Par un arrêt rendu le 30 avril 2026, la chambre économique de la cour d’appel d’Amiens (n°25/01750) était saisie d’un litige relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial. Un bail commercial avait été conclu le 25 janvier 2017 entre une société bailleresse et une société preneuse, modifié par avenant du 14 janvier 2019 ajoutant une bande de terrain supplémentaire. Le bailleur reprochait à sa locataire, d’une part, d’occuper une cour commune pour y stocker des véhicules en violation des stipulations contractuelles, d’autre part, de ne pas régler l’indexation conventionnelle du loyer. Après avoir délivré deux commandements de payer les 7 juillet 2021 et 11 mars 2022 pour des motifs similaires, le bailleur a signifié un nouveau commandement de payer le 21 septembre 2024, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré d’indexation de 1 245,60 euros TTC pour les mois de juillet à septembre 2024. Le preneur n’ayant pas réglé cette somme dans le délai d’un mois, le bailleur a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion. Par ordonnance du 6 mars 2025, le juge des référés a rejeté ces demandes, considérant que l’obligation de payer l’indexation était sérieusement contestable. Le bailleur a relevé appel.
La question de droit centrale était de savoir si, en présence d’un commandement de payer visant une clause résolutoire et d’une contestation du preneur portant à la fois sur l’occupation de la cour commune et sur le montant de l’indexation, le juge des référés pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion. La cour d’appel a infirmé l’ordonnance entreprise. Elle a constaté que l’occupation de la cour commune contrevenait aux stipulations du bail et que la locataire ne justifiait pas avoir réglé l’arriéré d’indexation dans le mois du commandement. Elle a donc jugé que les conditions de résiliation étaient réunies et que la clause résolutoire était acquise depuis le 21 octobre 2024. Elle a en conséquence ordonné l’expulsion et condamné la preneuse au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation. L’arrêt mérite d’être analysé au regard de la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire (I) et des conséquences tirées de cette acquisition (II).
I. La compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire
La cour d’appel affirme que le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que les conditions en sont réunies et qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à cette constatation. Elle procède à la vérification de la régularité du commandement de payer (A) et écarte les contestations soulevées par la locataire (B).
A. La vérification de la régularité du commandement de payer
La cour relève que le commandement de payer du 21 septembre 2024 a été signifié à personne morale et vise expressément la clause résolutoire insérée au bail, conformément à l’article L.145-41 du code de commerce. Il comporte en annexe un décompte de la créance pour un montant de 1 245,60 euros TTC correspondant à l’arriéré d’indexation de juillet à septembre 2024. Cette exigence formelle est traditionnellement requise pour que le commandement produise ses effets. La cour souligne également que la locataire n’a pas réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification. La régularité du commandement n’est donc pas contestable. Sur ce point, la solution est classique : le juge des référés vérifie que le commandement est conforme aux prescriptions légales et que le preneur n’a pas apuré sa dette dans le délai légal. En l’espèce, la cour constate que ces conditions sont remplies.
B. L’absence de contestation sérieuse sur l’obligation de payer l’indexation et le trouble manifestement illicite
Le preneur contestait l’obligation de payer l’indexation au motif que le bailleur n’avait pas immédiatement appliqué la clause. Toutefois, le bail stipulait que l’indexation jouait de plein droit sans notification préalable et que le défaut d’ajustement immédiat ne pouvait entraîner une déchéance du droit du bailleur. La cour estime donc que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Par ailleurs, elle retient que l’occupation de la cour commune, avérée par des constats d’huissier, contrevient aux stipulations du bail. Bien que le premier juge ait estimé que cet agissement n’était pas de nature à compromettre l’exploitation du fonds, la cour d’appel considère qu’il constitue un trouble manifestement illicite justifiant la résiliation. La jurisprudence récente de la Cour de cassation enseigne que “lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement” (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-15.820). En l’espèce, la locataire n’a pas soulevé d’exception d’inexécution, et la cour n’avait donc pas à procéder à une telle vérification. La voie était ainsi ouverte à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
II. Les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire
L’acquisition de la clause résolutoire emporte résiliation du bail et ouvre droit pour le bailleur à des mesures conservatoires et indemnitaires. La cour d’appel en tire les conséquences en ordonnant l’expulsion du preneur (A) et en fixant les condamnations pécuniaires (B).
A. L’expulsion de l’occupant sans droit ni titre
La cour constate que la clause résolutoire est acquise depuis le 21 octobre 2024, un mois après le commandement resté infructueux. Dès cette date, la locataire est devenue occupante sans droit ni titre. En application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur est fondé à obtenir l’expulsion. La cour ordonne donc l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, sans astreinte, estimant que la mesure est suffisamment dissuasive. Cette solution est conforme à la pratique habituelle en matière de clause résolutoire acquise. La cour précise que le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt devra être respecté avant d’ordonner l’expulsion, conformément au droit au logement opposable.
B. Les condamnations provisionnelles et l’indemnité d’occupation
La cour condamne la locataire à payer une provision de 1 245,60 euros TTC correspondant à l’arriéré locatif dû au jour de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle la condamne également au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges, à compter du 22 septembre 2024 jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité constitue la contrepartie de l’occupation illicite et permet au bailleur de ne pas subir de préjudice. La cour ajoute aux dépens et accorde une indemnité pour frais irrépétibles de 3 000 euros. Ces condamnations sont fondées sur l’article 835 du code de procédure civile, qui autorise le juge des référés à accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, l’obligation de payer l’arriéré et l’indemnité d’occupation n’était pas contestable, justifiant ainsi l’octroi de provisions. La solution de la cour d’appel d’Amiens s’inscrit dans une application rigoureuse des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et des pouvoirs du juge des référés, garantissant l’efficacité de la justice contractuelle en matière commerciale.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
