Tribunal judiciaire de Versailles, le 27 juin 2025, n°24/00077
Rendu par le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Versailles le 27 juin 2025, le jugement d’orientation statue sur des contestations multiples et autorise une vente amiable avec prix plancher. Les faits tiennent à l’exercice d’un droit de suite par un créancier hypothécaire sur un immeuble réintégré dans des successions, l’occupant actuel étant tiers acquéreur. Le commandement de payer valant saisie a été publié, une assignation à l’audience d’orientation délivrée, et un cahier des conditions de vente déposé. Le débiteur saisi a sollicité la suspension pour surendettement, la nullité de la procédure à tiers acquéreur, la nullité du commandement, l’exonération de la majoration du taux légal, la déduction d’intérêts prescrits, des délais de paiement, à défaut une vente amiable, tandis que le créancier a conclu à la régularité de la procédure et à la fixation de sa créance.
Le litige concentre plusieurs questions. La première porte sur l’opposabilité au tiers acquéreur de la suspension des procédures consécutive à la recevabilité d’un dossier de surendettement (C. consom., art. L. 722-2), au regard du régime de la saisie immobilière « contre le tiers acquéreur » (CPCE, art. R. 321-4). La seconde concerne la régularité du commandement au prisme des mentions relatives aux intérêts et l’exigence d’un grief (CPC, art. 114). Une troisième série porte sur la prescription quinquennale des intérêts (C. civ., art. 2224) et l’effet de la péremption du commandement, éclairée par la jurisprudence de la Cour de cassation. S’y ajoutent l’accès du tiers acquéreur au mécanisme d’exonération de la majoration du taux légal (CMF, art. L. 313-3), la demande de délais (C. civ., art. 1343-5), et l’orientation vers une vente amiable avec détermination d’un prix minimum. La juridiction retient qu’« aucun texte ne prévoit l’extension de la suspension des procédures d’exécution résultant de la situation de recevabilité au profit du tiers acquéreur du bien saisi », déclare régulière la procédure à tiers acquéreur, rejette les nullités, la prescription et les demandes de faveur, fixe la créance selon un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 23 novembre 2006, et autorise la vente amiable en énonçant que « le prix ne saurait être inférieur à 800.000 euros, net vendeur ».
I) Le sens et la cohérence de la solution retenue A) L’inopposabilité de la suspension pour surendettement au tiers acquéreur La décision distingue nettement le débiteur de la condamnation pécuniaire et le tiers acquéreur, débiteur du droit de suite. Elle articule l’article L. 722-2 du Code de la consommation avec l’article R. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution pour circonscrire le périmètre de la suspension. L’affirmation selon laquelle « aucun texte ne prévoit l’extension de la suspension des procédures d’exécution résultant de la situation de recevabilité au profit du tiers acquéreur du bien saisi » restitue l’orthodoxie du droit positif. Le juge préserve ainsi l’efficacité de la sûreté réelle sans méconnaître le régime protecteur des personnes surendettées, réservé au débiteur personnel.
Cette lecture s’accorde avec la logique du droit de suite, qui permet au titulaire d’hypothèque d’agir contre le détenteur actuel du bien grevé. L’existence d’un titre exécutoire, ici Cour d’appel de Versailles, 23 novembre 2006, fonde la saisie, tandis que l’identité du poursuivi résulte de la circulation du bien. Le refus de suspension n’emporte pas confusion des patrimoines mais confirme la dualité des débiteurs. La solution clarifie une pratique parfois hésitante, notamment lorsque le tiers acquéreur est également en difficulté financière.
B) La régularité de la procédure et la fixation de la créance Le juge contrôle d’abord la voie à tiers acquéreur au regard du droit de suite, puis la validité du commandement. La motivation est lapidaire mais décisive: « La procédure de saisie immobilière à tiers acquéreur est donc régulière. » Le constat d’une sûreté publiée et d’un transfert du bien par succession suffit à caractériser la poursuite contre le détenteur actuel. La créance est arrimée au titre définitif précité, ce qui satisfait l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
S’agissant des mentions d’intérêts, l’irrégularité alléguée est neutralisée par l’exigence d’un grief posée par l’article 114 du Code de procédure civile. Le décompte joint, arrêté à une date antérieure au commandement, est jugé suffisamment éclairant faute de démonstration d’un préjudice procédural. Le rejet de la demande d’exonération de la majoration du taux légal s’inscrit dans le texte de l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier, qui réserve l’initiative à « la demande du débiteur ou du créancier ». Le tiers acquéreur n’étant pas le débiteur de la condamnation, il demeure hors du champ de cette mesure de faveur.
II) Valeur et portée de l’orientation prononcée A) Prescription des intérêts et effet non anéantissant de la péremption La juridiction retient l’interruption de la prescription au fil des actes d’exécution, malgré une péremption du commandement. Elle s’appuie sur une formule désormais classique: « la péremption du commandement n’ayant pas pour effet d’anéantir les décisions rendues à la suite de celui-ci » (Civ. 2e, 1er juin 2017, n° 16-15.906). Le raisonnement agrège décisions survenues jusqu’en 2017 et commandements ultérieurs de 2020 et 2022, de sorte que le délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil n’est pas acquis.
La solution apparaît mesurée. Le tiers acquéreur peut, en vertu de l’article 2455, alinéa 2, du Code civil, opposer les exceptions du débiteur principal, y compris la prescription des intérêts. Encore faut-il établir la continuité des effets interruptifs ou leur insuffisance, ce qui n’était pas rapporté. La référence à la jurisprudence de la Cour de cassation consolide la sécurité juridique des procédures au long cours, sans priver le poursuivi de la possibilité d’une contestation chiffrée, étayée et ponctuelle.
B) Vente amiable, prix plancher et économie de la poursuite Le juge oriente la procédure vers la vente amiable conformément aux articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et fixe un prix minimal, considérant la description du bien et des évaluations antérieures. La motivation est précise: « le prix ne saurait être inférieur à 800.000 euros, net vendeur ». Ce plancher cherche à concilier la vocation liquidative de la vente amiable avec la protection de la valeur du gage, dans un contexte de dette élevée.
La décision encadre aussi les frais, en rappelant leur régime de taxe et l’exclusion de certains émoluments du périmètre mis à la charge de l’acquéreur au stade de la vente amiable. L’ensemble confirme une orientation pragmatique: sécuriser la réalisation au prix du marché, éviter une sous-valorisation, et préserver l’égalité des enchérisseurs potentiels si la vente forcée redevenait d’actualité. Une vigilance demeure toutefois requise pour que le prix plancher n’entrave pas la conclusion rapide d’une cession, l’office du juge pouvant, le cas échéant, s’ajuster à la conjoncture au prochain appel de l’affaire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Versailles le 27 juin 2025, le jugement d’orientation statue sur des contestations multiples et autorise une vente amiable avec prix plancher. Les faits tiennent à l’exercice d’un droit de suite par un créancier hypothécaire sur un immeuble réintégré dans des successions, l’occupant actuel étant tiers acquéreur. Le commandement de payer valant saisie a été publié, une assignation à l’audience d’orientation délivrée, et un cahier des conditions de vente déposé. Le débiteur saisi a sollicité la suspension pour surendettement, la nullité de la procédure à tiers acquéreur, la nullité du commandement, l’exonération de la majoration du taux légal, la déduction d’intérêts prescrits, des délais de paiement, à défaut une vente amiable, tandis que le créancier a conclu à la régularité de la procédure et à la fixation de sa créance.
Le litige concentre plusieurs questions. La première porte sur l’opposabilité au tiers acquéreur de la suspension des procédures consécutive à la recevabilité d’un dossier de surendettement (C. consom., art. L. 722-2), au regard du régime de la saisie immobilière « contre le tiers acquéreur » (CPCE, art. R. 321-4). La seconde concerne la régularité du commandement au prisme des mentions relatives aux intérêts et l’exigence d’un grief (CPC, art. 114). Une troisième série porte sur la prescription quinquennale des intérêts (C. civ., art. 2224) et l’effet de la péremption du commandement, éclairée par la jurisprudence de la Cour de cassation. S’y ajoutent l’accès du tiers acquéreur au mécanisme d’exonération de la majoration du taux légal (CMF, art. L. 313-3), la demande de délais (C. civ., art. 1343-5), et l’orientation vers une vente amiable avec détermination d’un prix minimum. La juridiction retient qu’« aucun texte ne prévoit l’extension de la suspension des procédures d’exécution résultant de la situation de recevabilité au profit du tiers acquéreur du bien saisi », déclare régulière la procédure à tiers acquéreur, rejette les nullités, la prescription et les demandes de faveur, fixe la créance selon un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 23 novembre 2006, et autorise la vente amiable en énonçant que « le prix ne saurait être inférieur à 800.000 euros, net vendeur ».
I) Le sens et la cohérence de la solution retenue
A) L’inopposabilité de la suspension pour surendettement au tiers acquéreur
La décision distingue nettement le débiteur de la condamnation pécuniaire et le tiers acquéreur, débiteur du droit de suite. Elle articule l’article L. 722-2 du Code de la consommation avec l’article R. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution pour circonscrire le périmètre de la suspension. L’affirmation selon laquelle « aucun texte ne prévoit l’extension de la suspension des procédures d’exécution résultant de la situation de recevabilité au profit du tiers acquéreur du bien saisi » restitue l’orthodoxie du droit positif. Le juge préserve ainsi l’efficacité de la sûreté réelle sans méconnaître le régime protecteur des personnes surendettées, réservé au débiteur personnel.
Cette lecture s’accorde avec la logique du droit de suite, qui permet au titulaire d’hypothèque d’agir contre le détenteur actuel du bien grevé. L’existence d’un titre exécutoire, ici Cour d’appel de Versailles, 23 novembre 2006, fonde la saisie, tandis que l’identité du poursuivi résulte de la circulation du bien. Le refus de suspension n’emporte pas confusion des patrimoines mais confirme la dualité des débiteurs. La solution clarifie une pratique parfois hésitante, notamment lorsque le tiers acquéreur est également en difficulté financière.
B) La régularité de la procédure et la fixation de la créance
Le juge contrôle d’abord la voie à tiers acquéreur au regard du droit de suite, puis la validité du commandement. La motivation est lapidaire mais décisive: « La procédure de saisie immobilière à tiers acquéreur est donc régulière. » Le constat d’une sûreté publiée et d’un transfert du bien par succession suffit à caractériser la poursuite contre le détenteur actuel. La créance est arrimée au titre définitif précité, ce qui satisfait l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
S’agissant des mentions d’intérêts, l’irrégularité alléguée est neutralisée par l’exigence d’un grief posée par l’article 114 du Code de procédure civile. Le décompte joint, arrêté à une date antérieure au commandement, est jugé suffisamment éclairant faute de démonstration d’un préjudice procédural. Le rejet de la demande d’exonération de la majoration du taux légal s’inscrit dans le texte de l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier, qui réserve l’initiative à « la demande du débiteur ou du créancier ». Le tiers acquéreur n’étant pas le débiteur de la condamnation, il demeure hors du champ de cette mesure de faveur.
II) Valeur et portée de l’orientation prononcée
A) Prescription des intérêts et effet non anéantissant de la péremption
La juridiction retient l’interruption de la prescription au fil des actes d’exécution, malgré une péremption du commandement. Elle s’appuie sur une formule désormais classique: « la péremption du commandement n’ayant pas pour effet d’anéantir les décisions rendues à la suite de celui-ci » (Civ. 2e, 1er juin 2017, n° 16-15.906). Le raisonnement agrège décisions survenues jusqu’en 2017 et commandements ultérieurs de 2020 et 2022, de sorte que le délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil n’est pas acquis.
La solution apparaît mesurée. Le tiers acquéreur peut, en vertu de l’article 2455, alinéa 2, du Code civil, opposer les exceptions du débiteur principal, y compris la prescription des intérêts. Encore faut-il établir la continuité des effets interruptifs ou leur insuffisance, ce qui n’était pas rapporté. La référence à la jurisprudence de la Cour de cassation consolide la sécurité juridique des procédures au long cours, sans priver le poursuivi de la possibilité d’une contestation chiffrée, étayée et ponctuelle.
B) Vente amiable, prix plancher et économie de la poursuite
Le juge oriente la procédure vers la vente amiable conformément aux articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et fixe un prix minimal, considérant la description du bien et des évaluations antérieures. La motivation est précise: « le prix ne saurait être inférieur à 800.000 euros, net vendeur ». Ce plancher cherche à concilier la vocation liquidative de la vente amiable avec la protection de la valeur du gage, dans un contexte de dette élevée.
La décision encadre aussi les frais, en rappelant leur régime de taxe et l’exclusion de certains émoluments du périmètre mis à la charge de l’acquéreur au stade de la vente amiable. L’ensemble confirme une orientation pragmatique: sécuriser la réalisation au prix du marché, éviter une sous-valorisation, et préserver l’égalité des enchérisseurs potentiels si la vente forcée redevenait d’actualité. Une vigilance demeure toutefois requise pour que le prix plancher n’entrave pas la conclusion rapide d’une cession, l’office du juge pouvant, le cas échéant, s’ajuster à la conjoncture au prochain appel de l’affaire.