Tribunal judiciaire de Versailles, le 24 juin 2025, n°25/00019
Par un jugement du Tribunal de proximité de Rambouillet du 24 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a statué sur une demande de résiliation de bail d’habitation fondée sur une clause résolutoire, assortie de demandes d’expulsion et de paiement. Un bail conclu en 2014 liait un bailleur social et une locataire, des impayés ayant conduit à un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 28 mars 2024. Assignée en novembre 2024, la locataire n’a pas comparu, tandis que le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause, la condamnation à paiement, l’indemnité d’occupation et les mesures d’expulsion, tout en ne s’opposant pas à des délais. La procédure avait donné lieu aux diligences préalables prévues par la loi de 1989, et un diagnostic social et financier avait été versé. La question posée tenait, d’abord, aux conditions de réalisation de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, apprécié dans sa version applicable selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, ensuite, à l’office du juge depuis la réforme de 2023 quant à l’octroi de délais et à la suspension de la clause. Le tribunal a tout d’abord constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mai 2024, puis a condamné la locataire au paiement de 1 753,61 euros avec intérêts légaux à compter du jugement. Il a, en outre, accordé des délais sur dix-huit mensualités et a suspendu les effets de la clause pendant leur exécution, rendant sans objet les demandes d’expulsion, sous réserve d’un mécanisme de reprise en cas d’impayé.
I. Le raisonnement d’acquisition de la clause résolutoire et la recevabilité de l’action
A. La régularité de l’instance au regard des diligences préalables
Le tribunal a d’abord vérifié la recevabilité de l’action en constatant l’accomplissement des notifications légales et des démarches de prévention. La juridiction relève que la notification préfectorale est intervenue plus de six semaines avant l’audience et que la commission compétente a été saisie deux mois avant l’assignation. Cette vérification liminaire encadre strictement l’ouverture du débat judiciaire, selon une logique de prévention des expulsions désormais fermement structurée.
Ce contrôle de recevabilité s’inscrit dans un modèle jurisprudentiel qui articule aide au maintien dans le logement et exigence de loyauté procédurale. La décision illustre la hiérarchie des prérequis, lesquels ne préjugent pas du fond, mais conditionnent la discussion sur la clause et le quantum de la dette. La structure procédurale conditionne ainsi l’accès à la sanction contractuelle, sans altérer le pouvoir d’appréciation du juge.
B. L’acquisition de la clause au regard du commandement demeuré infructueux
Sur le bien-fondé, la juridiction se réfère au texte qui dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement, signifié le 28 mars 2024, étant resté sans effet pendant le délai requis, le tribunal retient la réalisation de la clause.
La motivation, fidèle au texte, précise qu’« il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 mai 2024 ». Elle ajoute que la version applicable du dispositif légal est déterminée « conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002) ». L’articulation entre l’exigence textuelle et l’avis de la haute juridiction confère sécurité à la solution et stabilise la temporalité des règles applicables.
II. L’office du juge après la réforme de 2023: délais de paiement et suspension des effets
A. Les conditions cumulatives des délais et la reprise des loyers courants
La réforme de 2023 a affermi le rôle du juge, désormais tenu d’examiner la capacité de régularisation et la reprise du loyer courant. Le texte de référence énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Le tribunal vérifie ces conditions à partir du diagnostic social et du décompte actualisé.
La juridiction retient ainsi que « les versements faits par la défenderesse manifestent sa volonté de rester dans les lieux » et, surtout, « Il convient de considérer que les conditions prévues par l’article 24 V précité pour l’octroi de délais de paiement sont réunies ». L’adhésion du bailleur aux délais renforce l’opportunité de la mesure, tout en s’inscrivant dans une logique de remboursement soutenable et de prévention des ruptures brutales d’occupation.
B. La suspension de la clause, ses effets concrets et le réarmement éventuel de la sanction
L’économie générale du jugement repose ensuite sur la suspension des effets de la clause durant les délais judiciaires. Le tribunal rappelle que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Il ajoute, en écho au texte, que « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Le dispositif consacre cette architecture en ces termes: « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ». Corrélativement, les mesures d’expulsion deviennent sans objet tant que les échéances fixées sont respectées, une indemnité d’occupation n’intervenant qu’en cas de défaillance constatée. Le rappel de l’article 1343-5 du code civil, enfin, précise la suspension des poursuites et la cessation des pénalités pendant le délai, ce qui équilibre le rapport contractuel sans priver le créancier d’une garantie de reprise automatique en cas d’inexécution.
L’ensemble apparaît cohérent au regard de l’objectif de stabilisation des rapports locatifs et de responsabilisation du débiteur. La sanction demeure disponible et réversible, tandis que la suspension ouvre un espace de régularisation effective, contrôlé par le juge et borné par des conditions strictes et vérifiables.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par un jugement du Tribunal de proximité de Rambouillet du 24 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a statué sur une demande de résiliation de bail d’habitation fondée sur une clause résolutoire, assortie de demandes d’expulsion et de paiement. Un bail conclu en 2014 liait un bailleur social et une locataire, des impayés ayant conduit à un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 28 mars 2024. Assignée en novembre 2024, la locataire n’a pas comparu, tandis que le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause, la condamnation à paiement, l’indemnité d’occupation et les mesures d’expulsion, tout en ne s’opposant pas à des délais. La procédure avait donné lieu aux diligences préalables prévues par la loi de 1989, et un diagnostic social et financier avait été versé. La question posée tenait, d’abord, aux conditions de réalisation de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, apprécié dans sa version applicable selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, ensuite, à l’office du juge depuis la réforme de 2023 quant à l’octroi de délais et à la suspension de la clause. Le tribunal a tout d’abord constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mai 2024, puis a condamné la locataire au paiement de 1 753,61 euros avec intérêts légaux à compter du jugement. Il a, en outre, accordé des délais sur dix-huit mensualités et a suspendu les effets de la clause pendant leur exécution, rendant sans objet les demandes d’expulsion, sous réserve d’un mécanisme de reprise en cas d’impayé.
I. Le raisonnement d’acquisition de la clause résolutoire et la recevabilité de l’action
A. La régularité de l’instance au regard des diligences préalables
Le tribunal a d’abord vérifié la recevabilité de l’action en constatant l’accomplissement des notifications légales et des démarches de prévention. La juridiction relève que la notification préfectorale est intervenue plus de six semaines avant l’audience et que la commission compétente a été saisie deux mois avant l’assignation. Cette vérification liminaire encadre strictement l’ouverture du débat judiciaire, selon une logique de prévention des expulsions désormais fermement structurée.
Ce contrôle de recevabilité s’inscrit dans un modèle jurisprudentiel qui articule aide au maintien dans le logement et exigence de loyauté procédurale. La décision illustre la hiérarchie des prérequis, lesquels ne préjugent pas du fond, mais conditionnent la discussion sur la clause et le quantum de la dette. La structure procédurale conditionne ainsi l’accès à la sanction contractuelle, sans altérer le pouvoir d’appréciation du juge.
B. L’acquisition de la clause au regard du commandement demeuré infructueux
Sur le bien-fondé, la juridiction se réfère au texte qui dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement, signifié le 28 mars 2024, étant resté sans effet pendant le délai requis, le tribunal retient la réalisation de la clause.
La motivation, fidèle au texte, précise qu’« il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 mai 2024 ». Elle ajoute que la version applicable du dispositif légal est déterminée « conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002) ». L’articulation entre l’exigence textuelle et l’avis de la haute juridiction confère sécurité à la solution et stabilise la temporalité des règles applicables.
II. L’office du juge après la réforme de 2023: délais de paiement et suspension des effets
A. Les conditions cumulatives des délais et la reprise des loyers courants
La réforme de 2023 a affermi le rôle du juge, désormais tenu d’examiner la capacité de régularisation et la reprise du loyer courant. Le texte de référence énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Le tribunal vérifie ces conditions à partir du diagnostic social et du décompte actualisé.
La juridiction retient ainsi que « les versements faits par la défenderesse manifestent sa volonté de rester dans les lieux » et, surtout, « Il convient de considérer que les conditions prévues par l’article 24 V précité pour l’octroi de délais de paiement sont réunies ». L’adhésion du bailleur aux délais renforce l’opportunité de la mesure, tout en s’inscrivant dans une logique de remboursement soutenable et de prévention des ruptures brutales d’occupation.
B. La suspension de la clause, ses effets concrets et le réarmement éventuel de la sanction
L’économie générale du jugement repose ensuite sur la suspension des effets de la clause durant les délais judiciaires. Le tribunal rappelle que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Il ajoute, en écho au texte, que « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Le dispositif consacre cette architecture en ces termes: « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ». Corrélativement, les mesures d’expulsion deviennent sans objet tant que les échéances fixées sont respectées, une indemnité d’occupation n’intervenant qu’en cas de défaillance constatée. Le rappel de l’article 1343-5 du code civil, enfin, précise la suspension des poursuites et la cessation des pénalités pendant le délai, ce qui équilibre le rapport contractuel sans priver le créancier d’une garantie de reprise automatique en cas d’inexécution.
L’ensemble apparaît cohérent au regard de l’objectif de stabilisation des rapports locatifs et de responsabilisation du débiteur. La sanction demeure disponible et réversible, tandis que la suspension ouvre un espace de régularisation effective, contrôlé par le juge et borné par des conditions strictes et vérifiables.