Par un arrêt du 4 mai 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Bordeaux (n°23/03769) était appelée à se prononcer sur la qualification d’une occupation et sur les conséquences juridiques de l’absence de contrat écrit dans le cadre d’une location meublée. Un propriétaire avait mis à disposition un chalet, habituellement loué via la plateforme Airbnb pour de courts séjours, au profit d’un père de famille accompagné de son enfant, à compter du 29 janvier 2023. Aucun contrat écrit ne fut signé, mais le propriétaire remit une attestation de loyer destinée à la caisse d’allocations familiales, permettant à l’occupant de percevoir une aide au logement. L’accord verbal portait sur une occupation jusqu’au 28 mai 2023. À cette date, le propriétaire vida le logement des affaires de l’occupant, lequel saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux. Par jugement, le premier juge condamna le propriétaire à remettre un contrat de bail d’une durée d’un an, à réintégrer les lieux sous astreinte, et à payer 3 000 euros de dommages et intérêts. Le propriétaire interjeta appel, contestant l’existence d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et invoquant des manoeuvres dolosives de l’occupant. Ce dernier sollicitait la confirmation du jugement, soutenant que le logement constituait sa résidence principale. La cour d’appel infirma partiellement le jugement, enjoignant au propriétaire de soumettre un contrat de bail pour la seule période du 28 janvier au 28 mai 2023, réduisant les dommages à 500 euros, condamnant l’occupant à payer un solde de loyer de 260,23 euros et partageant les dépens. La question centrale était de savoir si l’occupation d’un logement meublé, en l’absence de contrat écrit et sur la base d’un accord verbal limité, relevait du statut protecteur de la loi de 1989 et, dans l’affirmative, quelles en étaient les conséquences sur la durée du bail et les obligations des parties. La solution retenue par la cour illustre une application nuancée du droit des baux meublés.
I. La consécration de l’application du statut des baux meublés en l’absence d’écrit
A. L’occupation à titre de résidence principale comme fait générateur du statut
La cour rappelle que l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ses dispositions s’appliquent aux contrats de location de logements meublés dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire. Elle souligne que la location saisonnière se caractérise par une mise à disposition à une clientèle de passage pour une durée maximale de quatre-vingt-dix jours consécutifs. En l’espèce, le chalet était certes habituellement loué via Airbnb pour des séjours de courte durée, mais le propriétaire a établi une attestation de loyer le 29 janvier 2023 afin que l’occupant bénéficie de l’aide au logement, prestation versée directement au propriétaire. La cour en déduit que “ce dernier ne pouvait donc ignorer que ce logement meublé allait constituer, même temporairement, la résidence principale de M. [P]” (CA Bordeaux, 4 mai 2026, n°23/03769). Cette qualification emporte application des dispositions d’ordre public du titre Ier de la loi de 1989, indépendamment de l’absence de contrat écrit. La jurisprudence d’appui de la Cour d’appel de Poitiers, le 4 février 2025 (n°24/00114), avait déjà souligné l’importance des documents signés par les parties pour caractériser une location meublée soumise à la loi, en relevant que “le contrat litigieux, signé par les parties, porte l’intitulé d’un contrat de location meublée avec prestations para-hôtelières, mentionne qu’il est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989” mais que les annexes signées pouvaient établir la nature du contrat. Ici, l’attestation de loyer signée par le propriétaire a constitué un indice déterminant de la volonté de conférer au logement le caractère de résidence principale.
B. Les obligations découlant de l’application de la loi : nécessité d’un écrit et durée du bail
L’article 25-7 de la loi de 1989 impose que le contrat de location soit établi par écrit et respecte un contrat type, et qu’il soit conclu pour une durée d’au moins un an, avec tacite reconduction. La cour constate qu’aucun contrat écrit n’a été signé, et enjoint au propriétaire d’en soumettre un à l’occupant. Cependant, elle écarte la durée d’un an retenue par le premier juge. Elle relève que l’accord verbal initial portait sur une occupation jusqu’au 28 mai 2023 et que l’occupant lui-même a déclaré aux services de police que “on s’était entendu verbalement pour occuper ce logement comme étant ma résidence principale (…) du 28/01/2023 au 28/05/2023” (CA Bordeaux). La cour considère que “l’accord des parties portait donc sur une occupation inférieure à un an que la qualification a posteriori à titre de résidence principale ne saurait remettre en question”. Ainsi, l’injonction est limitée à la période convenue, soit du 28 janvier au 28 mai 2023, sans astreinte ni obligation de réintégration. Cette solution concilie le respect du formalisme protecteur avec la réalité de l’accord des parties, évitant d’imposer une durée légale au-delà de la commune intention.
II. La détermination des conséquences de la relation contractuelle et le partage des responsabilités
A. La limitation de la durée du bail à l’accord initial et ses implications
La cour opère une distinction nette entre la qualification de résidence principale, qui ouvre droit au statut, et la durée du bail, qui peut être fixée par accord des parties si elle est inférieure à un an. En l’espèce, l’absence de contrat écrit ne permet pas d’invoquer la tacite reconduction au-delà du terme convenu. La cour écarte ainsi l’idée d’un bail d’un an renouvelable, préférant s’en tenir à la période convenue. Cette approche pragmatique évite de faire produire à la protection légale des effets contraires à la volonté initiale des parties. Par ailleurs, la cour rejette la demande de l’occupant tendant à la réintégration des lieux et à la jouissance paisible, puisque le bail avait pris fin le 28 mai 2023. Le propriétaire, en vidant le logement ce jour-là, n’a pas méconnu une obligation en cours, mais sa méthode a été jugée fautive. La cour retient que “cette situation est constitutive d’un manquement du bailleur qui a causé un préjudice moral au locataire”, qu’elle évalue à 500 euros, contre 3 000 euros en première instance. Elle réduit donc l’indemnité, estimant que le préjudice est limité compte tenu de la fin du bail.
B. Le partage des charges et des responsabilités entre les parties
Sur le plan financier, la cour examine les loyers et indemnités. Elle constate que l’occupant a produit des quittances pour les mois de février à mai 2023, mais s’interroge sur l’authenticité de celle de mai, notant une contradiction entre les déclarations de l’occupant (paiement en espèces) et un chèque de 350 euros revenu impayé. Elle en déduit que les loyers de mars et avril sont réputés payés, mais que pour mai, il reste dû 260,23 euros après déduction de l’allocation logement perçue par le propriétaire. Ce dernier est condamné à rembourser à la CAF l’indu perçu, mais la cour précise que “cela ne peut être imputé à M. [P]”. La demande reconventionnelle du propriétaire pour perte de revenus Airbnb est rejetée, faute de preuve, la cour notant qu’il a choisi de louer à l’occupant et qu’il a pu relouer le chalet après juillet 2023. Enfin, la demande de dommages pour préjudice moral du propriétaire, fondée sur des attestations de comportements agressifs, est rejetée en raison du contexte et surtout du fait que le propriétaire a lui-même commis une voie de fait en vidant les lieux sans décision de justice. Les dépens sont partagés par moitié, marquant une responsabilité équilibrée. Ainsi, la cour module les effets du statut protecteur pour tenir compte des circonstances concrètes, assurant une solution équitable tout en rappelant les principes applicables aux baux meublés constituant une résidence principale.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
