Cour d’appel de Agen, le 2 juillet 2025, n°24/00699
La cour d’appel d’Agen, par un arrêt du 2 juillet 2025, se prononce sur le partage d’une indivision immobilière née d’une donation parentale. Cette décision illustre les difficultés inhérentes à la sortie d’indivision lorsque les coindivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités du partage.
Par acte authentique du 23 janvier 2004, un père a donné à ses deux enfants la pleine propriété indivise et égalitaire d’une maison d’habitation située dans le Gers. Le fils réside dans ce bien tandis que sa sœur souhaite sortir de l’indivision. Les tentatives de cession amiable de la part indivise ayant échoué, la sœur a assigné son frère en liquidation et partage de l’indivision par acte du 20 décembre 2021.
Le tribunal judiciaire d’Auch, par jugement du 20 mars 2024, a ordonné le partage de l’indivision, désigné un notaire liquidateur, et ordonné la vente aux enchères publiques du bien sur une mise à prix de 60 000 euros. Le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation due par le frère à 500 euros mensuels depuis le 20 décembre 2016, a rejeté sa demande de reconnaissance d’une créance au titre des travaux d’amélioration et l’a condamné au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le frère a interjeté appel le 10 juillet 2024, sollicitant l’attribution préférentielle du bien, la réduction de l’indemnité d’occupation à 360 euros mensuels et la reconnaissance d’une créance de 45 000 euros au titre des travaux réalisés. La sœur a formé appel incident pour obtenir une mise à prix de 140 000 euros et l’actualisation de sa créance au titre des taxes foncières.
La question centrale soumise à la cour d’appel d’Agen était de déterminer si un indivisaire occupant un bien indivis peut bénéficier de l’attribution préférentielle lorsque sa capacité financière à régler la soulte dépend du concours d’un tiers dont l’engagement n’est pas établi.
La cour d’appel d’Agen confirme le jugement entrepris dans l’essentiel de ses dispositions, rejetant la demande d’attribution préférentielle au motif que « la nécessité de recourir à un tiers établit l’impossibilité du demandeur à l’attribution préférentielle à régler ladite soulte ». Elle actualise toutefois la créance de la sœur au titre des taxes foncières à 1 466,50 euros.
La cour d’appel d’Agen livre une décision qui mérite attention tant sur les conditions de l’attribution préférentielle dans les indivisions conventionnelles familiales (I) que sur le régime des créances entre indivisaires (II).
I. Le rejet justifié de l’attribution préférentielle faute de solvabilité suffisante
L’arrêt rappelle d’abord le cadre juridique applicable à l’attribution préférentielle (A) avant d’appliquer avec rigueur le critère de solvabilité (B).
A. L’extension jurisprudentielle de l’attribution préférentielle aux indivisions conventionnelles
La cour d’appel d’Agen rappelle que les dispositions de l’article 831-2 du code civil « s’appliquent aux indivisions conventionnelles familiales » et que « l’attribution préférentielle est alors facultative ». Cette solution, désormais acquise en jurisprudence, mérite d’être soulignée.
L’article 831-2 du code civil vise expressément « le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire ». Le texte semble ainsi limité aux indivisions successorales. La cour procède à une interprétation extensive en admettant l’application de ce mécanisme aux indivisions nées d’une donation entre vifs. Cette extension se justifie par l’identité de situation : dans les deux cas, l’indivision trouve son origine dans une transmission familiale à titre gratuit.
La cour précise que la juridiction « dispose d’un pouvoir d’appréciation pour statuer sur l’attribution préférentielle en fonction des intérêts en présence ». Ce pouvoir souverain d’appréciation distingue l’attribution préférentielle facultative de l’attribution de droit prévue à l’article 831 du code civil. Le juge doit procéder à une balance des intérêts en tenant compte de « l’âge des indivisaires, de leur solvabilité, de la consistance des biens indivis ».
B. L’exigence d’une solvabilité personnelle excluant le recours à un tiers
La motivation de l’arrêt sur le rejet de l’attribution préférentielle est particulièrement éclairante. Le demandeur produisait un contrat de travail à durée indéterminée avec un salaire net de 1 248,16 euros et une « attestation de faisabilité de projet » émanant d’un établissement bancaire mentionnant une capacité d’emprunt de 90 000 euros « en prenant en compte vos revenus et ceux de votre compagnon ».
La cour relève que « le salaire perçu par son coindivisaire est à lui seul insuffisant à lui ouvrir une capacité d’emprunt suffisante pour régler la soulte ». Elle ajoute que « la nécessité de recourir à un tiers établit l’impossibilité du demandeur à l’attribution préférentielle à régler ladite soulte ». Cette formulation révèle une conception stricte de la condition de solvabilité.
L’arrêt précise encore que « l’intervention d’un tiers dont ni le statut ni la volonté de s’engager au profit de M [Z] ne sont établis, ne permet pas de considérer que ce dernier présente une solvabilité suffisante ». La cour cumule ainsi deux motifs de rejet : d’une part l’absence de preuve de l’engagement du tiers, d’autre part le principe même selon lequel le recours à un tiers révèle l’insolvabilité personnelle du demandeur.
Cette solution apparaît rigoureuse. On pourrait concevoir que la solvabilité s’apprécie au regard de l’ensemble des ressources mobilisables par le demandeur, y compris le concours d’un proche. Toutefois, la cour d’appel d’Agen adopte une lecture qui préserve la finalité de l’attribution préférentielle : maintenir un bien dans le patrimoine familial au profit de celui qui y est attaché et qui présente personnellement les garanties de pouvoir assumer cette attribution.
II. Le régime des créances entre indivisaires strictement appliqué
L’arrêt examine successivement le sort de la créance d’amélioration invoquée par l’occupant (A) et les créances au titre des dépenses de conservation (B).
A. Le rejet de la créance d’amélioration pour prescription et défaut de preuve
Le frère sollicitait la reconnaissance d’une créance de 45 000 euros au titre des travaux réalisés sur le bien indivis, sur le fondement de l’article 815-13 alinéa 1 du code civil. La cour rappelle le mécanisme de cette disposition : « lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ».
La cour précise utilement les règles d’évaluation de cette créance. L’indivisaire « ne peut solliciter la prise en compte de son industrie personnelle » mais seulement « une au titre de l’amélioration pour les matériaux incorporés au bien indivis ». La créance correspond à « la plus value procurée au bien par la dépense revendiquée, valeur actuelle du bien diminuée de la valeur qu’il aurait eue si la dépense n’avait pas été faite ».
Le rejet de la demande repose sur un double fondement. En premier lieu, le juge de la mise en état avait déclaré prescrites les demandes au titre des factures établies avant le 29 juin 2017 et « toutes les factures présentées sont antérieures au 29 juin 2017, la plus récente étant en date du 27 avril 2017 ». En second lieu, la cour relève que les factures « ont été émises du temps où [la mère] des parties vivait dans le bien indivis avec son fils et participait effectivement aux dépenses d’amélioration ». Certains chèques avaient d’ailleurs été débités sur le compte de la mère.
Cette motivation illustre l’exigence probatoire pesant sur l’indivisaire qui revendique une créance d’amélioration. Il doit démontrer non seulement la réalité des travaux mais également qu’il les a financés de ses propres deniers.
B. La reconnaissance des créances au titre des dépenses de conservation
La cour fait droit à la demande d’actualisation de la créance de la sœur au titre des taxes foncières. Elle qualifie le paiement des impôts fonciers de « dépense nécessaire de préservation juridique du bien » et précise que « la créance qui en résulte est égale à la dépense faite ».
Cette qualification s’inscrit dans le champ de l’article 815-13 du code civil qui vise les dépenses nécessaires « pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés ». Le paiement des impôts fonciers préserve le bien des poursuites fiscales et constitue ainsi une dépense de conservation juridique.
La cour fixe également l’indemnité d’occupation à 500 euros mensuels, confirmant l’appréciation du premier juge. Elle retient une méthode d’évaluation claire : la valeur locative correspond à « 5 à 6 % de la valeur vénale du bien » avec application d’une « décote de 15 % » pour tenir compte « du caractère précaire de l’occupation ». Cette estimation est jugée « conforme à la jurisprudence et à la réalité économique » locale.
L’arrêt rappelle ainsi que l’indivisaire qui use privativement du bien indivis est, aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil, « sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». Cette indemnité compense le préjudice subi par les coindivisaires qui sont privés de la jouissance du bien ou des fruits qu’il pourrait produire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
La cour d’appel d’Agen, par un arrêt du 2 juillet 2025, se prononce sur le partage d’une indivision immobilière née d’une donation parentale. Cette décision illustre les difficultés inhérentes à la sortie d’indivision lorsque les coindivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités du partage.
Par acte authentique du 23 janvier 2004, un père a donné à ses deux enfants la pleine propriété indivise et égalitaire d’une maison d’habitation située dans le Gers. Le fils réside dans ce bien tandis que sa sœur souhaite sortir de l’indivision. Les tentatives de cession amiable de la part indivise ayant échoué, la sœur a assigné son frère en liquidation et partage de l’indivision par acte du 20 décembre 2021.
Le tribunal judiciaire d’Auch, par jugement du 20 mars 2024, a ordonné le partage de l’indivision, désigné un notaire liquidateur, et ordonné la vente aux enchères publiques du bien sur une mise à prix de 60 000 euros. Le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation due par le frère à 500 euros mensuels depuis le 20 décembre 2016, a rejeté sa demande de reconnaissance d’une créance au titre des travaux d’amélioration et l’a condamné au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le frère a interjeté appel le 10 juillet 2024, sollicitant l’attribution préférentielle du bien, la réduction de l’indemnité d’occupation à 360 euros mensuels et la reconnaissance d’une créance de 45 000 euros au titre des travaux réalisés. La sœur a formé appel incident pour obtenir une mise à prix de 140 000 euros et l’actualisation de sa créance au titre des taxes foncières.
La question centrale soumise à la cour d’appel d’Agen était de déterminer si un indivisaire occupant un bien indivis peut bénéficier de l’attribution préférentielle lorsque sa capacité financière à régler la soulte dépend du concours d’un tiers dont l’engagement n’est pas établi.
La cour d’appel d’Agen confirme le jugement entrepris dans l’essentiel de ses dispositions, rejetant la demande d’attribution préférentielle au motif que « la nécessité de recourir à un tiers établit l’impossibilité du demandeur à l’attribution préférentielle à régler ladite soulte ». Elle actualise toutefois la créance de la sœur au titre des taxes foncières à 1 466,50 euros.
La cour d’appel d’Agen livre une décision qui mérite attention tant sur les conditions de l’attribution préférentielle dans les indivisions conventionnelles familiales (I) que sur le régime des créances entre indivisaires (II).
I. Le rejet justifié de l’attribution préférentielle faute de solvabilité suffisante
L’arrêt rappelle d’abord le cadre juridique applicable à l’attribution préférentielle (A) avant d’appliquer avec rigueur le critère de solvabilité (B).
A. L’extension jurisprudentielle de l’attribution préférentielle aux indivisions conventionnelles
La cour d’appel d’Agen rappelle que les dispositions de l’article 831-2 du code civil « s’appliquent aux indivisions conventionnelles familiales » et que « l’attribution préférentielle est alors facultative ». Cette solution, désormais acquise en jurisprudence, mérite d’être soulignée.
L’article 831-2 du code civil vise expressément « le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire ». Le texte semble ainsi limité aux indivisions successorales. La cour procède à une interprétation extensive en admettant l’application de ce mécanisme aux indivisions nées d’une donation entre vifs. Cette extension se justifie par l’identité de situation : dans les deux cas, l’indivision trouve son origine dans une transmission familiale à titre gratuit.
La cour précise que la juridiction « dispose d’un pouvoir d’appréciation pour statuer sur l’attribution préférentielle en fonction des intérêts en présence ». Ce pouvoir souverain d’appréciation distingue l’attribution préférentielle facultative de l’attribution de droit prévue à l’article 831 du code civil. Le juge doit procéder à une balance des intérêts en tenant compte de « l’âge des indivisaires, de leur solvabilité, de la consistance des biens indivis ».
B. L’exigence d’une solvabilité personnelle excluant le recours à un tiers
La motivation de l’arrêt sur le rejet de l’attribution préférentielle est particulièrement éclairante. Le demandeur produisait un contrat de travail à durée indéterminée avec un salaire net de 1 248,16 euros et une « attestation de faisabilité de projet » émanant d’un établissement bancaire mentionnant une capacité d’emprunt de 90 000 euros « en prenant en compte vos revenus et ceux de votre compagnon ».
La cour relève que « le salaire perçu par son coindivisaire est à lui seul insuffisant à lui ouvrir une capacité d’emprunt suffisante pour régler la soulte ». Elle ajoute que « la nécessité de recourir à un tiers établit l’impossibilité du demandeur à l’attribution préférentielle à régler ladite soulte ». Cette formulation révèle une conception stricte de la condition de solvabilité.
L’arrêt précise encore que « l’intervention d’un tiers dont ni le statut ni la volonté de s’engager au profit de M [Z] ne sont établis, ne permet pas de considérer que ce dernier présente une solvabilité suffisante ». La cour cumule ainsi deux motifs de rejet : d’une part l’absence de preuve de l’engagement du tiers, d’autre part le principe même selon lequel le recours à un tiers révèle l’insolvabilité personnelle du demandeur.
Cette solution apparaît rigoureuse. On pourrait concevoir que la solvabilité s’apprécie au regard de l’ensemble des ressources mobilisables par le demandeur, y compris le concours d’un proche. Toutefois, la cour d’appel d’Agen adopte une lecture qui préserve la finalité de l’attribution préférentielle : maintenir un bien dans le patrimoine familial au profit de celui qui y est attaché et qui présente personnellement les garanties de pouvoir assumer cette attribution.
II. Le régime des créances entre indivisaires strictement appliqué
L’arrêt examine successivement le sort de la créance d’amélioration invoquée par l’occupant (A) et les créances au titre des dépenses de conservation (B).
A. Le rejet de la créance d’amélioration pour prescription et défaut de preuve
Le frère sollicitait la reconnaissance d’une créance de 45 000 euros au titre des travaux réalisés sur le bien indivis, sur le fondement de l’article 815-13 alinéa 1 du code civil. La cour rappelle le mécanisme de cette disposition : « lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ».
La cour précise utilement les règles d’évaluation de cette créance. L’indivisaire « ne peut solliciter la prise en compte de son industrie personnelle » mais seulement « une au titre de l’amélioration pour les matériaux incorporés au bien indivis ». La créance correspond à « la plus value procurée au bien par la dépense revendiquée, valeur actuelle du bien diminuée de la valeur qu’il aurait eue si la dépense n’avait pas été faite ».
Le rejet de la demande repose sur un double fondement. En premier lieu, le juge de la mise en état avait déclaré prescrites les demandes au titre des factures établies avant le 29 juin 2017 et « toutes les factures présentées sont antérieures au 29 juin 2017, la plus récente étant en date du 27 avril 2017 ». En second lieu, la cour relève que les factures « ont été émises du temps où [la mère] des parties vivait dans le bien indivis avec son fils et participait effectivement aux dépenses d’amélioration ». Certains chèques avaient d’ailleurs été débités sur le compte de la mère.
Cette motivation illustre l’exigence probatoire pesant sur l’indivisaire qui revendique une créance d’amélioration. Il doit démontrer non seulement la réalité des travaux mais également qu’il les a financés de ses propres deniers.
B. La reconnaissance des créances au titre des dépenses de conservation
La cour fait droit à la demande d’actualisation de la créance de la sœur au titre des taxes foncières. Elle qualifie le paiement des impôts fonciers de « dépense nécessaire de préservation juridique du bien » et précise que « la créance qui en résulte est égale à la dépense faite ».
Cette qualification s’inscrit dans le champ de l’article 815-13 du code civil qui vise les dépenses nécessaires « pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés ». Le paiement des impôts fonciers préserve le bien des poursuites fiscales et constitue ainsi une dépense de conservation juridique.
La cour fixe également l’indemnité d’occupation à 500 euros mensuels, confirmant l’appréciation du premier juge. Elle retient une méthode d’évaluation claire : la valeur locative correspond à « 5 à 6 % de la valeur vénale du bien » avec application d’une « décote de 15 % » pour tenir compte « du caractère précaire de l’occupation ». Cette estimation est jugée « conforme à la jurisprudence et à la réalité économique » locale.
L’arrêt rappelle ainsi que l’indivisaire qui use privativement du bien indivis est, aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil, « sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». Cette indemnité compense le préjudice subi par les coindivisaires qui sont privés de la jouissance du bien ou des fruits qu’il pourrait produire.