Cour d’appel de Besançon, le 16 décembre 2025, n°24/01240

Cour d’appel de Besançon, le 16 décembre 2025, n°24/00969. La juridiction statue sur une action en résolution de vente pour vice caché concernant un bien immobilier. Les acquéreurs ont constaté des infiltrations dans une véranda non expressément mentionnée dans l’acte. La cour confirme la résolution de la vente et condamne les vendeurs à des dommages et intérêts. Elle retient également une responsabilité partagée avec le syndicat de copropriété.

La qualification de l’ouvrage vendu

L’existence de la véranda dans le patrimoine vendu

Les vendeurs contestaient avoir vendu une véranda, l’acte ne mentionnant qu’une terrasse. La cour écarte cet argument en s’appuyant sur divers éléments probants. L’avant-contrat évoquait une véranda fermée et le notaire a attesté de cette erreur de désignation. Une note des vendeurs reconnaît “l’existence d’une terrasse fermée”. Enfin, le témoignage d’un ancien locataire atteste d’infiltrations antérieures à la vente. La cour en déduit que la véranda était bien comprise dans la vente. La portée de cette analyse est de privilégier la réalité de la chose vendue sur sa désignation formelle dans l’acte.

L’absence d’incidence de la qualification sur l’action en garantie

La cour affirme le principe selon lequel la mention de l’ouvrage dans l’acte est sans importance. “La circonstance qu’un ouvrage figure ou non sur l’acte de vente […] demeure sans incidence sur l’action rédhibitoire” (Motifs). La propriété de la construction fait partie intégrante de la chose vendue. Cette solution protège l’acquéreur contre toute tentative d’exonération fondée sur une erreur de qualification. Elle renforce ainsi l’obligation de délivrance conforme du vendeur.

Le régime juridique applicable au dommage

Le cumul des actions en garantie décennale et des vices cachés

La cour rappelle la primauté théorique de la garantie décennale pour un ouvrage immobilier. Elle constate cependant que le délai décennal était expiré. Elle admet alors le recours à l’action en garantie des vices cachés de droit commun. Elle se fonde sur une jurisprudence constante autorisant ce cumul. “L’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun” (Motifs). Cette solution assure une protection continue de l’acquéreur au-delà des délais décennaux.

La caractérisation du vice caché et la réparation du préjudice

L’expert a établi que l’absence d’étanchéité de la dalle constituait un vice caché. Ce vice “rend celui-ci impropre à l’usage de sa destination” (Motifs). La prescription biennale de l’action a été interrompue par l’assignation. La cour retient la mauvaise foi du vendeur, informé des infiltrations par son locataire. Elle condamne donc à la résolution et à des dommages et intérêts compensant l’ensemble du préjudice. La réparation inclut le préjudice de jouissance, réévalué jusqu’à la date des dernières écritures. La cour rejette en revanche les demandes de remboursement de frais liés à des avantages effectivement consommés. Cette analyse délimite précisément les préjudices réparables en cas de résolution.