Par un arrêt rendu le 27 avril 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Basse-Terre a eu à se prononcer sur les conditions de mise en œuvre de la théorie des troubles anormaux de voisinage, et plus précisément sur le point de savoir si la seule violation des règles d’urbanisme suffit à caractériser un tel trouble justifiant une mesure de démolition.
Des époux, propriétaires d’une parcelle située à Baie-Mahault, ont assigné la propriétaire d’une parcelle voisine et l’occupant de celle-ci devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre. Ils sollicitaient la démolition d’un cabanon érigé en limite de propriété, se prévalant d’un rapport d’expertise judiciaire déposé le 5 août 2023. Ils invoquaient des nuisances sonores, des émanations de poussières, la présence de rongeurs, une obstruction de la vue et le non-respect des prescriptions du plan local d’urbanisme.
Par jugement du 27 février 2025, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a rejeté l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens. Les époux ont interjeté appel de cette décision.
La question de droit soumise à la cour d’appel était la suivante : le non-respect des règles d’urbanisme constitue-t-il, à lui seul, un trouble anormal de voisinage de nature à fonder une action en démolition de la construction illicite ?
Par l’arrêt commenté, la Cour d’appel de Basse-Terre a confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions, débutant les appelants de leurs demandes de démolition et de condamnation sous astreinte.
I. L’affirmation de l’autonomie de la théorie du trouble anormal de voisinage
A. La dissociation entre l’illégalité urbanistique et le trouble anormal
La cour d’appel a clairement opéré une distinction entre l’illégalité administrative d’une construction et l’existence d’un trouble anormal de voisinage. Elle énonce que “le non respect des règles d’urbanisme est insuffisant à fonder la demande de démolition mais l’action en démolition se fondant sur le trouble anormal du voisinage est indépendante de l’action administrative” (Cour d’appel de Basse-Terre, le 28 mars 2025, n°23/00404). Cette affirmation est essentielle : elle rappelle que le juge judiciaire n’agit pas comme un juge de l’urbanisme. La violation d’une prescription du plan local d’urbanisme, si elle peut donner lieu à des poursuites pénales ou à une action administrative, ne saurait automatiquement ouvrir droit à une réparation sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. La cour précise ainsi que “le non respect des prescriptions d’urbanisme ne suffit pas à justifier d’ordonner la démolition du cabanon”.
Les juges du fond ont donc vérifié si, indépendamment de l’illégalité, le voisin subissait un inconvénient excédant les inconvénients normaux de voisinage. Ils ont constaté que l’expertise mettait en évidence que “la clôture en grillage a été remplacée par un mur de clôture, de sorte que le cabanon disgracieux n’est plus visible depuis la parcelle des appelants”. La perte de vue alléguée n’était donc plus caractérisée. En outre, les appelants n’ont apporté la preuve d’aucune nuisance sonore, ni d’émanation de poussières, ni de présence de rongeurs. La seule affirmation d’une privation d’ensoleillement ou d’une obstruction de la vue, sans démonstration concrète, ne peut suffire.
B. La nécessité d’un préjudice spécifique et actuel
La cour rappelle que l’article 1240 du code civil, dans son alinéa premier, institue une responsabilité de plein droit pour le propriétaire ou l’occupant qui est “à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage”. Ce texte exige donc un trouble qui, par son intensité, sa durée ou sa nature, dépasse ce que tout voisin est raisonnablement tenu de supporter dans un contexte d’habitat groupé. En l’espèce, les appelants n’ont pas démontré que le cabanon, même illégal, leur causait un préjudice actuel. L’expert judiciaire indiquait que “M. [P] propose de démolir la partie non réglementaire du cabanon”, ce qui montre que seule une partie de la construction était irrégulière. La cour en déduit que l’absence de trouble démontré empêche toute condamnation.
Cette position s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle constante : “Ces infractions à la législation et à la réglementation de l’urbanisme ont été relevées par la direction départementale des territoires et de la mer […] Le trouble anormal de voisinage est caractérisé” (Cour d’appel de Montpellier, le 23 janvier 2025, n°21/02394). Dans cette affaire, le trouble était caractérisé par une perte de vue effective et démontrée. En l’espèce, au contraire, la vue a été rétablie par la construction d’un mur, et les autres nuisances ne sont pas prouvées. La cour distingue donc les situations où l’illégalité cause un préjudice spécifique de celles où elle n’en cause pas.
II. Les exigences probatoires et les limites de la démolition
A. La charge de la preuve incombant au demandeur à l’action
La cour rappelle un principe fondamental de procédure : “Mme [T] [W] et M. [Z] supportent la charge de la preuve du trouble anormal de voisinage.” Les appelants ne peuvent se contenter d’invoquer la violation des règles d’urbanisme pour obtenir gain de cause. Ils doivent démontrer, par tout moyen, l’existence d’un préjudice actuel, spécifique et anormal. En l’espèce, les pièces produites “ne rapportent la preuve ni d’émanation de poussières, ni d’émission de bruit, ni de la présence de rongeurs attirés par la construction réalisée”. La cour ajoute que les appelants “ne démontrent pas que la construction illégale prive leur propriété d’ensoleillement ou qu’elle enferme leur construction ou qu’elle crée une vue sur leur parcelle ou qu’elle obstrue une vue dont ils disposaient auparavant”.
Cette exigence probatoire stricte est cohérente avec la nature de la responsabilité de plein droit. Le trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute, mais il n’en requiert pas moins une preuve du dommage. Le simple fait qu’une construction soit illégale ne dispense pas le demandeur de prouver qu’elle lui cause un inconvénient excédant les inconvénients normaux de voisinage. La cour fait ainsi application d’une jurisprudence bien établie selon laquelle “le juge judiciaire peut ordonner la démolition d’une construction qui cause un trouble anormal du voisinage, dont la démonstration incombe à la partie qui l’allègue” (Cour d’appel de Basse-Terre, le 28 mars 2025, n°23/00404).
B. L’impossibilité d’ordonner une démolition en l’absence de trouble démontré
En conséquence de l’absence de preuve d’un trouble anormal, la cour écarte la demande de démolition et de condamnation sous astreinte. Elle relève que “si M. [P] a indiqué devant l’expert qu’il ne s’opposait pas à la mise en conformité, en absence de preuve d’un trouble anormal de voisinage, il ne peut être condamné au titre d’une obligation de faire, sous astreinte”. Cette solution est logique : la démolition est une mesure radicale qui ne peut être ordonnée que si elle est nécessaire pour faire cesser un trouble réel et actuel. Or, en l’espèce, le trouble n’étant pas établi, la demande de démolition est rejetée.
La cour ajoute, de manière surabondante, qu’“il n’existe aucun droit à la vue”. Cette précision est importante : elle rappelle que le droit de propriété n’inclut pas un droit subjectif à conserver une vue dégagée sur le paysage environnant. Si la perte de vue peut constituer un trouble anormal lorsqu’elle est excessive, elle ne saurait être automatiquement sanctionnée. La démolition n’est donc pas une sanction automatique de l’illégalité urbanistique ; elle reste subordonnée à la démonstration d’un préjudice spécifique. La cour confirme ainsi le jugement en toutes ses dispositions et condamne les appelants au paiement des dépens d’appel ainsi qu’à une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 16 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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