et l’office du juge L’orientation procède ensuite d’une situation de carence procédurale du débiteur, le juge relevant qu’«Aucune demande de vente amiable n’a été formulée». En conséquence, l’office s’exerce dans le cadre usuel de la vente forcée, la juridiction ajoutant: «Il y a donc lieu d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers faisant l’objet des poursuites». La décision inscrit encore ce choix dans la temporalité impérative rappelée par le texte: «lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience […] dans un délai compris entre deux et quatre mois». Elle fixe une mise à prix, arrête la date d’adjudication et précise les modalités de visite, conformément aux articles R. 322-26 et R. 322-31 et suivants.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Une application mesurée et conforme du droit positif La motivation se concentre sur l’essentiel, sans excéder les bornes de l’office normatif à l’orientation, ce qui en assure la solidité. La référence à l’article R. 322-15 circonscrit utilement le périmètre du contrôle, centré sur le titre, la liquidité, l’exigibilité et la saisissabilité. L’absence d’initiative en vue d’une vente amiable commande logiquement la vente forcée, en cohérence avec la règle et la pratique. La fixation des paramètres procéduraux demeure rigoureuse; elle respecte les délais et mobilise les mécanismes de publicité de droit commun, sans surenchère inutile.
B. Des enseignements pratiques pour la conduite des poursuites La décision illustre l’importance probatoire de la signification du titre pour sécuriser l’exigibilité, laquelle conditionne l’orientation. Elle rappelle aussi que l’inertie du débiteur interdit au juge d’opter pour une solution amiable non sollicitée, au risque d’entraver la finalité exécutoire. La précision des modalités renforce la prévisibilité, notamment s’agissant des visites, de la publicité et du calendrier d’adjudication. Enfin, la formule retenue, «Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées», invite le poursuivant à adapter l’ampleur de la publicité dans le cadre des articles R. 322-31 et suivants, afin d’optimiser la réalisation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tulle, 27 juin 2025, statuant en matière de saisie immobilière, la vente forcée d’un immeuble est ordonnée. L’affaire naît d’un commandement de payer valant saisie délivré le 28 novembre 2024, publié le 20 janvier 2025, et d’un titre exécutoire antérieur condamnant le débiteur au paiement d’une somme certaine. Le créancier a assigné à l’audience d’orientation du 16 mai 2025 afin de voir fixer la créance, déterminer les modalités de poursuite et obtenir la vente. Le débiteur n’a ni constitué avocat ni comparu, tandis que le cahier des conditions de vente a été déposé le 13 mars 2025, sans que soit sollicitée une vente amiable. La question posée tenait à l’étendue du contrôle exercé par le juge à l’audience d’orientation, au regard des articles R. 322-15 et R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, pour apprécier l’existence d’une créance liquide et exigible et choisir entre vente amiable et vente forcée. Le juge retient l’existence d’une créance certaine et exigible, constate l’absence d’initiative en vue d’une cession amiable, et décide la réalisation forcée avec fixation de la date d’adjudication, de la mise à prix et des mesures de publicité.
I. Le contrôle normatif exercé à l’audience d’orientation
A. La vérification des conditions légales de la saisie immobilière
Le juge rappelle la norme d’office en ces termes: «L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière […] sont réunies». Le contrôle porte sur la détention d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, et sur la saisissabilité du bien. La décision relève l’existence d’un jugement régulièrement signifié et la persistance de l’inexécution, en soulignant que «Les causes du commandement de payer […] n’ont pas été satisfaites». Le constat de la liquidité et de l’exigibilité s’en déduit, la créance étant arrêtée à une somme déterminée, intérêts compris, à une date précisément rappelée par le juge.
B. Le choix de la voie de réalisation et l’office du juge
L’orientation procède ensuite d’une situation de carence procédurale du débiteur, le juge relevant qu’«Aucune demande de vente amiable n’a été formulée». En conséquence, l’office s’exerce dans le cadre usuel de la vente forcée, la juridiction ajoutant: «Il y a donc lieu d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers faisant l’objet des poursuites». La décision inscrit encore ce choix dans la temporalité impérative rappelée par le texte: «lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience […] dans un délai compris entre deux et quatre mois». Elle fixe une mise à prix, arrête la date d’adjudication et précise les modalités de visite, conformément aux articles R. 322-26 et R. 322-31 et suivants.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Une application mesurée et conforme du droit positif
La motivation se concentre sur l’essentiel, sans excéder les bornes de l’office normatif à l’orientation, ce qui en assure la solidité. La référence à l’article R. 322-15 circonscrit utilement le périmètre du contrôle, centré sur le titre, la liquidité, l’exigibilité et la saisissabilité. L’absence d’initiative en vue d’une vente amiable commande logiquement la vente forcée, en cohérence avec la règle et la pratique. La fixation des paramètres procéduraux demeure rigoureuse; elle respecte les délais et mobilise les mécanismes de publicité de droit commun, sans surenchère inutile.
B. Des enseignements pratiques pour la conduite des poursuites
La décision illustre l’importance probatoire de la signification du titre pour sécuriser l’exigibilité, laquelle conditionne l’orientation. Elle rappelle aussi que l’inertie du débiteur interdit au juge d’opter pour une solution amiable non sollicitée, au risque d’entraver la finalité exécutoire. La précision des modalités renforce la prévisibilité, notamment s’agissant des visites, de la publicité et du calendrier d’adjudication. Enfin, la formule retenue, «Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées», invite le poursuivant à adapter l’ampleur de la publicité dans le cadre des articles R. 322-31 et suivants, afin d’optimiser la réalisation.