Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 17 juin 2025, n°24/09830
Par un jugement du 17 juin 2025, le tribunal de proximité de Schiltigheim, statuant en matière de contentieux de la protection, s’est prononcé sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de résidence et sur l’octroi de délais de paiement au locataire défaillant.
Un bailleur social avait consenti, le 31 mai 2013, un contrat de résidence portant sur un logement situé à Schiltigheim. Le résident ayant cessé de régler les redevances dues, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2024. Ce commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a assigné le résident devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Devant le tribunal de proximité de Schiltigheim, le résident comparaissait en personne et reconnaissait le montant de la dette. Il exposait avoir bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et avoir rencontré des difficultés relatives au versement des aides au logement, désormais rétabli. Il sollicitait des délais de paiement.
La question posée au juge des contentieux de la protection était double. Il lui appartenait de déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, puis d’apprécier s’il convenait d’accorder des délais de paiement au débiteur et, dans l’affirmative, quels effets ces délais produiraient sur la clause résolutoire.
Le tribunal constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 29 mai 2024 ». Il condamne le résident au paiement de la somme de 4 709,10 euros. Il l’autorise à s’acquitter de cette somme en vingt-quatre mensualités et suspend les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés. Le jugement précise que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ».
Cette décision illustre l’articulation entre le mécanisme de la clause résolutoire applicable aux contrats de résidence (I) et le pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement emportant suspension de ses effets (II).
I. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
Le jugement rappelle le cadre juridique applicable aux contrats de résidence en logement-foyer (A) avant de caractériser les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en l’espèce (B).
A. Le régime spécifique des contrats de résidence
Le tribunal fonde sa décision sur l’article L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte encadre la résiliation des contrats de résidence conclus pour les logements-foyers. Il dispose que « la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : – inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ».
Ce régime se distingue du bail d’habitation classique régi par la loi du 6 juillet 1989. Le contrat de résidence obéit à des règles propres, même si certaines dispositions protectrices du locataire trouvent à s’appliquer. Le juge relève que le contrat conclu le 31 mai 2013 « contient une clause résolutoire (article 12) ». Cette stipulation contractuelle autorise la résiliation de plein droit en cas de manquement du résident à ses obligations.
La recevabilité de l’action supposait le respect de formalités préalables. Le tribunal constate que la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture « conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 » et que le bailleur justifie « avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 26 avril 2024 ». Ces formalités, bien qu’issues du régime des baux d’habitation, s’appliquent également aux résidences sociales.
B. La caractérisation des conditions d’acquisition
Le tribunal procède à une vérification méthodique des conditions requises pour le jeu de la clause résolutoire. Il relève qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024 « pour la somme en principal de 3 775,60 € ». Le commandement constitue l’acte déclencheur du mécanisme résolutoire. Il met en demeure le débiteur de s’exécuter dans un délai déterminé.
Le jugement constate que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois ». L’expiration du délai d’un mois sans paiement intégral de la dette entraîne l’acquisition de la clause résolutoire. Le tribunal en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 29 mai 2024 ».
Cette date correspond précisément à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Le constat de l’acquisition opère de manière automatique dès lors que les conditions sont réunies. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur ce point. Son rôle se limite à vérifier la régularité du commandement et l’absence de paiement dans le délai imparti.
II. La suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais
Le juge des contentieux de la protection dispose du pouvoir d’accorder des délais de paiement (A), lesquels produisent un effet suspensif sur la clause résolutoire (B).
A. Le pouvoir judiciaire d’aménagement de la dette
Le tribunal se fonde sur l’article 1244-1 ancien du Code civil, qu’il déclare « applicable au contrat de résidence ». Ce texte permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner le paiement des sommes dues » dans la limite de deux années.
Le jugement relève également que l’article 12 du contrat de résidence prévoit expressément que « les dispositions des articles 1244 et suivants du Code civil s’appliquent ». La stipulation contractuelle renvoie ainsi au droit commun des délais de grâce. Cette double source, légale et contractuelle, fonde le pouvoir du juge.
Pour apprécier l’opportunité des délais, le tribunal examine la situation concrète du débiteur. Il retient que celui-ci « explique avoir rencontré des difficultés avec les APL » et que « désormais le versement de ses prestations a repris ». Le résident « indique être en capacité de régler son loyer ». Le diagnostic social et financier versé au dossier corrobore ces déclarations.
Le juge autorise le débiteur à « s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 200 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette ». L’échelonnement s’étend sur deux ans, soit le maximum légal. Le montant de 200 euros mensuels apparaît compatible avec les ressources du résident.
B. L’effet suspensif et ses conséquences
Le dispositif du jugement énonce que le tribunal « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ». Cette suspension constitue la conséquence légale de l’octroi des délais de paiement en matière de bail. Elle préserve le titre d’occupation du résident tant qu’il respecte l’échéancier fixé.
La décision précise que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». Cette fiction juridique efface rétroactivement les effets de la résiliation. Le contrat de résidence est alors censé s’être poursuivi sans interruption. Le résident conserve son logement comme s’il n’avait jamais été défaillant.
Le tribunal organise cependant les conséquences d’une éventuelle défaillance. Il prévoit que « toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure » entraînera plusieurs effets. La clause résolutoire « retrouve son plein effet ». Le solde de la dette « devient immédiatement exigible ». Le bailleur pourra « faire procéder à l’expulsion ». Le résident sera condamné à une « indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance ».
Ce mécanisme de déchéance du terme protège le créancier contre tout nouveau manquement. Il incite le débiteur au respect scrupuleux de l’échéancier judiciaire. La mise en demeure préalable de sept jours offre toutefois une ultime chance de régularisation avant la reprise des effets de la clause résolutoire.
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Par un jugement du 17 juin 2025, le tribunal de proximité de Schiltigheim, statuant en matière de contentieux de la protection, s’est prononcé sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de résidence et sur l’octroi de délais de paiement au locataire défaillant.
Un bailleur social avait consenti, le 31 mai 2013, un contrat de résidence portant sur un logement situé à Schiltigheim. Le résident ayant cessé de régler les redevances dues, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2024. Ce commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a assigné le résident devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Devant le tribunal de proximité de Schiltigheim, le résident comparaissait en personne et reconnaissait le montant de la dette. Il exposait avoir bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et avoir rencontré des difficultés relatives au versement des aides au logement, désormais rétabli. Il sollicitait des délais de paiement.
La question posée au juge des contentieux de la protection était double. Il lui appartenait de déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, puis d’apprécier s’il convenait d’accorder des délais de paiement au débiteur et, dans l’affirmative, quels effets ces délais produiraient sur la clause résolutoire.
Le tribunal constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 29 mai 2024 ». Il condamne le résident au paiement de la somme de 4 709,10 euros. Il l’autorise à s’acquitter de cette somme en vingt-quatre mensualités et suspend les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés. Le jugement précise que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ».
Cette décision illustre l’articulation entre le mécanisme de la clause résolutoire applicable aux contrats de résidence (I) et le pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement emportant suspension de ses effets (II).
I. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
Le jugement rappelle le cadre juridique applicable aux contrats de résidence en logement-foyer (A) avant de caractériser les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en l’espèce (B).
A. Le régime spécifique des contrats de résidence
Le tribunal fonde sa décision sur l’article L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte encadre la résiliation des contrats de résidence conclus pour les logements-foyers. Il dispose que « la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : – inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ».
Ce régime se distingue du bail d’habitation classique régi par la loi du 6 juillet 1989. Le contrat de résidence obéit à des règles propres, même si certaines dispositions protectrices du locataire trouvent à s’appliquer. Le juge relève que le contrat conclu le 31 mai 2013 « contient une clause résolutoire (article 12) ». Cette stipulation contractuelle autorise la résiliation de plein droit en cas de manquement du résident à ses obligations.
La recevabilité de l’action supposait le respect de formalités préalables. Le tribunal constate que la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture « conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 » et que le bailleur justifie « avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 26 avril 2024 ». Ces formalités, bien qu’issues du régime des baux d’habitation, s’appliquent également aux résidences sociales.
B. La caractérisation des conditions d’acquisition
Le tribunal procède à une vérification méthodique des conditions requises pour le jeu de la clause résolutoire. Il relève qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024 « pour la somme en principal de 3 775,60 € ». Le commandement constitue l’acte déclencheur du mécanisme résolutoire. Il met en demeure le débiteur de s’exécuter dans un délai déterminé.
Le jugement constate que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois ». L’expiration du délai d’un mois sans paiement intégral de la dette entraîne l’acquisition de la clause résolutoire. Le tribunal en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 29 mai 2024 ».
Cette date correspond précisément à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Le constat de l’acquisition opère de manière automatique dès lors que les conditions sont réunies. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur ce point. Son rôle se limite à vérifier la régularité du commandement et l’absence de paiement dans le délai imparti.
II. La suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais
Le juge des contentieux de la protection dispose du pouvoir d’accorder des délais de paiement (A), lesquels produisent un effet suspensif sur la clause résolutoire (B).
A. Le pouvoir judiciaire d’aménagement de la dette
Le tribunal se fonde sur l’article 1244-1 ancien du Code civil, qu’il déclare « applicable au contrat de résidence ». Ce texte permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner le paiement des sommes dues » dans la limite de deux années.
Le jugement relève également que l’article 12 du contrat de résidence prévoit expressément que « les dispositions des articles 1244 et suivants du Code civil s’appliquent ». La stipulation contractuelle renvoie ainsi au droit commun des délais de grâce. Cette double source, légale et contractuelle, fonde le pouvoir du juge.
Pour apprécier l’opportunité des délais, le tribunal examine la situation concrète du débiteur. Il retient que celui-ci « explique avoir rencontré des difficultés avec les APL » et que « désormais le versement de ses prestations a repris ». Le résident « indique être en capacité de régler son loyer ». Le diagnostic social et financier versé au dossier corrobore ces déclarations.
Le juge autorise le débiteur à « s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 200 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette ». L’échelonnement s’étend sur deux ans, soit le maximum légal. Le montant de 200 euros mensuels apparaît compatible avec les ressources du résident.
B. L’effet suspensif et ses conséquences
Le dispositif du jugement énonce que le tribunal « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ». Cette suspension constitue la conséquence légale de l’octroi des délais de paiement en matière de bail. Elle préserve le titre d’occupation du résident tant qu’il respecte l’échéancier fixé.
La décision précise que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». Cette fiction juridique efface rétroactivement les effets de la résiliation. Le contrat de résidence est alors censé s’être poursuivi sans interruption. Le résident conserve son logement comme s’il n’avait jamais été défaillant.
Le tribunal organise cependant les conséquences d’une éventuelle défaillance. Il prévoit que « toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure » entraînera plusieurs effets. La clause résolutoire « retrouve son plein effet ». Le solde de la dette « devient immédiatement exigible ». Le bailleur pourra « faire procéder à l’expulsion ». Le résident sera condamné à une « indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance ».
Ce mécanisme de déchéance du terme protège le créancier contre tout nouveau manquement. Il incite le débiteur au respect scrupuleux de l’échéancier judiciaire. La mise en demeure préalable de sept jours offre toutefois une ultime chance de régularisation avant la reprise des effets de la clause résolutoire.