Tribunal judiciaire de Versailles Chargée Des Fonctions de, le 24 juin 2025, n°24/00212
Rendu par le tribunal de proximité de Rambouillet le 24 juin 2025 (n° RG 24/00212), ce jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en 2018. Le locataire a cessé de régler des loyers et charges, entraînant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en février 2024, puis une assignation en octobre 2024. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et le paiement des arriérés, tandis que le locataire demandait des délais, s’engageant à reprendre le loyer courant et à apurer la dette par mensualités. La notification à la préfecture et la saisine de la commission prévue à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 ont précédé l’audience, un diagnostic social ayant été annoncé puis produit en note en délibéré. La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux et, malgré cela, à la possibilité d’accorder des délais avec suspension des effets de cette clause. Le juge constate l’acquisition de la clause au 3 avril 2024, condamne le locataire au paiement des arriérés, puis accorde des délais avec suspension des effets de la clause pendant leur exécution.
I. La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire
A. Le contrôle des conditions de recevabilité et des diligences préalables Le juge vérifie d’abord la régularité procédurale imposée par la loi de 1989 dans sa rédaction issue de 2023. Il relève la notification électronique de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la saisine préalable de la commission compétente, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Cette vérification préalable, sobre mais complète, conditionne la recevabilité de l’action et la mise en mouvement de la clause résolutoire. Elle illustre la logique préventive du régime des expulsions, qui impose au bailleur des diligences procédurales précises avant toute demande de résiliation.
B. La constatation de l’acquisition de la clause et la condamnation pécuniaire Le jugement rappelle le texte applicable: « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il constate ensuite que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] se sont trouvées réunies à la date du 3 avril 2024 ». La solution s’impose, faute de contestation utile du locataire sur le principe et le quantum, confirmés par le décompte et reconnus à l’audience. Le juge prononce ainsi la condamnation au paiement des arriérés, avec intérêts selon la chronologie légale, ce qui aligne rigoureusement la créance sur les règles de l’article 1231-6 du code civil. En posant clairement l’acquisition de la clause, la décision stabilise le cadre juridique avant d’examiner l’éventuel aménagement judiciaire du paiement.
II. L’articulation des délais de paiement et de la suspension de la clause
A. Les critères légaux d’octroi des délais et l’exigence de reprise du loyer courant Le texte de l’article 24 V de la loi de 1989, cité par le jugement, autorise l’octroi de délais « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le jugement s’adosse à la note en délibéré et aux éléments apportés pour apprécier la faisabilité d’un échelonnement à hauteur de 500 euros mensuels, outre le loyer courant. La motivation, concise, retient que « Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, [le locataire] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif ». Si l’exposé factuel de la reprise effective du loyer reste peu développé, la combinaison du diagnostic social et de l’engagement chiffré permet de caractériser, de manière pragmatique, la situation de règlement exigée par le texte.
B. La suspension des effets de la clause et ses conséquences pratiques Dans le droit fil de l’article 24 VII, le jugement énonce que « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Cette solution emporte deux séries d’effets cohérents et gradués. Pendant l’exécution régulière des délais et le paiement intégral du loyer courant, la demande d’expulsion devient sans objet, le contrat se poursuivant à titre conditionnel. En cas de défaillance caractérisée après mise en demeure, la clause « retrouve son plein effet », le solde devient exigible immédiatement, et l’expulsion peut être poursuivie, avec une indemnité d’occupation alignée sur le loyer contractuel. La décision sécurise ainsi le bailleur par un mécanisme de sanction automatique et réversible, tout en ménageant une chance réelle d’apurement pour le locataire. Elle s’inscrit clairement dans l’équilibre recherché par la réforme de 2023, conciliant prévention des expulsions et effectivité des créances locatives.
Cette décision présente un sens net et une technique maîtrisée. Elle confirme une lecture stricte des conditions d’acquisition de la clause, puis mobilise avec mesure les pouvoirs d’aménagement judiciaire, à partir d’indices concordants de solvabilité et d’engagement. Elle éclaire la portée des articles 24 V et VII, qui font de la suspension un instrument d’équilibre contractuel, tout en rappelant qu’un impayé réactive immédiatement la résiliation et ses suites, dans un cadre légal précisément balisé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le tribunal de proximité de Rambouillet le 24 juin 2025 (n° RG 24/00212), ce jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en 2018. Le locataire a cessé de régler des loyers et charges, entraînant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en février 2024, puis une assignation en octobre 2024. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et le paiement des arriérés, tandis que le locataire demandait des délais, s’engageant à reprendre le loyer courant et à apurer la dette par mensualités. La notification à la préfecture et la saisine de la commission prévue à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 ont précédé l’audience, un diagnostic social ayant été annoncé puis produit en note en délibéré. La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux et, malgré cela, à la possibilité d’accorder des délais avec suspension des effets de cette clause. Le juge constate l’acquisition de la clause au 3 avril 2024, condamne le locataire au paiement des arriérés, puis accorde des délais avec suspension des effets de la clause pendant leur exécution.
I. La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire
A. Le contrôle des conditions de recevabilité et des diligences préalables
Le juge vérifie d’abord la régularité procédurale imposée par la loi de 1989 dans sa rédaction issue de 2023. Il relève la notification électronique de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la saisine préalable de la commission compétente, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Cette vérification préalable, sobre mais complète, conditionne la recevabilité de l’action et la mise en mouvement de la clause résolutoire. Elle illustre la logique préventive du régime des expulsions, qui impose au bailleur des diligences procédurales précises avant toute demande de résiliation.
B. La constatation de l’acquisition de la clause et la condamnation pécuniaire
Le jugement rappelle le texte applicable: « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il constate ensuite que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] se sont trouvées réunies à la date du 3 avril 2024 ». La solution s’impose, faute de contestation utile du locataire sur le principe et le quantum, confirmés par le décompte et reconnus à l’audience. Le juge prononce ainsi la condamnation au paiement des arriérés, avec intérêts selon la chronologie légale, ce qui aligne rigoureusement la créance sur les règles de l’article 1231-6 du code civil. En posant clairement l’acquisition de la clause, la décision stabilise le cadre juridique avant d’examiner l’éventuel aménagement judiciaire du paiement.
II. L’articulation des délais de paiement et de la suspension de la clause
A. Les critères légaux d’octroi des délais et l’exigence de reprise du loyer courant
Le texte de l’article 24 V de la loi de 1989, cité par le jugement, autorise l’octroi de délais « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le jugement s’adosse à la note en délibéré et aux éléments apportés pour apprécier la faisabilité d’un échelonnement à hauteur de 500 euros mensuels, outre le loyer courant. La motivation, concise, retient que « Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, [le locataire] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif ». Si l’exposé factuel de la reprise effective du loyer reste peu développé, la combinaison du diagnostic social et de l’engagement chiffré permet de caractériser, de manière pragmatique, la situation de règlement exigée par le texte.
B. La suspension des effets de la clause et ses conséquences pratiques
Dans le droit fil de l’article 24 VII, le jugement énonce que « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Cette solution emporte deux séries d’effets cohérents et gradués. Pendant l’exécution régulière des délais et le paiement intégral du loyer courant, la demande d’expulsion devient sans objet, le contrat se poursuivant à titre conditionnel. En cas de défaillance caractérisée après mise en demeure, la clause « retrouve son plein effet », le solde devient exigible immédiatement, et l’expulsion peut être poursuivie, avec une indemnité d’occupation alignée sur le loyer contractuel. La décision sécurise ainsi le bailleur par un mécanisme de sanction automatique et réversible, tout en ménageant une chance réelle d’apurement pour le locataire. Elle s’inscrit clairement dans l’équilibre recherché par la réforme de 2023, conciliant prévention des expulsions et effectivité des créances locatives.
Cette décision présente un sens net et une technique maîtrisée. Elle confirme une lecture stricte des conditions d’acquisition de la clause, puis mobilise avec mesure les pouvoirs d’aménagement judiciaire, à partir d’indices concordants de solvabilité et d’engagement. Elle éclaire la portée des articles 24 V et VII, qui font de la suspension un instrument d’équilibre contractuel, tout en rappelant qu’un impayé réactive immédiatement la résiliation et ses suites, dans un cadre légal précisément balisé.