Par un arrêt rendu le 30 avril 2026, la deuxième chambre civile de la Cour d’appel de Bordeaux a été saisie d’un litige portant sur une vente immobilière. Un compromis de vente avait été signé entre le vendeur et les époux acquéreurs, sous conditions suspensives, lesquelles furent réalisées. Le vendeur refusa cependant de réitérer la vente par acte authentique, invoquant des dégradations causées par des intempéries. Les acquéreurs assignèrent en justice pour voir déclarer la vente parfaite ou, subsidiairement, obtenir sa résolution. Le jugement de première instance déclara la vente parfaite et condamna les acquéreurs au paiement de la commission d’agence immobilière. Le vendeur et les acquéreurs interjetèrent appel.
Les prétentions divergent : les acquéreurs et la co-venderesse demandent l’infirmation et la résolution de la vente aux torts du vendeur ; le vendeur soutient que la vente ne peut être parfaite en raison de l’état du bien et que la clause pénale est excessive ; l’agence immobilière réclame sa commission. La question de droit centrale est de savoir si la vente était devenue parfaite dès la signature du compromis et, dans la négative, quelles sont les conséquences de l’inexécution imputable au vendeur.
La cour infirme le jugement, prononce la résolution de la vente, condamne le vendeur à payer aux acquéreurs la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale, et le condamne également à verser 47 500 euros à l’agence immobilière au titre de la clause pénale du mandat, outre des dommages-intérêts pour préjudice moral. La cour écarte ainsi la qualification de vente parfaite au profit d’une résolution judiciaire.
I. La résolution de la vente à l’épreuve de la perfection contractuelle
A. L’absence de vente parfaite par suite de l’impossibilité d’exécution
La cour rappelle qu’aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès l’accord sur la chose et sur le prix. En l’espèce, le compromis caractérise cet accord. Il ne ressort d’aucune clause que la réitération par acte authentique aurait été érigée en élément constitutif du consentement. La vente était donc en principe parfaite à la date du compromis, ainsi que le juge de première instance l’avait retenu. Cependant, la cour relève que la condition suspensive relative à l’obtention des prêts avait été réalisée et que le prix était disponible chez le notaire. Le seul obstacle à la vente provenait du refus délibéré du vendeur de se présenter pour signer l’acte authentique.
Ce refus n’est pas justifié par les dégradations invoquées. La cour constate que les acquéreurs ont été informés des désordres par le projet d’acte notarié et qu’ils ont persisté dans leur volonté d’acquérir, comme en atteste le procès-verbal de carence. Les acquéreurs ont même agi en justice pour faire déclarer la vente parfaite. L’impossibilité matérielle de prendre possession des lieux, conjuguée à l’augmentation des taux d’intérêt et au temps écoulé, a rendu l’acquisition impossible dans les conditions initiales. La cour en déduit que la vente, bien que parfaite en principe, ne peut plus être exécutée en nature. Dès lors, elle prononce la résolution, conformément à l’article 1227 du code civil.
B. La résolution judiciaire fondée sur l’inexécution imputable au vendeur
La cour établit que le vendeur est seul responsable de la non-réitération. Elle relève qu’il a refusé de se présenter devant le notaire malgré plusieurs convocations, et que ses échanges avec son notaire démontrent une volonté de renégocier le prix, estimant le bien sous-évalué. Les intempéries n’ont pas altéré son consentement, puisque le rapport d’expertise a été intégré dans l’acte notarié et que les acquéreurs avaient connaissance des dégradations. Le véritable motif de l’abstention est une tentative de renégociation ou un retrait pur et simple.
La cour retient donc que le vendeur a manqué à ses obligations contractuelles en s’abstenant de réitérer la vente, alors que les conditions suspensives étaient levées. Ce manquement est la cause directe de l’impossibilité d’exécution. En application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, la résolution est prononcée aux torts exclusifs du vendeur. La co-venderesse, qui avait pris toutes les dispositions pour permettre la vente, n’est pas tenue pour responsable. Cette solution écarte l’idée d’une vente parfaite opposable, car l’exécution en nature n’est plus possible et la résolution emporte anéantissement rétroactif du contrat.
II. Les conséquences indemnitaires de l’inexécution contractuelle
A. L’application de la clause pénale au profit des acquéreurs
La clause pénale stipulée dans le compromis prévoyait une indemnité forfaitaire de 10 % du prix de vente en cas de défaillance. La cour constate que le vendeur est défaillant et applique la clause à hauteur de 100 000 euros. Le vendeur en sollicitait la réduction au motif de son caractère manifestement excessif. La cour écarte cette demande. Elle rappelle que la pénalité a pour objet de réparer forfaitairement le préjudice subi, outre une fonction comminatoire.
En l’espèce, les acquéreurs ont subi un préjudice important : ils ne peuvent plus acquérir le bien à ce jour en raison de l’augmentation des taux d’intérêt et de la perte de leur capacité financière. La clause pénale n’est donc pas excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil. La cour reprend ainsi la doctrine de l’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers du 4 mars 2025, selon lequel ” le juge peut modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire “. Ici, la pénalité n’est pas excessive. En revanche, la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral est rejetée, faute de démonstration d’un préjudice personnel distinct de celui couvert par la clause pénale.
B. La mise en jeu de la clause pénale du mandat à l’encontre du vendeur défaillant
L’agence immobilière réclamait le paiement de sa commission sur le fondement du contrat de mandat. La cour infirme le jugement qui avait mis la commission à la charge des acquéreurs. Elle rappelle que la résolution anéantit rétroactivement le compromis et que les acquéreurs n’étaient pas parties au mandat. Ils ne peuvent donc être tenus de la commission.
En revanche, le mandat liant le vendeur et la co-venderesse à l’agence contient une clause pénale prévoyant une indemnité égale au montant de la rémunération en cas de manquement. La cour retient que seul le vendeur a failli à ses obligations. Il est condamné à verser 47 500 euros à l’agence au titre de cette clause. La co-venderesse est exonérée car elle a accompli toutes les diligences nécessaires. Cette solution illustre le principe selon lequel la résolution n’affecte pas les clauses destinées à produire effet en cas d’inexécution. La clause pénale du mandat reste donc applicable à l’encontre du seul contractant fautif.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 227-9-1 du Code de commerce En vigueur
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.
Article 1217 du Code civil En vigueur
La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
Article 1231-1 du Code civil En vigueur
Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Article 1583 du Code civil En vigueur
Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Article 1227 du Code civil En vigueur
Article 1231-5 du Code civil En vigueur
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
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