Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 19 juin 2025, n°23-23.992
Rendue par la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 19 juin 2025, la décision casse un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 26 octobre 2023. Le litige concerne des lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage. Une commune et un établissement public avaient saisi le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin d’obtenir des amendes civiles pour changement d’usage.
La procédure révèle deux points saillants. D’abord, l’établissement public, n’ayant pas été condamné et n’ayant formé aucune demande en appel, voit son pourvoi déclaré irrecevable faute d’intérêt. Ensuite, la cour d’appel avait rejeté les demandes de la commune, retenant que la seule déclaration H1 déposée après le 1er janvier 1970 ne pouvait établir l’usage d’habitation à la date de référence. La commune soutenait, au contraire, que l’usage au 1er janvier 1970 se prouve par tous moyens, y compris par les mentions d’une H1 postérieure, lorsque celles-ci permettent de remonter à l’état de l’immeuble à la date de référence.
La question de droit posée était précise: le juge peut‑il écarter, en raison de sa date ou de sa nature, une déclaration H1 produite pour établir l’usage d’un local au 1er janvier 1970, ou doit‑il en examiner les mentions pour apprécier sa valeur probante? La Cour de cassation répond par la négative à l’éviction automatique et censure le raisonnement des juges du fond, en relevant que « une déclaration H1 est susceptible, selon les mentions qu’elle comporte, d’établir la preuve de l’usage du bien à la date de référence, et [qu’]elle ne peut dès lors être écartée du seul fait de sa nature ou de sa date ». Elle ajoute que, la cour d’appel ayant statué par un « motif inopérant », elle « n’a pas donné de base légale à sa décision ». Le dispositif en tire toutes conséquences: « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions ». Cette clarification impose un examen concret et circonstancié des pièces probatoires relatives à l’usage de référence.
I. La réaffirmation du cadre probatoire de l’usage de référence
A. L’exigence d’un examen concret des pièces
Le cœur de la censure tient au caractère inopérant du motif retenu par la cour d’appel. En refusant d’examiner le contenu de la H1 au seul motif de sa date, les juges du fond ont méconnu l’office du juge de la preuve. La Cour vise ici la base légale en rappelant que la preuve se construit à partir des mentions utiles des documents produits. L’énoncé est net: « une déclaration H1 est susceptible, selon les mentions qu’elle comporte, d’établir la preuve de l’usage du bien à la date de référence ». Ce rappel renvoie à l’exigence d’une motivation qui s’attache aux éléments précis, non à leur étiquette.
Le principe probatoire applicable aux changements d’usage explique cette rigueur. Ainsi, le moyen rappelait que « tout local est réputé avoir l’usage pour lequel il était affecté au 1er janvier 1970 ; que cet usage se prouve par tous moyens ». La Cour ne dit pas autre chose, en écartant toute cause d’irrecevabilité intrinsèque d’une pièce pertinente. Le juge du fond doit donc apprécier, concrètement, si les rubriques, les surfaces, les affectations déclarées et leurs références croisées permettent, seules ou corroborées, d’établir l’usage d’habitation à la date pivot.
Cette démarche exclut tout automatisme. Elle commande une analyse des dates, des affectations, et des concordances avec d’autres sources, telles que matrices cadastrales, archives d’urbanisme, règlements de copropriété ou baux antérieurs. Le refus d’examiner la H1 au simple motif de sa postériorité substituait un filtre abstrait au contrôle probatoire attendu. D’où la sanction pour défaut de base légale.
B. La déclaration H1 comme élément probatoire admissible
La Cour ne confère pas à la H1 une force probante légale. Elle la réintègre dans le faisceau des preuves admissibles, en fonction de « les mentions qu’elle comporte ». La solution se situe dans la continuité du principe de liberté de la preuve en matière d’usage, sous réserve de la date de référence. Elle interdit toutefois au juge de rejeter la H1 pour des raisons de pure forme, relatives à sa nature administrative ou à sa date d’établissement.
Le rappel du principe probatoire issu du moyen, selon lequel « cet usage se prouve par tous moyens », trouve ici un prolongement pragmatique. Certaines H1, rédigées à proximité de l’année 1970, contiennent des indications rétrospectives, des références à des affectations antérieures, ou des données techniques stables. Ces mentions peuvent concourir à établir l’usage à la date de référence, surtout si elles sont corroborées. À l’inverse, une H1 lacunaire, imprécise ou incohérente ne convaincra pas. La Cour confie cette pesée au juge du fond, mais verrouille la méthode: pas d’éviction a priori, motivation contextualisée, et contrôle de base légale en cas de dénaturation des exigences probatoires.
II. La portée de la décision et ses incidences contentieuses
A. Un encadrement méthodologique renforcé du contentieux des meublés
La solution emporte des conséquences pratiques importantes pour les litiges de locations meublées de courte durée. En rappelant que la H1 ne peut être « écartée du seul fait de sa nature ou de sa date », la Cour élargit le spectre des pièces utiles et renforce l’exigence de motivation des décisions de rejet. Les collectivités devront produire des H1 exploitées de manière fine, éventuellement croisées avec d’autres sources, afin d’asseoir une démonstration articulée autour de l’année 1970.
Cette exigence touche aussi la motivation du rejet. Les juges du fond devront préciser quelles mentions ont été examinées et pourquoi elles ne suffisent pas, seules ou corroborées, à établir l’usage d’habitation à la date pivot. À défaut, la sanction demeurera la cassation pour défaut de base légale. La portée contentieuse est immédiate, tant la matière est nourrie de litiges factuels et de débats probatoires serrés.
La décision comporte, en outre, un rappel procédural utile: l’irrecevabilité du pourvoi d’un intervenant dépourvu d’intérêt à agir, et la mise hors de cause lorsque sa présence n’est pas nécessaire devant la juridiction de renvoi. Cette précision incite à un pilotage procédural strict, limitant les pourvois accessoires et recentrant le débat sur les parties véritablement concernées par la censure.
B. Une appréciation mesurée: liberté de la preuve et sécurité juridique
L’équilibre retenu ménage à la fois la liberté de la preuve et la sécurité juridique des opérateurs. En censurant un refus d’examen a priori, la Cour prévient un rétrécissement probatoire préjudiciable à la lutte contre les changements d’usage illicites. Elle préserve, toutefois, la marge d’appréciation des juges du fond, qui pourront écarter des H1 insuffisamment probantes, à condition de motiver en examinant leurs mentions pertinentes.
La solution ne bouleverse pas l’économie du droit applicable. Elle consolide une méthode: identification de la date pivot, admissibilité large des pièces, examen concret, et contrôle de base légale. Le dispositif, « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions », témoigne de la fermeté de la censure face à un raisonnement formaliste. La portée demeure ciblée: il ne s’agit pas d’ériger la H1 en preuve privilégiée, mais d’interdire son rejet automatique.
En pratique, les plaideurs devront soigner la traçabilité de l’usage à la date de référence, en exploitant systématiquement les rubriques de la H1, ses renvois et ses concordances avec d’autres archives. Les juridictions devront, pour leur part, articuler leurs motifs autour des mentions examinées, ce qui favorisera une jurisprudence plus lisible et mieux ancrée dans l’analyse des faits. Cette clarification, attendue, stabilise la méthode probatoire dans un contentieux sensible et évolutif.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendue par la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 19 juin 2025, la décision casse un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 26 octobre 2023. Le litige concerne des lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage. Une commune et un établissement public avaient saisi le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin d’obtenir des amendes civiles pour changement d’usage.
La procédure révèle deux points saillants. D’abord, l’établissement public, n’ayant pas été condamné et n’ayant formé aucune demande en appel, voit son pourvoi déclaré irrecevable faute d’intérêt. Ensuite, la cour d’appel avait rejeté les demandes de la commune, retenant que la seule déclaration H1 déposée après le 1er janvier 1970 ne pouvait établir l’usage d’habitation à la date de référence. La commune soutenait, au contraire, que l’usage au 1er janvier 1970 se prouve par tous moyens, y compris par les mentions d’une H1 postérieure, lorsque celles-ci permettent de remonter à l’état de l’immeuble à la date de référence.
La question de droit posée était précise: le juge peut‑il écarter, en raison de sa date ou de sa nature, une déclaration H1 produite pour établir l’usage d’un local au 1er janvier 1970, ou doit‑il en examiner les mentions pour apprécier sa valeur probante? La Cour de cassation répond par la négative à l’éviction automatique et censure le raisonnement des juges du fond, en relevant que « une déclaration H1 est susceptible, selon les mentions qu’elle comporte, d’établir la preuve de l’usage du bien à la date de référence, et [qu’]elle ne peut dès lors être écartée du seul fait de sa nature ou de sa date ». Elle ajoute que, la cour d’appel ayant statué par un « motif inopérant », elle « n’a pas donné de base légale à sa décision ». Le dispositif en tire toutes conséquences: « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions ». Cette clarification impose un examen concret et circonstancié des pièces probatoires relatives à l’usage de référence.
I. La réaffirmation du cadre probatoire de l’usage de référence
A. L’exigence d’un examen concret des pièces
Le cœur de la censure tient au caractère inopérant du motif retenu par la cour d’appel. En refusant d’examiner le contenu de la H1 au seul motif de sa date, les juges du fond ont méconnu l’office du juge de la preuve. La Cour vise ici la base légale en rappelant que la preuve se construit à partir des mentions utiles des documents produits. L’énoncé est net: « une déclaration H1 est susceptible, selon les mentions qu’elle comporte, d’établir la preuve de l’usage du bien à la date de référence ». Ce rappel renvoie à l’exigence d’une motivation qui s’attache aux éléments précis, non à leur étiquette.
Le principe probatoire applicable aux changements d’usage explique cette rigueur. Ainsi, le moyen rappelait que « tout local est réputé avoir l’usage pour lequel il était affecté au 1er janvier 1970 ; que cet usage se prouve par tous moyens ». La Cour ne dit pas autre chose, en écartant toute cause d’irrecevabilité intrinsèque d’une pièce pertinente. Le juge du fond doit donc apprécier, concrètement, si les rubriques, les surfaces, les affectations déclarées et leurs références croisées permettent, seules ou corroborées, d’établir l’usage d’habitation à la date pivot.
Cette démarche exclut tout automatisme. Elle commande une analyse des dates, des affectations, et des concordances avec d’autres sources, telles que matrices cadastrales, archives d’urbanisme, règlements de copropriété ou baux antérieurs. Le refus d’examiner la H1 au simple motif de sa postériorité substituait un filtre abstrait au contrôle probatoire attendu. D’où la sanction pour défaut de base légale.
B. La déclaration H1 comme élément probatoire admissible
La Cour ne confère pas à la H1 une force probante légale. Elle la réintègre dans le faisceau des preuves admissibles, en fonction de « les mentions qu’elle comporte ». La solution se situe dans la continuité du principe de liberté de la preuve en matière d’usage, sous réserve de la date de référence. Elle interdit toutefois au juge de rejeter la H1 pour des raisons de pure forme, relatives à sa nature administrative ou à sa date d’établissement.
Le rappel du principe probatoire issu du moyen, selon lequel « cet usage se prouve par tous moyens », trouve ici un prolongement pragmatique. Certaines H1, rédigées à proximité de l’année 1970, contiennent des indications rétrospectives, des références à des affectations antérieures, ou des données techniques stables. Ces mentions peuvent concourir à établir l’usage à la date de référence, surtout si elles sont corroborées. À l’inverse, une H1 lacunaire, imprécise ou incohérente ne convaincra pas. La Cour confie cette pesée au juge du fond, mais verrouille la méthode: pas d’éviction a priori, motivation contextualisée, et contrôle de base légale en cas de dénaturation des exigences probatoires.
II. La portée de la décision et ses incidences contentieuses
A. Un encadrement méthodologique renforcé du contentieux des meublés
La solution emporte des conséquences pratiques importantes pour les litiges de locations meublées de courte durée. En rappelant que la H1 ne peut être « écartée du seul fait de sa nature ou de sa date », la Cour élargit le spectre des pièces utiles et renforce l’exigence de motivation des décisions de rejet. Les collectivités devront produire des H1 exploitées de manière fine, éventuellement croisées avec d’autres sources, afin d’asseoir une démonstration articulée autour de l’année 1970.
Cette exigence touche aussi la motivation du rejet. Les juges du fond devront préciser quelles mentions ont été examinées et pourquoi elles ne suffisent pas, seules ou corroborées, à établir l’usage d’habitation à la date pivot. À défaut, la sanction demeurera la cassation pour défaut de base légale. La portée contentieuse est immédiate, tant la matière est nourrie de litiges factuels et de débats probatoires serrés.
La décision comporte, en outre, un rappel procédural utile: l’irrecevabilité du pourvoi d’un intervenant dépourvu d’intérêt à agir, et la mise hors de cause lorsque sa présence n’est pas nécessaire devant la juridiction de renvoi. Cette précision incite à un pilotage procédural strict, limitant les pourvois accessoires et recentrant le débat sur les parties véritablement concernées par la censure.
B. Une appréciation mesurée: liberté de la preuve et sécurité juridique
L’équilibre retenu ménage à la fois la liberté de la preuve et la sécurité juridique des opérateurs. En censurant un refus d’examen a priori, la Cour prévient un rétrécissement probatoire préjudiciable à la lutte contre les changements d’usage illicites. Elle préserve, toutefois, la marge d’appréciation des juges du fond, qui pourront écarter des H1 insuffisamment probantes, à condition de motiver en examinant leurs mentions pertinentes.
La solution ne bouleverse pas l’économie du droit applicable. Elle consolide une méthode: identification de la date pivot, admissibilité large des pièces, examen concret, et contrôle de base légale. Le dispositif, « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions », témoigne de la fermeté de la censure face à un raisonnement formaliste. La portée demeure ciblée: il ne s’agit pas d’ériger la H1 en preuve privilégiée, mais d’interdire son rejet automatique.
En pratique, les plaideurs devront soigner la traçabilité de l’usage à la date de référence, en exploitant systématiquement les rubriques de la H1, ses renvois et ses concordances avec d’autres archives. Les juridictions devront, pour leur part, articuler leurs motifs autour des mentions examinées, ce qui favorisera une jurisprudence plus lisible et mieux ancrée dans l’analyse des faits. Cette clarification, attendue, stabilise la méthode probatoire dans un contentieux sensible et évolutif.