Tribunal judiciaire de Du Havre, le 16 juin 2025, n°25/00232
Le contentieux des baux d’habitation demeure une source abondante de litiges portés devant les juridictions civiles. L’articulation entre les obligations du locataire et les prérogatives du bailleur, notamment en cas de défaut de paiement, soulève des questions récurrentes relatives à l’efficacité des clauses résolutoires et aux conditions de leur mise en œuvre.
Le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire du Havre le 16 juin 2025 illustre parfaitement le traitement juridictionnel de ces difficultés. Une société civile immobilière avait consenti, par acte sous seing privé du 1er mars 2019, un bail d’habitation portant sur un logement moyennant un loyer mensuel de 280 euros outre 15 euros de provision sur charges. Face à l’accumulation d’un arriéré locatif, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer le 4 novembre 2024 pour une somme de 7 130 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux à l’expiration du délai légal, la société a assigné la locataire le 19 février 2025.
La bailleresse sollicitait du juge qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion de la locataire et la condamne au paiement de l’arriéré actualisé à 8 990 euros ainsi qu’à une indemnité d’occupation. La défenderesse, citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.
La question posée au juge était de déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail étaient réunies et, dans l’affirmative, quelles conséquences devaient en être tirées tant sur le plan de l’expulsion que sur celui des sommes dues.
Le Juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 janvier 2025, ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée au paiement de la somme de 8 990 euros ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 310 euros.
Cette décision mérite examen tant sous l’angle du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation (I) que des conséquences tirées de sa mise en œuvre (II).
I. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
L’efficacité de la clause résolutoire dans les baux d’habitation suppose le respect de conditions strictement encadrées par la loi (A), dont la réunion entraîne des effets automatiques sur le contrat (B).
A. Les conditions légales de mise en œuvre
Le législateur a entendu protéger le locataire contre une résiliation trop brutale du bail en imposant un formalisme rigoureux. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire pour défaut de paiement « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette exigence vise à accorder au débiteur un délai suffisant pour régulariser sa situation.
En l’espèce, le juge relève qu’« un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié le 4 novembre 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette ». Le commandement satisfaisait donc aux prescriptions légales tant dans son contenu que dans le délai accordé.
Le juge vérifie également la recevabilité de l’action en constatant que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État « le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience ». Cette notification préalable, également prévue par l’article 24, conditionne la validité de la procédure d’expulsion et permet aux services sociaux d’intervenir en amont.
B. L’automaticité de la résiliation
Une fois les conditions formelles réunies, la résiliation intervient de plein droit sans que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation sur ce point. Le jugement énonce qu’« il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois ». Le juge se borne à constater un fait : l’absence de paiement dans le délai imparti.
La formule employée par le magistrat traduit cette automaticité : « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 janvier 2025. » Le verbe « constater » marque bien que le juge ne prononce pas la résiliation mais prend acte d’une situation juridique déjà acquise par l’effet de la clause contractuelle et de la loi.
Cette automaticité, si elle présente l’avantage de la prévisibilité pour le bailleur, soulève néanmoins des interrogations quant à l’équilibre des relations contractuelles lorsque le locataire, comme en l’espèce, ne comparaît pas et ne peut faire valoir d’éventuelles difficultés justifiant l’octroi de délais.
II. Les conséquences de la résiliation
La résiliation du bail emporte des conséquences sur l’occupation des lieux (A) et fait naître des obligations pécuniaires à la charge du locataire défaillant (B).
A. L’expulsion et ses modalités
Le juge tire les conséquences de la résiliation en ordonnant l’expulsion de la locataire ainsi que de « tous les occupants de son chef ». Cette formulation revêt une importance pratique puisque, selon les déclarations de la représentante de la bailleresse à l’audience, la locataire « avait quitté le logement mais y a fait loger une personne qui a dégradé l’appartement et entreposé ses affaires ».
Toutefois, le juge refuse de réduire le délai légal prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il énonce que « dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ». Cette protection minimale accordée à l’occupant, même défaillant, témoigne de la volonté du législateur de concilier les droits du propriétaire avec les exigences du droit au logement.
Le jugement autorise également la séquestration des biens mobiliers « aux frais et risques de qui il en appartiendra », formule classique permettant au bailleur de libérer les lieux sans engager sa responsabilité pour les objets abandonnés.
B. Les condamnations pécuniaires
Sur le plan financier, le juge condamne la locataire au paiement d’un arriéré de 8 990 euros, montant actualisé à la date du 6 avril 2025. La motivation est sobre : « Madame n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner. » L’absence de comparution prive la défenderesse de toute possibilité de contestation.
Le juge fixe également une indemnité d’occupation mensuelle de 310 euros, correspondant au « loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ». Cette indemnité, qui se substitue au loyer depuis la résiliation, est destinée à compenser l’occupation sans titre des lieux. Elle demeure exigible « jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ».
Concernant les intérêts, le juge opère une distinction temporelle cohérente : les intérêts courent à compter du commandement de payer du 4 novembre 2024 pour la somme alors due, et à compter de la signification du jugement pour le surplus. Cette distinction respecte le principe selon lequel les intérêts moratoires commencent à courir à compter de la mise en demeure ou de la demande en justice.
Enfin, le refus d’accorder des délais de paiement et de faire application de l’article 700 du code de procédure civile témoigne d’une appréciation nuancée : si la locataire supporte l’intégralité des conséquences de sa défaillance, le juge n’ajoute pas de condamnation au titre des frais irrépétibles, tenant peut-être compte de sa situation économique présumée difficile.
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Hassan Kohen
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Le contentieux des baux d’habitation demeure une source abondante de litiges portés devant les juridictions civiles. L’articulation entre les obligations du locataire et les prérogatives du bailleur, notamment en cas de défaut de paiement, soulève des questions récurrentes relatives à l’efficacité des clauses résolutoires et aux conditions de leur mise en œuvre.
Le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire du Havre le 16 juin 2025 illustre parfaitement le traitement juridictionnel de ces difficultés. Une société civile immobilière avait consenti, par acte sous seing privé du 1er mars 2019, un bail d’habitation portant sur un logement moyennant un loyer mensuel de 280 euros outre 15 euros de provision sur charges. Face à l’accumulation d’un arriéré locatif, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer le 4 novembre 2024 pour une somme de 7 130 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux à l’expiration du délai légal, la société a assigné la locataire le 19 février 2025.
La bailleresse sollicitait du juge qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion de la locataire et la condamne au paiement de l’arriéré actualisé à 8 990 euros ainsi qu’à une indemnité d’occupation. La défenderesse, citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.
La question posée au juge était de déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail étaient réunies et, dans l’affirmative, quelles conséquences devaient en être tirées tant sur le plan de l’expulsion que sur celui des sommes dues.
Le Juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 janvier 2025, ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée au paiement de la somme de 8 990 euros ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 310 euros.
Cette décision mérite examen tant sous l’angle du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation (I) que des conséquences tirées de sa mise en œuvre (II).
I. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
L’efficacité de la clause résolutoire dans les baux d’habitation suppose le respect de conditions strictement encadrées par la loi (A), dont la réunion entraîne des effets automatiques sur le contrat (B).
A. Les conditions légales de mise en œuvre
Le législateur a entendu protéger le locataire contre une résiliation trop brutale du bail en imposant un formalisme rigoureux. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire pour défaut de paiement « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette exigence vise à accorder au débiteur un délai suffisant pour régulariser sa situation.
En l’espèce, le juge relève qu’« un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié le 4 novembre 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette ». Le commandement satisfaisait donc aux prescriptions légales tant dans son contenu que dans le délai accordé.
Le juge vérifie également la recevabilité de l’action en constatant que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État « le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience ». Cette notification préalable, également prévue par l’article 24, conditionne la validité de la procédure d’expulsion et permet aux services sociaux d’intervenir en amont.
B. L’automaticité de la résiliation
Une fois les conditions formelles réunies, la résiliation intervient de plein droit sans que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation sur ce point. Le jugement énonce qu’« il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois ». Le juge se borne à constater un fait : l’absence de paiement dans le délai imparti.
La formule employée par le magistrat traduit cette automaticité : « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 janvier 2025. » Le verbe « constater » marque bien que le juge ne prononce pas la résiliation mais prend acte d’une situation juridique déjà acquise par l’effet de la clause contractuelle et de la loi.
Cette automaticité, si elle présente l’avantage de la prévisibilité pour le bailleur, soulève néanmoins des interrogations quant à l’équilibre des relations contractuelles lorsque le locataire, comme en l’espèce, ne comparaît pas et ne peut faire valoir d’éventuelles difficultés justifiant l’octroi de délais.
II. Les conséquences de la résiliation
La résiliation du bail emporte des conséquences sur l’occupation des lieux (A) et fait naître des obligations pécuniaires à la charge du locataire défaillant (B).
A. L’expulsion et ses modalités
Le juge tire les conséquences de la résiliation en ordonnant l’expulsion de la locataire ainsi que de « tous les occupants de son chef ». Cette formulation revêt une importance pratique puisque, selon les déclarations de la représentante de la bailleresse à l’audience, la locataire « avait quitté le logement mais y a fait loger une personne qui a dégradé l’appartement et entreposé ses affaires ».
Toutefois, le juge refuse de réduire le délai légal prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il énonce que « dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ». Cette protection minimale accordée à l’occupant, même défaillant, témoigne de la volonté du législateur de concilier les droits du propriétaire avec les exigences du droit au logement.
Le jugement autorise également la séquestration des biens mobiliers « aux frais et risques de qui il en appartiendra », formule classique permettant au bailleur de libérer les lieux sans engager sa responsabilité pour les objets abandonnés.
B. Les condamnations pécuniaires
Sur le plan financier, le juge condamne la locataire au paiement d’un arriéré de 8 990 euros, montant actualisé à la date du 6 avril 2025. La motivation est sobre : « Madame n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner. » L’absence de comparution prive la défenderesse de toute possibilité de contestation.
Le juge fixe également une indemnité d’occupation mensuelle de 310 euros, correspondant au « loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ». Cette indemnité, qui se substitue au loyer depuis la résiliation, est destinée à compenser l’occupation sans titre des lieux. Elle demeure exigible « jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ».
Concernant les intérêts, le juge opère une distinction temporelle cohérente : les intérêts courent à compter du commandement de payer du 4 novembre 2024 pour la somme alors due, et à compter de la signification du jugement pour le surplus. Cette distinction respecte le principe selon lequel les intérêts moratoires commencent à courir à compter de la mise en demeure ou de la demande en justice.
Enfin, le refus d’accorder des délais de paiement et de faire application de l’article 700 du code de procédure civile témoigne d’une appréciation nuancée : si la locataire supporte l’intégralité des conséquences de sa défaillance, le juge n’ajoute pas de condamnation au titre des frais irrépétibles, tenant peut-être compte de sa situation économique présumée difficile.