Cour d’appel de Bordeaux, le 18 décembre 2025, n°24/00768

La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 décembre 2025, confirme le jugement ayant déclaré parfaite la vente d’un appartement et condamné les vendeurs défaillants au paiement de la clause pénale. Les vendeurs avaient refusé de réitérer l’acte après avoir signé un compromis, invoquant une erreur sur leur faculté de rétractation et la caducité de la promesse. La question centrale portait sur la validité du consentement et la réalisation des conditions suspensives. La cour rejette l’erreur comme vice du consentement et retient la perfection de la vente.

La nullité du compromis pour erreur n’est pas établie faute de preuve.

Les appelants soutenaient que leur consentement avait été vicié par une erreur sur la portée du compromis de vente. La cour rappelle qu’il leur incombe de prouver ce vice, conformément à l’article 1130 du code civil. Elle relève qu’aucun élément ne démontre que la vente était liée à un projet de construction non réalisé. “Ils ne justifient donc pas de ce que ce projet, qui n’a fait l’objet d’aucune condition suspensive à leur profit dans le compromis litigieux, serait rentré dans le champ contractuel” (point 11). L’ignorance alléguée de l’absence de droit de rétractation ne constitue pas un vice du consentement. L’acte a été signé devant notaire, garant de la volonté des parties. Le jugement ayant rejeté la nullité est donc confirmé.

La caducité du compromis est écartée car toutes les conditions suspensives étaient réalisées.

Les vendeurs invoquaient la caducité faute de versement du prix et de sommation avant la date butoir. La cour applique les articles 1589 et 1583 du code civil, rappelant que la promesse vaut vente dès l’accord sur la chose et le prix. Le dépôt de garantie et le prix ont été séquestrés chez le notaire avant la sommation. L’obtention tardive du prêt le 6 juillet 2021 est inopérante car cette clause était dans le seul intérêt de l’acquéreur. “ladite condition était justement prévue dans le seul intérêt de l’acquéreur, de sorte que les époux [E] ne peuvent en tout état de cause pas en exciper” (point 20). La sommation, délivrée après le 30 juillet, n’est pas tardive car cette date n’était pas un terme extinctif mais le point de départ de l’exécution forcée. La vente est parfaite.

La clause pénale est appliquée et le préjudice moral non distinct n’est pas indemnisé.

La cour confirme la condamnation solidaire des vendeurs à payer 12 100 euros, soit 10 % du prix, conformément à la clause contractuelle. Aucune demande de réduction n’étant formée, le montant est maintenu. Pour le préjudice moral, l’acquéreur ne produit aucun élément prouvant une atteinte distincte du préjudice déjà réparé. “Mme [A] ne verse aux débats aucun élément à l’appui de ses allégations selon lesquelles elle subirait un préjudice moral” (point 31). La demande est donc rejetée.

La responsabilité du notaire est écartée faute de preuve d’une faute de conseil.

Les vendeurs sollicitaient la garantie du notaire pour défaut d’insertion d’une condition suspensive. La cour rappelle que la faute, le préjudice et le lien de causalité doivent être prouvés sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le courriel du 30 avril 2021, postérieur à la signature, ne démontre pas que le notaire était informé du projet de construction. “M.et Mme [E] ne produisent encore une fois aucun élément établissant que la vente de leur appartement s’inscrivait dans le cadre d’un projet de construction” (point 39). Aucun manquement au devoir de conseil n’est retenu. Le jugement est confirmé.

L’arrêt a une valeur confirmative et une portée pédagogique sur les conditions de la vente parfaite.

La décision rappelle que l’erreur sur la portée d’un acte notarié ne peut être invoquée sans preuve d’un vice du consentement. Elle précise que la date de réitération n’est pas un terme extinctif mais un délai pour agir. La solution s’inscrit dans une application classique des articles 1583 et 1589 du code civil. Elle écarte la responsabilité notariale lorsque le projet allégué n’est pas entré dans le champ contractuel. La portée est de sécuriser les compromis de vente en limitant les contestations tardives.