Tribunal judiciaire de Versailles, le 13 juin 2025, n°25/00255
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Versailles le 13 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif portant sur la subrogation de la caution solvens, la compensation par le dépôt de garantie et la preuve des dégradations locatives. Un bail d’habitation signé en août 2022 a été assorti d’un engagement de caution en septembre 2022. La locataire a quitté les lieux en septembre 2023. La caution a réglé les impayés et a sollicité condamnation de la locataire au remboursement, tandis que le bailleur demandait la conservation du dépôt de garantie et la réparation de dégradations. Assignée en janvier 2025, la défenderesse n’a pas comparu. La question centrale tient aux conditions et effets de la subrogation de la caution ayant payé la dette locative, à l’articulation avec le dépôt de garantie, puis à la charge de la preuve des dégradations. Le tribunal admet la subrogation, autorise la compensation par le dépôt de garantie, condamne la locataire au paiement de la somme restant due avec intérêts au taux légal, rejette la demande relative aux dégradations faute de preuve, et statue sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire.
I. La subrogation de la caution solvens et ses effets
A. Le fondement légal rappelé et sa mise en œuvre Le jugement rappelle avec précision le régime du cautionnement. Il cite d’abord que « Il résulte de l’article 2288 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu. » Il ajoute ensuite, au titre du recours de la caution solvens, que « Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur principal ». Surtout, il évoque la subrogation légale en ces termes généraux et décisifs: « L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »
Sur pièces, le juge constate des paiements de la caution couvrant les impayés locatifs et en déduit la subrogation, conformément à la lettre de l’article 2309. La solution est classique et cohérente. La subrogation opère de plein droit à concurrence des paiements effectués, sans formalité supplémentaire. Le tribunal n’exige pas davantage, hormis la preuve des règlements et l’existence de la dette, ce que le décompte actualisé et les quittances subrogatives établissent. La référence à l’article 2311, relative à la dénonciation des poursuites, demeure de portée secondaire ici, l’action exercée reposant d’abord sur la subrogation légale et le recours personnel corollaire.
B. L’articulation avec la dette locative, le dépôt de garantie et la preuve Après avoir rappelé que « Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus », le jugement précise l’encadrement des frais de recouvrement en relevant que « Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ». Il fixe clairement la charge probatoire, énonçant que « En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. » Les pièces produites satisfont à cette exigence probatoire pour l’arriéré locatif.
Le juge articule enfin la créance subrogée et le dépôt de garantie. Il rappelle un principe constant: « Ainsi, il est constant que le dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur en compensation des loyers restés impayés. » La solution retenue autorise la compensation et condamne la locataire à payer le solde au profit de la caution, après imputation du dépôt. L’intérêt légal court à compter du jugement, choix mesuré au regard de la liquidation actualisée de la créance et de la déduction opérée. La combinaison de la subrogation et de la compensation évite toute double récupération, sécurise la chaîne des paiements et respecte l’économie du bail d’habitation.
II. Les dégradations locatives: charge de la preuve et limites
A. Le cadre légal et l’exigence probatoire Le tribunal rappelle les obligations corrélatives des parties. Il cite que « Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable […] ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté ». En miroir, « L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». La méthode d’imputation est explicitée par un attendu de principe, sobre et opératoire: « Il en résulte que, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal […] ou s’il trouve sa cause dans […] la vétusté. »
Cette grille de lecture commande la preuve d’une altération excédant l’usure normale et imputable au locataire. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie constitue l’outil probatoire ordinaire, auquel s’ajoutent, le cas échéant, devis circonstanciés, factures et photographies datées, propres à lever les ambiguïtés sur la cause du dommage. Le juge demeure attentif à l’exactitude de cette comparaison, à sa précision, et à l’absence d’incertitudes.
B. L’application aux faits et la portée pratique Appliquant ces principes, le tribunal constate que la comparaison des états des lieux ne permet pas d’établir l’imputabilité des désordres allégués. Aucune preuve suffisamment probante ne dissipe le doute sur l’antériorité ou la vétusté. Il en résulte le rejet des demandes indemnitaires pour réparations locatives. Cette solution s’inscrit dans une ligne constante: la charge de la preuve pèse sur le demandeur à l’indemnisation, qui doit établir un écart caractérisé entre l’état initial et l’état final, non explicable par l’usure.
La décision invite les bailleurs à une rigueur accrue dans la confection des états des lieux et la conservation d’éléments techniques probants. Elle rappelle aussi la neutralité du juge entre subrogation de la caution et indemnisation pour dégradations, ces deux objets obéissant à des régimes probatoires distincts. La suite procédurale est conforme aux textes: allocation d’une somme au titre de l’article 700, condamnation aux dépens, et exécution provisoire, rappelée en des termes dépourvus d’ambiguïté: « Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit. »
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Versailles le 13 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif portant sur la subrogation de la caution solvens, la compensation par le dépôt de garantie et la preuve des dégradations locatives. Un bail d’habitation signé en août 2022 a été assorti d’un engagement de caution en septembre 2022. La locataire a quitté les lieux en septembre 2023. La caution a réglé les impayés et a sollicité condamnation de la locataire au remboursement, tandis que le bailleur demandait la conservation du dépôt de garantie et la réparation de dégradations. Assignée en janvier 2025, la défenderesse n’a pas comparu. La question centrale tient aux conditions et effets de la subrogation de la caution ayant payé la dette locative, à l’articulation avec le dépôt de garantie, puis à la charge de la preuve des dégradations. Le tribunal admet la subrogation, autorise la compensation par le dépôt de garantie, condamne la locataire au paiement de la somme restant due avec intérêts au taux légal, rejette la demande relative aux dégradations faute de preuve, et statue sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire.
I. La subrogation de la caution solvens et ses effets
A. Le fondement légal rappelé et sa mise en œuvre
Le jugement rappelle avec précision le régime du cautionnement. Il cite d’abord que « Il résulte de l’article 2288 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu. » Il ajoute ensuite, au titre du recours de la caution solvens, que « Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur principal ». Surtout, il évoque la subrogation légale en ces termes généraux et décisifs: « L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »
Sur pièces, le juge constate des paiements de la caution couvrant les impayés locatifs et en déduit la subrogation, conformément à la lettre de l’article 2309. La solution est classique et cohérente. La subrogation opère de plein droit à concurrence des paiements effectués, sans formalité supplémentaire. Le tribunal n’exige pas davantage, hormis la preuve des règlements et l’existence de la dette, ce que le décompte actualisé et les quittances subrogatives établissent. La référence à l’article 2311, relative à la dénonciation des poursuites, demeure de portée secondaire ici, l’action exercée reposant d’abord sur la subrogation légale et le recours personnel corollaire.
B. L’articulation avec la dette locative, le dépôt de garantie et la preuve
Après avoir rappelé que « Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus », le jugement précise l’encadrement des frais de recouvrement en relevant que « Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ». Il fixe clairement la charge probatoire, énonçant que « En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. » Les pièces produites satisfont à cette exigence probatoire pour l’arriéré locatif.
Le juge articule enfin la créance subrogée et le dépôt de garantie. Il rappelle un principe constant: « Ainsi, il est constant que le dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur en compensation des loyers restés impayés. » La solution retenue autorise la compensation et condamne la locataire à payer le solde au profit de la caution, après imputation du dépôt. L’intérêt légal court à compter du jugement, choix mesuré au regard de la liquidation actualisée de la créance et de la déduction opérée. La combinaison de la subrogation et de la compensation évite toute double récupération, sécurise la chaîne des paiements et respecte l’économie du bail d’habitation.
II. Les dégradations locatives: charge de la preuve et limites
A. Le cadre légal et l’exigence probatoire
Le tribunal rappelle les obligations corrélatives des parties. Il cite que « Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable […] ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté ». En miroir, « L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». La méthode d’imputation est explicitée par un attendu de principe, sobre et opératoire: « Il en résulte que, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal […] ou s’il trouve sa cause dans […] la vétusté. »
Cette grille de lecture commande la preuve d’une altération excédant l’usure normale et imputable au locataire. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie constitue l’outil probatoire ordinaire, auquel s’ajoutent, le cas échéant, devis circonstanciés, factures et photographies datées, propres à lever les ambiguïtés sur la cause du dommage. Le juge demeure attentif à l’exactitude de cette comparaison, à sa précision, et à l’absence d’incertitudes.
B. L’application aux faits et la portée pratique
Appliquant ces principes, le tribunal constate que la comparaison des états des lieux ne permet pas d’établir l’imputabilité des désordres allégués. Aucune preuve suffisamment probante ne dissipe le doute sur l’antériorité ou la vétusté. Il en résulte le rejet des demandes indemnitaires pour réparations locatives. Cette solution s’inscrit dans une ligne constante: la charge de la preuve pèse sur le demandeur à l’indemnisation, qui doit établir un écart caractérisé entre l’état initial et l’état final, non explicable par l’usure.
La décision invite les bailleurs à une rigueur accrue dans la confection des états des lieux et la conservation d’éléments techniques probants. Elle rappelle aussi la neutralité du juge entre subrogation de la caution et indemnisation pour dégradations, ces deux objets obéissant à des régimes probatoires distincts. La suite procédurale est conforme aux textes: allocation d’une somme au titre de l’article 700, condamnation aux dépens, et exécution provisoire, rappelée en des termes dépourvus d’ambiguïté: « Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit. »