Tribunal judiciaire de Orléans, le 19 juin 2025, n°25/00641
Le contentieux du bail d’habitation suscite un abondant contentieux relatif à la clause résolutoire. Le tribunal judiciaire d’Orléans, par un jugement du 19 juin 2025, apporte une illustration des conditions de mise en œuvre de cette clause lorsque le locataire ne comparaît pas.
En l’espèce, une société bailleresse a consenti un bail d’habitation à une locataire. Celle-ci a manqué à ses obligations, vraisemblablement au titre du paiement des loyers. La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti.
La société bailleresse a assigné la locataire devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion. À l’audience du 1er avril 2025, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée. L’affaire a été mise en délibéré.
La question posée au tribunal était celle de savoir si la clause résolutoire insérée au bail pouvait être déclarée acquise en l’absence de comparution du locataire et malgré le défaut de régularisation dans le délai légal.
Le tribunal judiciaire d’Orléans a statué le 19 juin 2025. La décision, rendue par un juge unique assisté d’un greffier, a tranché le litige en l’absence de la défenderesse.
Cette décision invite à examiner les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le bail d’habitation (I), avant d’envisager les conséquences procédurales de la non-comparution du locataire (II).
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le bail d’habitation
L’examen des conditions de fond de la clause résolutoire (A) précède l’analyse du contrôle judiciaire de son acquisition (B).
A. Les conditions de fond de la clause résolutoire
La clause résolutoire constitue une stipulation contractuelle par laquelle les parties conviennent que le contrat sera résolu de plein droit en cas de manquement à certaines obligations. En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement son régime.
Le bailleur doit préalablement faire délivrer un commandement de payer au locataire défaillant. Ce commandement doit reproduire certaines mentions obligatoires et accorder au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa situation. La clause résolutoire ne peut être réputée acquise qu’à l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas apuré sa dette.
En l’espèce, la société bailleresse a nécessairement fait délivrer un tel commandement, puisque le tribunal a été saisi aux fins de constatation de l’acquisition de la clause. Le défaut de régularisation dans le délai légal constitue le fait générateur de l’acquisition de la clause résolutoire.
L’automaticité apparente de ce mécanisme ne prive pas le juge de tout pouvoir d’appréciation. Le contrôle judiciaire demeure une garantie essentielle pour le locataire.
B. Le contrôle judiciaire de l’acquisition de la clause
Le juge saisi d’une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire dispose d’un pouvoir de vérification. Il doit s’assurer de la régularité formelle du commandement de payer et du respect du délai de deux mois.
Le juge peut également accorder des délais de paiement au locataire, en application de l’article 24 précité. Cette faculté constitue une atténuation significative de l’automaticité de la clause résolutoire. Elle permet au juge de suspendre les effets de la clause si le locataire est en mesure de régler sa dette selon un échéancier.
La présente décision illustre une situation où ce pouvoir modérateur ne pouvait être exercé utilement. La locataire, en s’abstenant de comparaître, n’a formulé aucune demande de délais. Elle n’a pas davantage contesté le montant de la dette ou la régularité de la procédure.
Cette absence de comparution emporte des conséquences procédurales déterminantes qu’il convient d’examiner.
II. Les conséquences procédurales de la non-comparution du locataire
L’incidence de la non-comparution sur le déroulement de l’instance (A) précède l’analyse de la portée de la décision rendue par défaut (B).
A. L’incidence de la non-comparution sur le déroulement de l’instance
Le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle au jugement de l’affaire. L’article 472 du code de procédure civile dispose que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Le demandeur n’est donc pas automatiquement victorieux du seul fait de l’absence de son adversaire. Le juge conserve l’obligation de vérifier le bien-fondé des prétentions qui lui sont soumises. Cette règle protège le défendeur défaillant contre des demandes manifestement infondées ou irrégulières.
En l’espèce, la société bailleresse était représentée par un avocat qui a soutenu ses prétentions à l’audience. Le tribunal a mis l’affaire en délibéré, ce qui suppose un examen du dossier au fond. Le juge a nécessairement vérifié la régularité du commandement de payer et l’existence d’une dette locative justifiant la mise en œuvre de la clause résolutoire.
L’absence de la locataire l’a privée de la possibilité de solliciter des délais de paiement ou de contester le montant réclamé. Cette carence procédurale emporte des conséquences sur la portée de la décision.
B. La portée de la décision rendue par défaut
Le jugement rendu en l’absence du défendeur obéit à un régime particulier. Selon les dispositions du code de procédure civile, la décision est réputée contradictoire lorsque la citation a été délivrée à personne ou lorsque le défendeur a été cité à domicile ou résidence et que la décision est susceptible d’appel.
Cette qualification emporte des conséquences sur les voies de recours ouvertes au défendeur défaillant. Un jugement réputé contradictoire n’est pas susceptible d’opposition, à la différence d’un jugement rendu par défaut au sens strict.
Le locataire qui n’a pas comparu dispose néanmoins de la faculté d’interjeter appel s’il entend contester la décision. Ce recours lui permettrait de formuler des demandes de délais de paiement devant la cour, voire de contester le principe même de l’acquisition de la clause résolutoire.
La présente décision s’inscrit dans une jurisprudence constante relative au contentieux locatif. Elle rappelle que la clause résolutoire, malgré son caractère automatique, demeure soumise à un contrôle judiciaire. Elle illustre également les risques encourus par le locataire qui s’abstient de participer à la procédure le concernant.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le contentieux du bail d’habitation suscite un abondant contentieux relatif à la clause résolutoire. Le tribunal judiciaire d’Orléans, par un jugement du 19 juin 2025, apporte une illustration des conditions de mise en œuvre de cette clause lorsque le locataire ne comparaît pas.
En l’espèce, une société bailleresse a consenti un bail d’habitation à une locataire. Celle-ci a manqué à ses obligations, vraisemblablement au titre du paiement des loyers. La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti.
La société bailleresse a assigné la locataire devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion. À l’audience du 1er avril 2025, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée. L’affaire a été mise en délibéré.
La question posée au tribunal était celle de savoir si la clause résolutoire insérée au bail pouvait être déclarée acquise en l’absence de comparution du locataire et malgré le défaut de régularisation dans le délai légal.
Le tribunal judiciaire d’Orléans a statué le 19 juin 2025. La décision, rendue par un juge unique assisté d’un greffier, a tranché le litige en l’absence de la défenderesse.
Cette décision invite à examiner les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le bail d’habitation (I), avant d’envisager les conséquences procédurales de la non-comparution du locataire (II).
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le bail d’habitation
L’examen des conditions de fond de la clause résolutoire (A) précède l’analyse du contrôle judiciaire de son acquisition (B).
A. Les conditions de fond de la clause résolutoire
La clause résolutoire constitue une stipulation contractuelle par laquelle les parties conviennent que le contrat sera résolu de plein droit en cas de manquement à certaines obligations. En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement son régime.
Le bailleur doit préalablement faire délivrer un commandement de payer au locataire défaillant. Ce commandement doit reproduire certaines mentions obligatoires et accorder au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa situation. La clause résolutoire ne peut être réputée acquise qu’à l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas apuré sa dette.
En l’espèce, la société bailleresse a nécessairement fait délivrer un tel commandement, puisque le tribunal a été saisi aux fins de constatation de l’acquisition de la clause. Le défaut de régularisation dans le délai légal constitue le fait générateur de l’acquisition de la clause résolutoire.
L’automaticité apparente de ce mécanisme ne prive pas le juge de tout pouvoir d’appréciation. Le contrôle judiciaire demeure une garantie essentielle pour le locataire.
B. Le contrôle judiciaire de l’acquisition de la clause
Le juge saisi d’une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire dispose d’un pouvoir de vérification. Il doit s’assurer de la régularité formelle du commandement de payer et du respect du délai de deux mois.
Le juge peut également accorder des délais de paiement au locataire, en application de l’article 24 précité. Cette faculté constitue une atténuation significative de l’automaticité de la clause résolutoire. Elle permet au juge de suspendre les effets de la clause si le locataire est en mesure de régler sa dette selon un échéancier.
La présente décision illustre une situation où ce pouvoir modérateur ne pouvait être exercé utilement. La locataire, en s’abstenant de comparaître, n’a formulé aucune demande de délais. Elle n’a pas davantage contesté le montant de la dette ou la régularité de la procédure.
Cette absence de comparution emporte des conséquences procédurales déterminantes qu’il convient d’examiner.
II. Les conséquences procédurales de la non-comparution du locataire
L’incidence de la non-comparution sur le déroulement de l’instance (A) précède l’analyse de la portée de la décision rendue par défaut (B).
A. L’incidence de la non-comparution sur le déroulement de l’instance
Le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle au jugement de l’affaire. L’article 472 du code de procédure civile dispose que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Le demandeur n’est donc pas automatiquement victorieux du seul fait de l’absence de son adversaire. Le juge conserve l’obligation de vérifier le bien-fondé des prétentions qui lui sont soumises. Cette règle protège le défendeur défaillant contre des demandes manifestement infondées ou irrégulières.
En l’espèce, la société bailleresse était représentée par un avocat qui a soutenu ses prétentions à l’audience. Le tribunal a mis l’affaire en délibéré, ce qui suppose un examen du dossier au fond. Le juge a nécessairement vérifié la régularité du commandement de payer et l’existence d’une dette locative justifiant la mise en œuvre de la clause résolutoire.
L’absence de la locataire l’a privée de la possibilité de solliciter des délais de paiement ou de contester le montant réclamé. Cette carence procédurale emporte des conséquences sur la portée de la décision.
B. La portée de la décision rendue par défaut
Le jugement rendu en l’absence du défendeur obéit à un régime particulier. Selon les dispositions du code de procédure civile, la décision est réputée contradictoire lorsque la citation a été délivrée à personne ou lorsque le défendeur a été cité à domicile ou résidence et que la décision est susceptible d’appel.
Cette qualification emporte des conséquences sur les voies de recours ouvertes au défendeur défaillant. Un jugement réputé contradictoire n’est pas susceptible d’opposition, à la différence d’un jugement rendu par défaut au sens strict.
Le locataire qui n’a pas comparu dispose néanmoins de la faculté d’interjeter appel s’il entend contester la décision. Ce recours lui permettrait de formuler des demandes de délais de paiement devant la cour, voire de contester le principe même de l’acquisition de la clause résolutoire.
La présente décision s’inscrit dans une jurisprudence constante relative au contentieux locatif. Elle rappelle que la clause résolutoire, malgré son caractère automatique, demeure soumise à un contrôle judiciaire. Elle illustre également les risques encourus par le locataire qui s’abstient de participer à la procédure le concernant.