La Cour administrative d’appel de Marseille, dans un arrêt du 7 mai 2026, n° 24MA02165, précise les conditions dans lesquelles un permis de construire modificatif peut être délivré lorsque la construction principale, objet d’un permis antérieur, présente des irrégularités d’exécution.

Le propriétaire d’un terrain s’est vu délivrer, le 2 mai 2018, un permis de construire portant sur une villa. Le 15 juillet 2020, le maire de la commune d’implantation lui a accordé un permis de construire modificatif. Cet acte autorisait le déplacement de la piscine et du bassin de rétention, ainsi que la création d’un escalier et de son garde-corps.

Les voisins, propriétaires de parcelles contiguës, ont contesté cet arrêté. Ils faisaient principalement valoir que la villa déjà construite ne respectait pas le permis initialement délivré. Cinq ouvertures avaient été pratiquées en façade nord au lieu des trois autorisées, et six en façade ouest au lieu de sept.

Par un jugement du 27 juin 2024, le tribunal administratif de Nice a annulé l’arrêté du 15 juillet 2020. Les juges de première instance ont estimé que les travaux modificatifs n’étaient pas dissociables de l’ensemble bâti et que les vices entachant la construction n’étaient pas régularisables. Le bénéficiaire du permis modificatif a relevé appel de ce jugement.

L’appelant soutenait que les travaux autorisés portaient sur des éléments dissociables de la maison existante. Les défendeurs opposaient l’indissociabilité matérielle de l’opération et invoquaient diverses méconnaissances du plan local d’urbanisme et du plan de prévention des risques de mouvements de terrain applicables sur le territoire de la commune.

La Cour était ainsi conduite à trancher la question suivante : l’autorité compétente peut-elle légalement refuser un permis de construire modificatif au motif que la construction principale, objet du permis initial, aurait été édifiée en méconnaissance de celui-ci, lorsque les travaux modificatifs concernent des éléments dissociables de cette construction ?

À cette question, la Cour répond par la négative. Elle annule le jugement attaqué et rejette la demande présentée devant les premiers juges. Le juge d’appel retient que la piscine, le bassin de rétention et l’escalier sont dissociables de la maison d’habitation et qu’un refus fondé sur les irrégularités affectant cette dernière était, en tout état de cause, illégal.

I. La réaffirmation de l’autonomie du permis de construire modificatif

A. Le principe d’une régularisation globale des constructions sans autorisation

La Cour expose en premier lieu la règle applicable aux constructions irrégulièrement édifiées. Elle juge que « lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment ».

Cette obligation de régularisation globale procède d’une logique d’unité de l’opération immobilière. Le permis d’urbanisme n’a pas vocation à valider par fragments une construction conçue comme un tout. Le propriétaire d’un bâti irrégulier ne saurait obtenir indirectement, à travers des autorisations successives portant sur des éléments accessoires, la pérennisation d’une situation initialement illicite.

La Cour précise la portée matérielle de la règle en relevant qu’« il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation ». Le critère retenu n’est ni l’appui structurel ni la contiguïté physique. Le juge raisonne en termes d’unité fonctionnelle du bâtiment.

B. Le tempérament tiré de la dissociabilité des éléments du projet

Le principe ainsi posé connaît une limite essentielle. La Cour énonce qu’« une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet ».

La logique est ici inverse. Lorsque l’irrégularité affecte des éléments matériellement séparés du projet soumis à autorisation, l’exigence d’une demande globale perd toute justification. Le pétitionnaire n’a pas à voir son projet alourdi par la prise en compte de constructions distinctes étrangères à sa demande.

La Cour franchit un pas supplémentaire en jugeant qu’« en tout état de cause, l’autorité compétente ne peut pas exiger du pétitionnaire qui envisage de modifier son projet en cours d’exécution, que sa demande de permis modificatif porte également sur d’autres travaux, au motif que ceux-ci auraient été ou seraient réalisés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ».

Cette formulation est décisive. Elle interdit de manière absolue à l’administration de subordonner la délivrance d’un permis modificatif à la régularisation préalable de travaux étrangers à la demande. La règle protège l’autonomie du permis modificatif contre toute extension contentieuse de son périmètre.

II. La portée pratique de la solution

A. La consécration concrète du critère de dissociabilité

L’application au litige procède d’une déduction rigoureuse des principes énoncés. La Cour relève que la piscine, le bassin de rétention, ainsi que l’escalier et son garde-corps « sont dissociables de la maison d’habitation objet du permis de construire délivré le 2 mai 2018 ».

Le caractère dissociable est apprécié au regard de la nature même des ouvrages concernés. Une piscine, un bassin de rétention et un escalier extérieur constituent des aménagements autonomes par rapport au volume habitable. Ils ne participent ni de la structure porteuse ni de l’enveloppe close du bâtiment. Leur déplacement s’analyse comme une opération matériellement séparée.

La Cour en tire la conséquence inéluctable. Elle juge que les travaux réalisés sur la maison en méconnaissance du permis initial « n’auraient pu légalement justifier que le maire de Sainte-Agnès oppose un refus à cette demande de permis modificatif alors au demeurant que, suivant le principe rappelé au point précédent, un tel motif est en principe illégal à l’égard d’une demande de permis modificatif ».

Le rejet des autres moyens, opéré dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel, prolonge cette analyse. Le juge écarte l’argumentation tirée de l’absence de servitude de passage en se référant à l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme, qui prévoit que le permis est délivré « sous réserve du droit des tiers ». Le contrôle du juge administratif demeure cantonné aux règles d’urbanisme stricto sensu.

B. Les équilibres procéduraux préservés par la solution

L’arrêt s’inscrit dans une jurisprudence administrative qui distingue avec constance les travaux dissociables des travaux indissociables. Il confirme l’autonomie du permis modificatif par rapport au permis initial dont il procède. Le pétitionnaire conserve la faculté de faire évoluer des aménagements extérieurs sans devoir régulariser, dans le même mouvement, les irrégularités affectant le bâti principal.

La sécurité juridique des bénéficiaires d’autorisations d’urbanisme est ainsi renforcée. L’administration ne peut transformer une demande modificative ciblée en une procédure de régularisation imposée. La compétence du maire se trouve enserrée dans le périmètre matériel défini par la demande déposée.

La solution préserve néanmoins les intérêts légitimes des tiers. Les voisins lésés par des irrégularités affectant la construction principale ne sont pas privés de voies de droit. Ils peuvent contester directement la conformité de cette construction au permis initialement délivré. Ils conservent également la faculté de saisir le juge civil sur le fondement des règles de droit privé, conformément au rappel opéré par la Cour au visa de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme.

La portée de l’arrêt paraît significative. La rigueur de la motivation, l’énoncé d’une règle générale et la formule « en tout état de cause » suggèrent une décision construite comme un précédent. La solution a vocation à régir des espèces analogues portant sur des aménagements extérieurs détachables d’une construction principale entachée d’irrégularités.