La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, tranche un litige de copropriété relatif à l’accès d’un copropriétaire à la piscine commune. La question naît de la confrontation entre l’usage d’un équipement collectif et la répartition spéciale de charges fixée par le règlement.
Le règlement de copropriété distingue des charges générales et des charges spéciales, la piscine faisant l’objet d’une répartition spécifique au profit des lots d’habitation. Une résolution adoptée en 2016 a réservé l’accès du bassin aux titulaires d’appartements participant aux charges d’entretien correspondantes.
L’action en nullité dirigée contre la résolution de 2016 a été déclarée tardive au regard de l’article 42. En 2018, une nouvelle résolution sollicitant un accès généralisé a été proposée puis rejetée, suscitant une action en abus de majorité.
Le tribunal judiciaire de Draguignan, par jugement du 4 juillet 2023, a débouté le demandeur, retenant la conformité de la restriction à la répartition des charges et l’absence d’abus. En appel, l’intéressé a persisté, demandant en outre la nullité du jugement.
La Cour qualifie d’abord cette dernière prétention en relevant que « en l’espèce, les moyens développés par l’appelant s’analysent en des moyens de réformation de la décision du premier juge et non d’annulation ». La question de droit tient à la possibilité de réserver l’usage d’une partie commune à certains copropriétaires lorsque le règlement institue des charges spéciales corrélatives.
La Cour confirme le jugement. Elle retient que « Il s’évince de ces éléments que la piscine est une partie commune spéciale à certains copropriétaires », et que « Le seul fait qu’une majorité se dégage d’un vote n’est pas en soi abusif ». L’appel est rejeté, les dépens et l’indemnité de procédure étant confirmés.
I. Qualification de la piscine et cohérence normative
A. Fondements textuels du règlement et du vote
La solution repose sur la lettre du règlement de copropriété, qui distingue clairement les charges générales et celles relatives à la piscine. La juridiction constate que « Il résulte du règlement de copropriété que les dispositions des articles 38 et suivants concernent les charges communes spéciales ». Elle souligne encore que « De plus, il est stipulé expressément page 29, à la fin du tableau que les lots non visés dans la présente répartition n’y participeront pas ».
Cette lecture méthodique rattache la piscine à un ensemble de charges spéciales supportées par les seuls lots d’habitation. La Cour replace ainsi le vote au regard de la norme interne de l’immeuble, en neutralisant l’argument tiré d’une prétendue généralité de l’équipement. Elle rappelle utilement le cadre temporel des contestations par l’extrait suivant : « L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites […] dans un délai de deux mois ».
B. Conséquences sur l’usage et l’égalité de traitement
La Cour déduit logiquement que la restriction d’accès découle de la spécialité des charges, et qu’elle n’altère ni l’égalité ni la destination des lieux. Elle énonce que « Ainsi la résolution n°19 votée lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 est conformes aux dispositions du règlement de copropriété en réservant l’accès à la piscine à ceux qui participent à ses frais d’entretien ». Elle ajoute, dans une perspective d’équilibre des prestations, que « L’absence d’autorisation de cet usage de la piscine pour les propriétaires des parkings et garages a pour contrepartie l’absence de paiement des charges spéciales ».
La contradiction entre la proposition de 2018 et le règlement est relevée avec précision : « La mention figurant à la résolution litigieuse considérant que “chacun peut user librement (de la piscine) en participant aux charges générales et à l’entretien de la piscine et des installations” ne correspond ni aux dispositions du règlement de copropriété ni à la réalité ». Le rappel de la spécialité des charges suffit alors à écarter l’argument d’atteinte à la jouissance individuelle.
II. Abus de majorité: critères opératoires et portée
A. Les éléments constitutifs et la charge de la preuve
Le contrôle de l’abus s’effectue à l’aune de critères finalistes et d’égalité. La Cour reprend le standard en ces termes : « Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire ». Elle rappelle en outre que « Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit ».
Le contrôle demeure exigeant, puisque « Le seul fait qu’une majorité se dégage d’un vote n’est pas en soi abusif ». À défaut d’éléments positifs révélant l’intention malveillante, la rupture d’équilibre, ou un intérêt étranger au collectif, la critique échoue. Les pièces de charges, qui matérialisent l’absence de contribution au poste piscine pour les lots de stationnement, corroborent l’absence d’atteinte à l’égalité.
B. Portée et enseignements pratiques de la solution
La décision précise l’articulation entre l’égalité des copropriétaires et la spécialité des charges, en consolidant un principe de symétrie utilité-contribution. Elle souligne que « L’abus révélateur d’une atteinte à l’égalité de traitement est susceptible d’apparaître […] dès lors qu’il entraîne des avantages consentis à certains seulement au détriment des autres copropriétaires ». Ici, l’avantage d’usage correspond à une charge particulière, ce qui exclut la rupture d’égalité.
La portée est double. D’une part, l’organe délibérant peut restreindre l’usage d’un équipement commun lorsque le règlement l’érige en partie commune spéciale, sans exiger l’unanimité visée pour modifier la destination. D’autre part, l’invocation d’une égalité abstraite est inopérante si le règlement institue une répartition différenciée et justifiée. Le rappel du délai de l’article 42 verrouille enfin les stratégies contentieuses visant à contourner un forclos par une proposition de résolution de substitution.
En pratique, la gouvernance de la copropriété se trouve confortée lorsque les choix d’usage reflètent la structure des charges. La solution incite à une rédaction précise des règlements et à une gestion des équipements en stricte cohérence avec les contributions affectées, limitant les griefs d’abus de majorité.
