Tribunal judiciaire de Valence, le 19 juin 2025, n°25/00019
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Valence le 19 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif né d’impayés postérieurs à un bail d’habitation signé en 2016. Un commandement de payer visant clause résolutoire a été délivré le 23 octobre 2024, puis une assignation le 3 janvier 2025 après notification préfectorale et réalisation d’un diagnostic social et financier. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et la condamnation au paiement, puis a demandé la suspension des effets de la clause. La locataire a, dans le diagnostic, sollicité des délais et n’a pas contesté la dette, devenue minime à la date de l’audience. La question portait sur l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai légal et sur l’office du juge au titre des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024 », tout en décidant que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus » et que, si l’échéancier est respecté, « la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ».
I. Recevabilité de l’action et constat de la résiliation de plein droit
A. Les diligences préalables de prévention des expulsions, condition d’admissibilité de la demande Le juge rappelle que, « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation […] est notifiée […] au moins six semaines avant l’audience », et qu’un signalement social préalable est requis pour les bailleurs personnes morales. La décision relève la notification préfectorale du 7 janvier 2025 et l’information des organismes payeurs en septembre 2024, puis en déduit que « l’action est donc recevable ». L’exigence procédurale ne se réduit pas à un formalisme abstrait, elle conditionne l’intervention coordonnée des acteurs de la prévention, comme l’attestent le diagnostic social transmis et la possibilité effective de présenter des observations.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets juridiques immédiats Le texte applicable prévoit que la clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Constatant que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », la juridiction juge que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies » au 24 décembre 2024. La conséquence est nette: la locataire devient « occupante sans droit ni titre », l’indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter de la date d’acquisition. Le raisonnement demeure classique et rigoureux, le contrôle portant sur l’existence du commandement, l’écoulement du délai et la persistance d’un arriéré, indépendamment de son montant exact à la clôture.
II. Pouvoirs d’aménagement du juge: délais et suspension des effets
A. Les conditions cumulatives des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 La motivation énonce qu’« à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience », le juge peut octroyer des délais. Elle précise encore que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». L’espèce illustre un usage proportionné de cette faculté: la dette est quasi apurée, l’origine des impayés tient à des difficultés de prestations, et le versement du loyer courant est repris. D’où la décision selon laquelle « un délai sera accordé […] afin de lui laisser une chance d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion du logement », avec un échéancier unique de 20 euros adapté au solde résiduel.
B. La logique de purge et ses limites: efficacité, déchéance et accessoires Le mécanisme opère comme une voie de purge conditionnelle: « si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, « la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets » au premier manquement, entraînant la résiliation effective, l’expulsion et l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés. L’économie des dépens est également précisée, le juge relevant que « les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi », d’où l’inclusion du commandement dans les dépens mis à la charge du débiteur. L’ensemble demeure exécutoire de droit, sous réserve du principe selon lequel l’exécution provisoire « a lieu aux risques et périls du créancier », ce qui préserve l’équilibre des risques sans neutraliser l’effectivité de la décision.
L’arrêt retient donc une lecture ferme des conditions d’acquisition de la clause, immédiatement compensée par une modulation finalisée par la prévention des expulsions. Cette combinaison, fidèle à la lettre de la loi, privilégie la sauvegarde du lien locatif lorsque la solvabilisation est objectivement acquise.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Valence le 19 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif né d’impayés postérieurs à un bail d’habitation signé en 2016. Un commandement de payer visant clause résolutoire a été délivré le 23 octobre 2024, puis une assignation le 3 janvier 2025 après notification préfectorale et réalisation d’un diagnostic social et financier. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et la condamnation au paiement, puis a demandé la suspension des effets de la clause. La locataire a, dans le diagnostic, sollicité des délais et n’a pas contesté la dette, devenue minime à la date de l’audience. La question portait sur l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai légal et sur l’office du juge au titre des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024 », tout en décidant que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus » et que, si l’échéancier est respecté, « la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ».
I. Recevabilité de l’action et constat de la résiliation de plein droit
A. Les diligences préalables de prévention des expulsions, condition d’admissibilité de la demande
Le juge rappelle que, « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation […] est notifiée […] au moins six semaines avant l’audience », et qu’un signalement social préalable est requis pour les bailleurs personnes morales. La décision relève la notification préfectorale du 7 janvier 2025 et l’information des organismes payeurs en septembre 2024, puis en déduit que « l’action est donc recevable ». L’exigence procédurale ne se réduit pas à un formalisme abstrait, elle conditionne l’intervention coordonnée des acteurs de la prévention, comme l’attestent le diagnostic social transmis et la possibilité effective de présenter des observations.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets juridiques immédiats
Le texte applicable prévoit que la clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Constatant que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », la juridiction juge que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies » au 24 décembre 2024. La conséquence est nette: la locataire devient « occupante sans droit ni titre », l’indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter de la date d’acquisition. Le raisonnement demeure classique et rigoureux, le contrôle portant sur l’existence du commandement, l’écoulement du délai et la persistance d’un arriéré, indépendamment de son montant exact à la clôture.
II. Pouvoirs d’aménagement du juge: délais et suspension des effets
A. Les conditions cumulatives des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989
La motivation énonce qu’« à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience », le juge peut octroyer des délais. Elle précise encore que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». L’espèce illustre un usage proportionné de cette faculté: la dette est quasi apurée, l’origine des impayés tient à des difficultés de prestations, et le versement du loyer courant est repris. D’où la décision selon laquelle « un délai sera accordé […] afin de lui laisser une chance d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion du logement », avec un échéancier unique de 20 euros adapté au solde résiduel.
B. La logique de purge et ses limites: efficacité, déchéance et accessoires
Le mécanisme opère comme une voie de purge conditionnelle: « si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ». À l’inverse, « la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets » au premier manquement, entraînant la résiliation effective, l’expulsion et l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés. L’économie des dépens est également précisée, le juge relevant que « les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi », d’où l’inclusion du commandement dans les dépens mis à la charge du débiteur. L’ensemble demeure exécutoire de droit, sous réserve du principe selon lequel l’exécution provisoire « a lieu aux risques et périls du créancier », ce qui préserve l’équilibre des risques sans neutraliser l’effectivité de la décision.
L’arrêt retient donc une lecture ferme des conditions d’acquisition de la clause, immédiatement compensée par une modulation finalisée par la prévention des expulsions. Cette combinaison, fidèle à la lettre de la loi, privilégie la sauvegarde du lien locatif lorsque la solvabilisation est objectivement acquise.