Tribunal judiciaire de Versailles, le 27 juin 2025, n°23/00019
La décision à commenter émane du juge de l’exécution de Versailles, en date du 27 juin 2025, statuant en matière de saisie immobilière. Deux prêts authentifiés en mars 2013, destinés au financement de travaux, ont fait l’objet d’impayés à compter de novembre 2020, suivis d’une déchéance du terme prononcée en juin 2021, puis d’un commandement de payer valant saisie en novembre 2022. Le débiteur a soulevé de nombreux moyens, tenant à la forclusion biennale, à des nullités formelles et au caractère abusif des clauses de déchéance du terme, et a sollicité des délais, un cantonnement des poursuites et une vente amiable. Le créancier a requis validation des poursuites, fixation de la créance et orientation à la vente. La juridiction devait trancher la qualification des prêts au regard du seuil légal, la régularité des titres notariés contestés et, surtout, la portée d’une clause de déchéance du terme au regard du droit des clauses abusives, ainsi que les incidences procédurales en matière d’exécution forcée. Elle rejette la forclusion et les nullités, retient le caractère abusif de la clause de déchéance, limite la créance aux seules échéances impayées, ordonne le cantonnement à un bien et autorise la vente amiable pour un prix plancher.
I – Le rejet des moyens d’irrecevabilité et de nullité
A – La qualification immobilière des prêts excluant la forclusion biennale Le juge adopte une lecture stricte des textes en retenant que la nature du crédit s’apprécie au regard de l’objet et du montant contractuellement stipulés, non des décaissements effectifs. Le montant initial de chaque prêt excède le seuil légal, la destination immobilière est explicitement convenue, et les contrats prévoient le versement échelonné sous justificatifs. L’argument tenant à un déblocage partiel ne modifie donc ni la qualification, ni le régime applicable. La forclusion biennale attachée à la défaillance de l’emprunteur en matière de crédit à la consommation est écartée, ce qui préserve l’action en paiement et fonde la validité de la saisie. Cette solution, conforme à la lettre des articles dédiés aux crédits immobiliers, évite un glissement artificiel du régime par l’effet d’une utilisation incomplète des fonds.
La portée de ce raisonnement est pratique. Elle sécurise les titres adossés à des prêts immobiliers à décaissements fractionnés et neutralise les contentieux d’exception visant à requalifier, ab initio, une opération immobilière en crédit à la consommation. La juridiction rappelle ainsi que la qualification ne dépend ni des aléas d’exécution ni des avenants de gestion, tant que l’économie du prêt demeure inchangée. La transition avec les moyens formels s’impose, car la contestation suivante vise l’authenticité même des titres.
B – La régularité des titres et l’absence d’atteinte à l’authenticité Le moyen tiré de l’absence d’annexion de procurations au rang de l’acte notarié échoue, la juridiction retenant l’autorité d’une solution désormais classique. La jurisprudence a jugé que « L’inobservation de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes n’entraîne pas la nullité de l’acte. » (Ch. mixte, 21 déc. 2012, n° 11-28.688). Le juge confirme que cette irrégularité ne prive ni l’acte de son authenticité, ni le créancier du bénéfice du titre exécutoire, surtout lorsque la régularisation documentaire intervient au cours de l’instance d’exécution.
La critique relative aux offres préalables n’est pas davantage retenue. Les mentions authentiques attestent du respect du délai de réflexion et de l’acceptation, sans preuve contraire. L’absence de déblocage intégral n’impose pas l’émission de nouvelles offres, la clause contractuelle l’ayant anticipé. L’écart marginal de TEG, rectifié dans l’acte, ne révèle aucune erreur substantielle. L’économie contractuelle demeure intacte, ce qui clôt la série des griefs d’irrégularité. La discussion se déplace vers la validité et les effets d’une clause centrale de déchéance du terme.
II – L’encadrement des poursuites par le contrôle des clauses et des mesures
A – La clause de déchéance réputée non écrite et la reconstitution de la dette Le juge qualifie d’abusive la clause permettant, après une brève mise en demeure, l’exigibilité immédiate du solde, majorée d’intérêts de retard et d’une indemnité proportionnelle. La clause institue un préavis trop court au regard de la gravité de la sanction, créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations, au détriment du consommateur. Cette appréciation s’aligne sur l’exigence jurisprudentielle d’un contrôle effectif des clauses, le juge national étant rappelé à sa mission de protection. Il convient de citer que « le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle » (CJUE, 14 juin 2012, C‑618/10), exigence qui irrigue le contentieux de l’exécution lorsque le titre reprend une stipulation contraire au droit de l’Union et au droit interne.
La conséquence procédurale est précisément mesurée. Le juge de l’exécution ne modifie pas le titre, mais écarte la clause réputée non écrite et recalcule la créance selon les seules échéances impayées et leurs accessoires légaux. La dette est ainsi limitée à un montant arrêté, non contesté en défense, excluant les effets aggravants de la déchéance. La solution concilie le respect des pouvoirs limités du juge de l’exécution avec l’impératif de neutralisation des clauses illicites. Cette cohérence interne justifie ensuite des mesures de proportion et de rationalisation des poursuites.
B – Le cantonnement des poursuites et l’autorisation de la vente amiable La juridiction cantonne les poursuites à un seul bien, au regard de la valeur estimée largement suffisante pour désintéresser le créancier et les inscrits. Le critère probatoire est rempli par des évaluations circonstanciées, tandis que la créance, recalibrée après exclusion de la clause, conforte la suffisance de l’assiette. Le cantonnement, mesure de proportion, réduit les atteintes patrimoniales sans compromettre l’efficacité de l’exécution, tout en laissant la possibilité de reprise des poursuites si le prix réalisé s’avérait insuffisant.
L’autorisation d’une vente amiable, pour un prix plancher déterminé, parachève l’orientation. La voie amiable protège l’égalité des créanciers et favorise une meilleure valorisation du bien par rapport à l’adjudication, dans des délais maîtrisés. Le refus de délais de paiement s’explique par l’écart manifeste entre la capacité alléguée et l’échéancier nécessaire, ce qui évite une suspension inefficace des poursuites. L’ensemble compose un dispositif équilibré, articulant contrôle matériel des clauses, proportion des mesures et sécurisation de la réalisation forcée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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La décision à commenter émane du juge de l’exécution de Versailles, en date du 27 juin 2025, statuant en matière de saisie immobilière. Deux prêts authentifiés en mars 2013, destinés au financement de travaux, ont fait l’objet d’impayés à compter de novembre 2020, suivis d’une déchéance du terme prononcée en juin 2021, puis d’un commandement de payer valant saisie en novembre 2022. Le débiteur a soulevé de nombreux moyens, tenant à la forclusion biennale, à des nullités formelles et au caractère abusif des clauses de déchéance du terme, et a sollicité des délais, un cantonnement des poursuites et une vente amiable. Le créancier a requis validation des poursuites, fixation de la créance et orientation à la vente. La juridiction devait trancher la qualification des prêts au regard du seuil légal, la régularité des titres notariés contestés et, surtout, la portée d’une clause de déchéance du terme au regard du droit des clauses abusives, ainsi que les incidences procédurales en matière d’exécution forcée. Elle rejette la forclusion et les nullités, retient le caractère abusif de la clause de déchéance, limite la créance aux seules échéances impayées, ordonne le cantonnement à un bien et autorise la vente amiable pour un prix plancher.
I – Le rejet des moyens d’irrecevabilité et de nullité
A – La qualification immobilière des prêts excluant la forclusion biennale
Le juge adopte une lecture stricte des textes en retenant que la nature du crédit s’apprécie au regard de l’objet et du montant contractuellement stipulés, non des décaissements effectifs. Le montant initial de chaque prêt excède le seuil légal, la destination immobilière est explicitement convenue, et les contrats prévoient le versement échelonné sous justificatifs. L’argument tenant à un déblocage partiel ne modifie donc ni la qualification, ni le régime applicable. La forclusion biennale attachée à la défaillance de l’emprunteur en matière de crédit à la consommation est écartée, ce qui préserve l’action en paiement et fonde la validité de la saisie. Cette solution, conforme à la lettre des articles dédiés aux crédits immobiliers, évite un glissement artificiel du régime par l’effet d’une utilisation incomplète des fonds.
La portée de ce raisonnement est pratique. Elle sécurise les titres adossés à des prêts immobiliers à décaissements fractionnés et neutralise les contentieux d’exception visant à requalifier, ab initio, une opération immobilière en crédit à la consommation. La juridiction rappelle ainsi que la qualification ne dépend ni des aléas d’exécution ni des avenants de gestion, tant que l’économie du prêt demeure inchangée. La transition avec les moyens formels s’impose, car la contestation suivante vise l’authenticité même des titres.
B – La régularité des titres et l’absence d’atteinte à l’authenticité
Le moyen tiré de l’absence d’annexion de procurations au rang de l’acte notarié échoue, la juridiction retenant l’autorité d’une solution désormais classique. La jurisprudence a jugé que « L’inobservation de l’obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes n’entraîne pas la nullité de l’acte. » (Ch. mixte, 21 déc. 2012, n° 11-28.688). Le juge confirme que cette irrégularité ne prive ni l’acte de son authenticité, ni le créancier du bénéfice du titre exécutoire, surtout lorsque la régularisation documentaire intervient au cours de l’instance d’exécution.
La critique relative aux offres préalables n’est pas davantage retenue. Les mentions authentiques attestent du respect du délai de réflexion et de l’acceptation, sans preuve contraire. L’absence de déblocage intégral n’impose pas l’émission de nouvelles offres, la clause contractuelle l’ayant anticipé. L’écart marginal de TEG, rectifié dans l’acte, ne révèle aucune erreur substantielle. L’économie contractuelle demeure intacte, ce qui clôt la série des griefs d’irrégularité. La discussion se déplace vers la validité et les effets d’une clause centrale de déchéance du terme.
II – L’encadrement des poursuites par le contrôle des clauses et des mesures
A – La clause de déchéance réputée non écrite et la reconstitution de la dette
Le juge qualifie d’abusive la clause permettant, après une brève mise en demeure, l’exigibilité immédiate du solde, majorée d’intérêts de retard et d’une indemnité proportionnelle. La clause institue un préavis trop court au regard de la gravité de la sanction, créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations, au détriment du consommateur. Cette appréciation s’aligne sur l’exigence jurisprudentielle d’un contrôle effectif des clauses, le juge national étant rappelé à sa mission de protection. Il convient de citer que « le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle » (CJUE, 14 juin 2012, C‑618/10), exigence qui irrigue le contentieux de l’exécution lorsque le titre reprend une stipulation contraire au droit de l’Union et au droit interne.
La conséquence procédurale est précisément mesurée. Le juge de l’exécution ne modifie pas le titre, mais écarte la clause réputée non écrite et recalcule la créance selon les seules échéances impayées et leurs accessoires légaux. La dette est ainsi limitée à un montant arrêté, non contesté en défense, excluant les effets aggravants de la déchéance. La solution concilie le respect des pouvoirs limités du juge de l’exécution avec l’impératif de neutralisation des clauses illicites. Cette cohérence interne justifie ensuite des mesures de proportion et de rationalisation des poursuites.
B – Le cantonnement des poursuites et l’autorisation de la vente amiable
La juridiction cantonne les poursuites à un seul bien, au regard de la valeur estimée largement suffisante pour désintéresser le créancier et les inscrits. Le critère probatoire est rempli par des évaluations circonstanciées, tandis que la créance, recalibrée après exclusion de la clause, conforte la suffisance de l’assiette. Le cantonnement, mesure de proportion, réduit les atteintes patrimoniales sans compromettre l’efficacité de l’exécution, tout en laissant la possibilité de reprise des poursuites si le prix réalisé s’avérait insuffisant.
L’autorisation d’une vente amiable, pour un prix plancher déterminé, parachève l’orientation. La voie amiable protège l’égalité des créanciers et favorise une meilleure valorisation du bien par rapport à l’adjudication, dans des délais maîtrisés. Le refus de délais de paiement s’explique par l’écart manifeste entre la capacité alléguée et l’échéancier nécessaire, ce qui évite une suspension inefficace des poursuites. L’ensemble compose un dispositif équilibré, articulant contrôle matériel des clauses, proportion des mesures et sécurisation de la réalisation forcée.