Tribunal judiciaire de Versailles, le 25 juin 2025, n°24/00104
Le Tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé le 25 juin 2025, a eu à connaître d’une demande en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire et en expulsion pour impayés de loyers. Le bailleur, après commandement demeuré infructueux, sollicitait la résolution du bail et l’expulsion du locataire. Celui-ci, non comparant, laissait le juge apprécier l’octroi de délais de paiement. Un diagnostic social et financier fut versé aux débats. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais a suspendu ses effets. Il a accordé des délais de paiement au locataire sous conditions strictes. La décision soulève la question de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023 modifiant la procédure d’expulsion pour impayés. Elle interroge également sur l’articulation entre la protection du créancier et la prévention des expulsions. Le tribunal a retenu l’inapplication de la réforme et a usé de son pouvoir d’aménagement des délais.
**I. La neutralisation de la réforme par le maintien de l’ancien droit**
Le juge écarte l’application des nouvelles dispositions protectrices. Il considère que la loi du 27 juillet 2023 ne comporte pas de dispositions transitoires. Le caractère d’ordre public de la matière locative est un ordre public de protection. Dès lors, “l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire”. L’ancien article 24-I de la loi de 1989 demeure applicable. Cette solution préserve la sécurité juridique des engagements contractuels. Elle évite une application rétroactive immédiate de règles plus contraignantes pour le bailleur. La position est conforme à une certaine tradition jurisprudentielle. Celle-ci écarte les lois nouvelles dépourvues de dispositions transitoires lorsqu’elles affectent des droits acquis. La décision témoigne d’une lecture restrictive du champ de l’ordre public de protection. Celui-ci ne commande pas systématiquement l’application immédiate de la loi la plus récente. Le juge opère un bilan comparatif des niveaux de protection. Il retient le régime le plus favorable au locataire en l’espèce. Cette approche pragmatique mérite d’être soulignée. Elle pourrait cependant être discutée. Une autre analyse aurait pu conduire à appliquer la loi nouvelle immédiatement. Son caractère d’ordre public social aurait pu justifier une application immédiate. La solution retenue garantit une certaine stabilité aux relations contractuelles en cours.
**II. L’équilibre instable entre exécution contractuelle et prévention sociale**
Le juge use largement de son pouvoir d’aménagement pour éviter l’expulsion. Il constate l’acquisition de la clause résolutoire au terme de la procédure. Le commandement de payer est demeuré infructueux plus de deux mois. Le bailleur justifie d’une créance certaine. Le locataire ne conteste pas le principe de sa dette. Le juge pourrait donc prononcer l’expulsion. Il choisit pourtant de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il fonde sa décision sur l’article 24 V et VII de la loi de 1989 modifiée. Le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il a procédé à des règlements significatifs sur l’arriéré. Le diagnostic social révèle sa volonté de se maintenir et sa capacité à apurer la dette. Le juge autorise un étalement sur vingt-quatre mois. Il assortit cette mesure de conditions strictes. Tout défaut de paiement entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate du solde. La suspension de la clause résolutoire prendra alors fin. Cette décision illustre la mission sociale du juge des contentieux de la protection. Elle concilie le droit du bailleur au recouvrement et la protection du logement du locataire. La solution est cependant fragile. Elle place le locataire sous la menace d’une exécution brutale en cas de nouvel incident. L’équilibre trouvé reste précaire et dépend de la rigueur des versements futurs. La décision montre les limites des mécanismes de prévention. Elle acte que le maintien dans les lieux est conditionné à une discipline financière parfaite.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé le 25 juin 2025, a eu à connaître d’une demande en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire et en expulsion pour impayés de loyers. Le bailleur, après commandement demeuré infructueux, sollicitait la résolution du bail et l’expulsion du locataire. Celui-ci, non comparant, laissait le juge apprécier l’octroi de délais de paiement. Un diagnostic social et financier fut versé aux débats. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais a suspendu ses effets. Il a accordé des délais de paiement au locataire sous conditions strictes. La décision soulève la question de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023 modifiant la procédure d’expulsion pour impayés. Elle interroge également sur l’articulation entre la protection du créancier et la prévention des expulsions. Le tribunal a retenu l’inapplication de la réforme et a usé de son pouvoir d’aménagement des délais.
**I. La neutralisation de la réforme par le maintien de l’ancien droit**
Le juge écarte l’application des nouvelles dispositions protectrices. Il considère que la loi du 27 juillet 2023 ne comporte pas de dispositions transitoires. Le caractère d’ordre public de la matière locative est un ordre public de protection. Dès lors, “l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire”. L’ancien article 24-I de la loi de 1989 demeure applicable. Cette solution préserve la sécurité juridique des engagements contractuels. Elle évite une application rétroactive immédiate de règles plus contraignantes pour le bailleur. La position est conforme à une certaine tradition jurisprudentielle. Celle-ci écarte les lois nouvelles dépourvues de dispositions transitoires lorsqu’elles affectent des droits acquis. La décision témoigne d’une lecture restrictive du champ de l’ordre public de protection. Celui-ci ne commande pas systématiquement l’application immédiate de la loi la plus récente. Le juge opère un bilan comparatif des niveaux de protection. Il retient le régime le plus favorable au locataire en l’espèce. Cette approche pragmatique mérite d’être soulignée. Elle pourrait cependant être discutée. Une autre analyse aurait pu conduire à appliquer la loi nouvelle immédiatement. Son caractère d’ordre public social aurait pu justifier une application immédiate. La solution retenue garantit une certaine stabilité aux relations contractuelles en cours.
**II. L’équilibre instable entre exécution contractuelle et prévention sociale**
Le juge use largement de son pouvoir d’aménagement pour éviter l’expulsion. Il constate l’acquisition de la clause résolutoire au terme de la procédure. Le commandement de payer est demeuré infructueux plus de deux mois. Le bailleur justifie d’une créance certaine. Le locataire ne conteste pas le principe de sa dette. Le juge pourrait donc prononcer l’expulsion. Il choisit pourtant de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il fonde sa décision sur l’article 24 V et VII de la loi de 1989 modifiée. Le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il a procédé à des règlements significatifs sur l’arriéré. Le diagnostic social révèle sa volonté de se maintenir et sa capacité à apurer la dette. Le juge autorise un étalement sur vingt-quatre mois. Il assortit cette mesure de conditions strictes. Tout défaut de paiement entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate du solde. La suspension de la clause résolutoire prendra alors fin. Cette décision illustre la mission sociale du juge des contentieux de la protection. Elle concilie le droit du bailleur au recouvrement et la protection du logement du locataire. La solution est cependant fragile. Elle place le locataire sous la menace d’une exécution brutale en cas de nouvel incident. L’équilibre trouvé reste précaire et dépend de la rigueur des versements futurs. La décision montre les limites des mécanismes de prévention. Elle acte que le maintien dans les lieux est conditionné à une discipline financière parfaite.