Le tribunal judiciaire, statuant le 2 octobre 2025, examine une demande en expulsion pour impayés de loyers. Le bailleur invoque une clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux. Les locataires opposent une décision de recevabilité à une procédure de surendettement. Le juge doit concilier l’application de la clause résolutoire avec les dispositions protectrices du code de la consommation. Il prononce l’expulsion et condamne au paiement d’une indemnité d’occupation.
La mise en œuvre de la clause résolutoire malgré la procédure de surendettement
Le juge constate d’abord la régularité de la procédure préalable à l’expulsion. Le bailleur a respecté l’obligation de signalement à la commission de coordination des expulsions locatives. Cette formalité est essentielle pour la recevabilité de la demande d’expulsion. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des seuils d’impayés fixés par arrêté préfectoral. La saisine de la commission dans les délais légaux rend la demande recevable sur ce point.
Le cœur du débat réside dans l’opposition entre la clause résolutoire et la procédure de surendettement. Le commandement de payer visant la clause a été signifié le 17 janvier 2024. « En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 17 mars 2024, soit antérieurement à la décision de recevabilité du dossier de surendettement » (Motifs de la décision). La chronologie des faits est donc déterminante. Le juge estime que la résiliation est déjà intervenue lorsque la commission se prononce. Cette solution rejoint une jurisprudence constante. « La décision de recevabilité à la procédure de surendettement ne peut en conséquence paralyser l’application de la clause résolutoire » (Cour d’appel de Riom, le 7 janvier 2025, n°22/02322). La protection du surendettement ne peut rétroagir pour anéantir un droit déjà acquis.
Les conséquences pécuniaires du maintien dans les lieux après résiliation
La résiliation du bail transforme la nature des créances dues. Les sommes réclamées pour la période postérieure à la résiliation sont requalifiées. « Cellles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation » (Motifs de la décision). Cette requalification est une application du principe de prohibition de l’enrichissement sans cause. L’occupant sans titre doit compenser le préjudice subi par le propriétaire. Le juge fixe le montant de cette indemnité en référence au loyer initial. « Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges » (Motifs de la décision). Cette méthode de calcul est usuelle et se fonde sur la privation de jouissance.
Le juge écarte enfin le bénéfice des délais de paiement prévus par l’article 24 VI de la loi de 1989. Ce dispositif protecteur est subordonné à une condition. « Les dispositions spécifiques à la procédure de surendettement seront donc écartées en l’absence de reprise du paiement des loyers courants » (Motifs de la décision). Les locataires n’ayant pas repris les paiements après la décision de recevabilité, ils ne peuvent invoquer cette protection. Le juge souligne l’ancienneté et l’importance de l’arriéré pour justifier l’expulsion. La condamnation au paiement inclut donc l’arriéré de loyers et l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier pénal. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
