Tribunal judiciaire de Cambrai, le 19 juin 2025, n°25/00648
Le bail d’habitation, lorsqu’il donne lieu à des impayés de loyers, révèle l’équilibre délicat entre la protection du droit de propriété et la sécurisation du logement du preneur. La décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai le 19 juin 2025 illustre ce contentieux récurrent, tout en rappelant les exigences procédurales préalables à la constatation de la résiliation de plein droit.
Un propriétaire avait consenti un bail d’habitation portant sur un immeuble situé dans le département du Nord, par contrat du 1er janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 300 euros outre 25 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 octobre 2024, pour une somme en principal de 2 350 euros. Ce commandement étant resté sans effet pendant plus de deux mois, le propriétaire a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constatation de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement des sommes dues.
Préalablement à la délivrance de l’assignation, le bailleur avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’acte introductif d’instance du 4 février 2025. L’assignation avait été notifiée à la préfecture du Nord le 6 février 2025, plus de six semaines avant l’audience. Le locataire, convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu.
Le demandeur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement de la somme de 3 325 euros, assortie d’une indemnité d’occupation et de frais irrépétibles.
La question posée au juge était double. D’une part, il s’agissait de déterminer si les conditions de recevabilité de l’action en résiliation pour impayés, telles que prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, étaient réunies. D’autre part, le tribunal devait apprécier si la clause résolutoire avait produit ses effets et quelles conséquences en tirer quant à l’occupation des lieux.
Le juge des contentieux de la protection a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 décembre 2024. Il a ordonné l’expulsion du locataire, condamné celui-ci au paiement de la somme de 3 325 euros avec intérêts, ainsi qu’au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.
Cette décision appelle un examen portant tant sur le respect des conditions de recevabilité de l’action en résiliation (I) que sur les effets attachés à la constatation de la clause résolutoire (II).
I. Le respect des conditions de recevabilité de l’action en résiliation
La loi du 6 juillet 1989, modifiée à plusieurs reprises pour renforcer la prévention des expulsions, impose au bailleur des formalités préalables dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de l’action. Le jugement commenté offre une illustration rigoureuse de ce contrôle.
A. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la recevabilité de l’action en résiliation à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dite CCAPEX, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. Cette formalité vise à permettre une intervention sociale en amont du contentieux judiciaire.
En l’espèce, le tribunal relève que le bailleur « justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025 ». Le délai légal était donc respecté. Cette vérification n’est pas une simple formalité. La jurisprudence sanctionne par l’irrecevabilité le défaut de saisine ou le non-respect du délai. Le juge exerce ici un contrôle attentif, conformément à la volonté du législateur de faire de la prévention des expulsions une étape obligée.
B. La notification de l’assignation à la préfecture
L’article 24 III de la même loi impose la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette exigence permet à l’administration de prendre connaissance de la procédure et d’envisager un accompagnement social du locataire défaillant.
Le tribunal constate que « une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience ». Le respect de ce délai conditionne la recevabilité de l’action. La décision témoigne d’une application stricte des textes, le juge vérifiant méthodiquement chaque condition procédurale avant d’examiner le fond. Cette rigueur s’inscrit dans la politique jurisprudentielle de protection du locataire, qui ne saurait être expulsé sans que l’ensemble des garanties légales aient été respectées.
II. Les effets de la constatation de la clause résolutoire
Une fois la recevabilité acquise, le juge examine les conditions de fond permettant de constater la résiliation du bail et d’en tirer les conséquences sur l’occupation des lieux et le paiement des sommes dues.
A. La constatation de la résiliation de plein droit
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire ne produit effet que « deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette clause, stipulée au contrat, permet au bailleur d’obtenir la résiliation sans avoir à démontrer la gravité du manquement, dès lors que les conditions légales sont remplies.
Le tribunal relève que « le bail conclu le 1er janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024 ». Ce commandement étant demeuré sans effet pendant plus de deux mois, le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 décembre 2024 ». La résiliation opère de plein droit, le juge ne faisant que la constater. Cette automaticité, tempérée par les délais de grâce que le tribunal peut accorder, illustre la rigueur du mécanisme contractuel de la clause résolutoire, instrument efficace pour le bailleur confronté à l’impayé.
B. Les conséquences sur l’expulsion et l’indemnisation du bailleur
La résiliation étant acquise, le locataire perd tout droit sur les lieux. Le tribunal énonce que celui-ci « n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail ». L’expulsion est ordonnée, assortie du concours de la force publique à défaut de départ volontaire. Le jugement fixe un délai de quinze jours pour libérer les lieux après signification, suivi d’un commandement de quitter les lieux laissant un délai de deux mois, conformément aux dispositions légales.
Le juge condamne le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges « afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer ». Cette indemnité court à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle vise à indemniser le bailleur de la privation de jouissance de son bien. La condamnation aux arriérés de loyers, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la partie visée par cet acte, complète la réparation du préjudice financier. La solution retenue assure ainsi au bailleur une protection efficace de ses droits patrimoniaux, tout en respectant les garanties procédurales dues au locataire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Le bail d’habitation, lorsqu’il donne lieu à des impayés de loyers, révèle l’équilibre délicat entre la protection du droit de propriété et la sécurisation du logement du preneur. La décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai le 19 juin 2025 illustre ce contentieux récurrent, tout en rappelant les exigences procédurales préalables à la constatation de la résiliation de plein droit.
Un propriétaire avait consenti un bail d’habitation portant sur un immeuble situé dans le département du Nord, par contrat du 1er janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 300 euros outre 25 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 octobre 2024, pour une somme en principal de 2 350 euros. Ce commandement étant resté sans effet pendant plus de deux mois, le propriétaire a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constatation de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement des sommes dues.
Préalablement à la délivrance de l’assignation, le bailleur avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’acte introductif d’instance du 4 février 2025. L’assignation avait été notifiée à la préfecture du Nord le 6 février 2025, plus de six semaines avant l’audience. Le locataire, convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu.
Le demandeur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement de la somme de 3 325 euros, assortie d’une indemnité d’occupation et de frais irrépétibles.
La question posée au juge était double. D’une part, il s’agissait de déterminer si les conditions de recevabilité de l’action en résiliation pour impayés, telles que prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, étaient réunies. D’autre part, le tribunal devait apprécier si la clause résolutoire avait produit ses effets et quelles conséquences en tirer quant à l’occupation des lieux.
Le juge des contentieux de la protection a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 décembre 2024. Il a ordonné l’expulsion du locataire, condamné celui-ci au paiement de la somme de 3 325 euros avec intérêts, ainsi qu’au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.
Cette décision appelle un examen portant tant sur le respect des conditions de recevabilité de l’action en résiliation (I) que sur les effets attachés à la constatation de la clause résolutoire (II).
I. Le respect des conditions de recevabilité de l’action en résiliation
La loi du 6 juillet 1989, modifiée à plusieurs reprises pour renforcer la prévention des expulsions, impose au bailleur des formalités préalables dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de l’action. Le jugement commenté offre une illustration rigoureuse de ce contrôle.
A. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la recevabilité de l’action en résiliation à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dite CCAPEX, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. Cette formalité vise à permettre une intervention sociale en amont du contentieux judiciaire.
En l’espèce, le tribunal relève que le bailleur « justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025 ». Le délai légal était donc respecté. Cette vérification n’est pas une simple formalité. La jurisprudence sanctionne par l’irrecevabilité le défaut de saisine ou le non-respect du délai. Le juge exerce ici un contrôle attentif, conformément à la volonté du législateur de faire de la prévention des expulsions une étape obligée.
B. La notification de l’assignation à la préfecture
L’article 24 III de la même loi impose la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette exigence permet à l’administration de prendre connaissance de la procédure et d’envisager un accompagnement social du locataire défaillant.
Le tribunal constate que « une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience ». Le respect de ce délai conditionne la recevabilité de l’action. La décision témoigne d’une application stricte des textes, le juge vérifiant méthodiquement chaque condition procédurale avant d’examiner le fond. Cette rigueur s’inscrit dans la politique jurisprudentielle de protection du locataire, qui ne saurait être expulsé sans que l’ensemble des garanties légales aient été respectées.
II. Les effets de la constatation de la clause résolutoire
Une fois la recevabilité acquise, le juge examine les conditions de fond permettant de constater la résiliation du bail et d’en tirer les conséquences sur l’occupation des lieux et le paiement des sommes dues.
A. La constatation de la résiliation de plein droit
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire ne produit effet que « deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette clause, stipulée au contrat, permet au bailleur d’obtenir la résiliation sans avoir à démontrer la gravité du manquement, dès lors que les conditions légales sont remplies.
Le tribunal relève que « le bail conclu le 1er janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024 ». Ce commandement étant demeuré sans effet pendant plus de deux mois, le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 décembre 2024 ». La résiliation opère de plein droit, le juge ne faisant que la constater. Cette automaticité, tempérée par les délais de grâce que le tribunal peut accorder, illustre la rigueur du mécanisme contractuel de la clause résolutoire, instrument efficace pour le bailleur confronté à l’impayé.
B. Les conséquences sur l’expulsion et l’indemnisation du bailleur
La résiliation étant acquise, le locataire perd tout droit sur les lieux. Le tribunal énonce que celui-ci « n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail ». L’expulsion est ordonnée, assortie du concours de la force publique à défaut de départ volontaire. Le jugement fixe un délai de quinze jours pour libérer les lieux après signification, suivi d’un commandement de quitter les lieux laissant un délai de deux mois, conformément aux dispositions légales.
Le juge condamne le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges « afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer ». Cette indemnité court à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle vise à indemniser le bailleur de la privation de jouissance de son bien. La condamnation aux arriérés de loyers, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la partie visée par cet acte, complète la réparation du préjudice financier. La solution retenue assure ainsi au bailleur une protection efficace de ses droits patrimoniaux, tout en respectant les garanties procédurales dues au locataire.