Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°24/11455

Par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 juillet 2025, la juridiction statue en référé sur un litige de bail commercial. La bailleresse invoquait une clause résolutoire après un commandement de payer, la locataire opposait l’impossibilité d’exploiter des locaux affectés par d’importants désordres. Le premier juge avait rejeté la résiliation, ordonné aucune expulsion, et accordé une provision destinée à compenser les frais directement liés à l’inexploitabilité. L’appelante demandait l’acquisition de la clause, l’expulsion, une provision locative, et l’infirmation de la provision allouée au preneur. La question portait sur les exigences pesant sur le commandement, la portée d’une exception d’inexécution, et les conditions d’octroi de provisions en référé. La cour confirme l’ordonnance, juge le commandement irrégulier faute de décompte circonstancié, admet l’exception d’inexécution, et maintient les provisions accordées.

I. La mise en œuvre de la clause résolutoire en référé

A. Les exigences du commandement et le contrôle du juge des référés

La cour rappelle que l’acquisition d’une clause résolutoire suppose un commandement régulier, laissant au preneur un mois et détaillant précisément les causes de la mise en demeure. « En rappelant ainsi qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, le premier juge a fait une exacte appréciation de l’étendue de ceux-ci ». La critique articulée autour de l’article R. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution est écartée comme inapplicable au commandement visant la clause résolutoire. Le contrôle exercé en référé porte dès lors sur l’existence d’une contestation sérieuse, appréciée à l’aune d’éventuelles irrégularités affectant l’acte de commandement.

Constatant l’absence d’un décompte précis et circonstancié, la cour affirme l’exigence d’un acte suffisamment détaillé pour informer utilement le locataire. « Il doit ainsi être rappelé qu’un commandement de payer doit être établi de manière suffisamment détaillée pour permettre au preneur de connaitre avec précision la nature et l’étendue des manquements contractuels qui lui sont reprochés ». « Dès lors et faute de viser le détail précis et circonstancié des causes des sommes, dont le paiement est requis dans le délai d’un mois, le commandement de payer ne saurait produire d’effet, pour être entaché d’irrégularité ». La solution protège l’information du preneur et cantonne l’office du juge des référés à un crible de plausibilité, sans préjuger du fond.

B. L’exception d’inexécution et l’obligation de délivrance conforme

L’immeuble présentait des fissurations affectant planchers, appuis et caves, révélées par un avis technique intervenu quelques mois après l’entrée dans les lieux. Le document évoque que « dans ces conditions le site pourra être remis temporairement à disposition de l’exploitant ». La cour souligne que cette remise présuppose des mesures préalables de sécurisation et d’investigation, excluant tout aménagement structurel et conditionnant l’exploitation.

Face à cette situation, l’obligation de délivrance conforme n’était pas satisfaite, ce qui justifiait la suspension corrélative du paiement au titre de l’exception d’inexécution. « A la lumière de ces éléments, et des risques, qui auraient pu, à court ou moyen terme, résulter d’une exploitation du local sans que ne soit préalablement entreprises les premières mesures de remédiation des désordres, c’est à bon droit que le premier juge a pu retenir l’exception d’inexécution, soulevée par la preneuse, dès lors que la bailleresse a, à l’évidence, manqué à son devoir de délivrance conforme ». La solution articule pragmatiquement sécurité des personnes, équilibre synallagmatique, et exigence de loyers corrélatifs à une jouissance effective des lieux.

II. Le régime des provisions en référé

A. Le critère de l’obligation non sérieusement contestable

L’octroi d’une provision suppose une obligation non sérieusement contestable, appréciée in concreto au jour où la cour statue. « C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen ». « A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée ». Inversement, la contestation superficielle ou artificielle est écartée, sans empêcher un examen au fond ultérieur plus fin et contradictoire.

B. L’évaluation des postes indemnitaires liés à l’inexploitabilité

Les chefs indemnitaires ont été appréciés séparément, à l’aune de pièces versées et de l’imputabilité directe aux désordres rendant le local inexploitable. « Les contestations élevées de ces chefs ne présentent pas de caractère sérieux ». L’acompte au prestataire, les loyers du commerce et de l’entrepôt, ainsi que l’indemnité de résiliation, présentent un lien causal immédiat et certain. La somme provisionnelle globale confirme cette approche, en retenant uniquement les charges justifiées par pièces et directement commandées par l’inexécution de l’obligation de délivrance.

La méthode respecte la nature de la mesure, calibrée pour prévenir un dommage financier immédiat sans trancher irrévocablement le débat indemnitaire. « le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée ». La cohérence d’ensemble se lit enfin dans la symétrie retenue, rejetant la provision locative de la bailleresse et confirmant celle allouée au preneur.