Tribunal judiciaire de Versailles, le 24 juin 2025, n°24/00209
Un bailleur social a donné en location un logement en 2010. Le locataire a accumulé des impayés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en avril 2024. Le bailleur a ensuite assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement des sommes dues. Le locataire, bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience. Le Tribunal de proximité de Rambouillet, statuant par jugement du 24 juin 2025, a fait droit aux principales demandes du bailleur. Il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. Il a également condamné le locataire au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation. Le juge a refusé d’accorder des délais de paiement et a débouté le bailleur de sa demande d’astreinte. La décision soulève la question de l’application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, issues de la loi du 27 juillet 2023, à une instance en cours. Elle invite également à réfléchir sur le contrôle exercé par le juge sur les conditions de régularisation de la dette locative. Le tribunal a retenu une application immédiate des règles procédurales nouvelles et a constaté l’impossibilité d’accorder des délais de paiement au locataire défaillant.
**L’application immédiate des règles procédurales protectrices**
Le juge a dû articuler l’ancien et le nouveau régime de l’article 24 de la loi de 1989. Le bail, conclu en 2010, était régi par la version initiale de l’article 24. Le commandement de payer est intervenu en 2024, après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Le tribunal a considéré que les nouvelles règles étaient applicables. Il a précisé que s’agissant d’une “loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023”. Cette solution est conforme au principe d’application immédiate de la loi de procédure. Elle assure l’uniformité du droit processuel au moment du jugement. Le tribunal a ainsi pu mettre en œuvre les mécanismes de suspension et de délais de paiement introduits par le législateur.
L’office du juge est ici renforcé par la nouvelle rédaction. L’article 24 V permet au juge d’accorder des délais “à la demande du locataire, du bailleur ou d’office”. Cette faculté d’office illustre le caractère d’ordre public de la protection du logement. Le juge doit vérifier les conditions légales, notamment la reprise du versement intégral du loyer courant. Le tribunal a scrupuleusement examiné ce point. Il a relevé que “les loyers courants n’étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l’audience”. L’absence de régularisation a conduit à écarter tout délai. Cette analyse stricte garantit l’équilibre du dispositif. Elle évite que des délais ne soient accordés à un locataire qui ne manifesterait aucun effort de paiement courant.
**Le rejet des demandes accessoires au nom de l’économie procédurale**
Le tribunal a opéré un contrôle strict de l’utilité des condamnations sollicitées. Concernant l’astreinte, il a estimé qu’elle n’était pas nécessaire. Il a motivé ce refus en indiquant que “la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte”. Cette analyse est pertinente. Elle évite une double sanction pour un même comportement, l’indemnité d’occupation réparant déjà le préjudice de l’occupation indue. Elle respecte l’esprit de l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui subordonne l’astreinte à son utilité pour l’exécution de la décision.
La demande de séquestration des meubles a été écartée avec un raisonnement similaire. Le tribunal a rappelé que “le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants”. Il a jugé qu’il n’y avait “donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement”. Cette solution est empreinte de pragmatisme. Elle évite de prononcer une mesure hypothétique et complexe alors qu’un régime légal complet existe. Elle témoigne d’une saine gestion de la procédure, où le juge écarte les demandes superfétatoires. Ce pouvoir de modulation des sanctions et des mesures accessoires renforce l’effectivité et la proportionnalité de la décision d’expulsion.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Un bailleur social a donné en location un logement en 2010. Le locataire a accumulé des impayés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en avril 2024. Le bailleur a ensuite assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement des sommes dues. Le locataire, bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience. Le Tribunal de proximité de Rambouillet, statuant par jugement du 24 juin 2025, a fait droit aux principales demandes du bailleur. Il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. Il a également condamné le locataire au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation. Le juge a refusé d’accorder des délais de paiement et a débouté le bailleur de sa demande d’astreinte. La décision soulève la question de l’application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, issues de la loi du 27 juillet 2023, à une instance en cours. Elle invite également à réfléchir sur le contrôle exercé par le juge sur les conditions de régularisation de la dette locative. Le tribunal a retenu une application immédiate des règles procédurales nouvelles et a constaté l’impossibilité d’accorder des délais de paiement au locataire défaillant.
**L’application immédiate des règles procédurales protectrices**
Le juge a dû articuler l’ancien et le nouveau régime de l’article 24 de la loi de 1989. Le bail, conclu en 2010, était régi par la version initiale de l’article 24. Le commandement de payer est intervenu en 2024, après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Le tribunal a considéré que les nouvelles règles étaient applicables. Il a précisé que s’agissant d’une “loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023”. Cette solution est conforme au principe d’application immédiate de la loi de procédure. Elle assure l’uniformité du droit processuel au moment du jugement. Le tribunal a ainsi pu mettre en œuvre les mécanismes de suspension et de délais de paiement introduits par le législateur.
L’office du juge est ici renforcé par la nouvelle rédaction. L’article 24 V permet au juge d’accorder des délais “à la demande du locataire, du bailleur ou d’office”. Cette faculté d’office illustre le caractère d’ordre public de la protection du logement. Le juge doit vérifier les conditions légales, notamment la reprise du versement intégral du loyer courant. Le tribunal a scrupuleusement examiné ce point. Il a relevé que “les loyers courants n’étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l’audience”. L’absence de régularisation a conduit à écarter tout délai. Cette analyse stricte garantit l’équilibre du dispositif. Elle évite que des délais ne soient accordés à un locataire qui ne manifesterait aucun effort de paiement courant.
**Le rejet des demandes accessoires au nom de l’économie procédurale**
Le tribunal a opéré un contrôle strict de l’utilité des condamnations sollicitées. Concernant l’astreinte, il a estimé qu’elle n’était pas nécessaire. Il a motivé ce refus en indiquant que “la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte”. Cette analyse est pertinente. Elle évite une double sanction pour un même comportement, l’indemnité d’occupation réparant déjà le préjudice de l’occupation indue. Elle respecte l’esprit de l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui subordonne l’astreinte à son utilité pour l’exécution de la décision.
La demande de séquestration des meubles a été écartée avec un raisonnement similaire. Le tribunal a rappelé que “le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants”. Il a jugé qu’il n’y avait “donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement”. Cette solution est empreinte de pragmatisme. Elle évite de prononcer une mesure hypothétique et complexe alors qu’un régime légal complet existe. Elle témoigne d’une saine gestion de la procédure, où le juge écarte les demandes superfétatoires. Ce pouvoir de modulation des sanctions et des mesures accessoires renforce l’effectivité et la proportionnalité de la décision d’expulsion.