Par un arrêt du 30 avril 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Caen (n°24/00207) a été saisie d’un litige relatif à l’étendue d’une servitude conventionnelle de passage et au pouvoir du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite. Une servitude de passage avait été constituée en 1968 au profit d’un fonds alors désigné comme une cave. En 2017, les acquéreurs de ce fonds ont acquis une maison d’habitation comprenant une annexe séparée, dotée d’un WC et d’un point d’eau, bénéficiant de ce droit de passage. Après avoir réalisé des travaux d’aménagement entre 2019 et 2021, ils ont vu leur droit de passage contesté par la propriétaire du fonds servant, laquelle invoquait une aggravation de la servitude par transformation de la cave en logement et le passage non autorisé de canalisations souterraines sous son terrain.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux, par ordonnance du 11 janvier 2024, avait rejeté l’ensemble des demandes de la propriétaire du fonds servant. Cette dernière a interjeté appel, soutenant l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la création d’un logement sans place de stationnement et du passage de canalisations non prévu par le titre constituant la servitude. Les acquéreurs contestaient tout trouble, faisant valoir que la servitude n’était pas restreinte à l’accès à une cave et que les canalisations étaient antérieures à leur acquisition, voire acquises par prescription trentenaire. La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés pouvait caractériser un trouble manifestement illicite, en présence d’une contestation sérieuse sur l’interprétation du titre de servitude, et si le passage de canalisations souterraines constituait l’accessoire d’une servitude de passage.
La Cour d’appel de Caen a infirmé l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle avait débouté la propriétaire du fonds servant de sa demande au titre du trouble résultant de la création d’un logement. Elle a dit que le trouble manifestement illicite était caractérisé s’agissant du passage des canalisations d’eau sous le fonds servant, a ordonné une expertise pour déterminer les mesures propres à faire cesser ce trouble, et a condamné les acquéreurs à verser une provision de 2 000 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation.
I. La consécration des limites du pouvoir du juge des référés face à la contestation sérieuse
Le juge des référés est traditionnellement présenté comme le juge de l’évidence, compétent pour ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état en présence d’un trouble manifestement illicite. La Cour d’appel de Caen a rappelé ce principe, tout en distinguant deux situations : celle où le trouble invoqué est contesté de manière sérieuse et celle où l’illicéité est patente. Ce faisant, elle a tracé une ligne de partage nette entre les demandes qui relèvent du référé et celles qui nécessitent un examen au fond.
A. L’éviction des demandes fondées sur une aggravation contestable de la servitude
La cour a d’abord écarté le trouble invoqué par la propriétaire du fonds servant au titre de la transformation de la cave en logement. Elle a relevé que “l’appréciation de l’aggravation d’une servitude relève des juges du fond”, mais que le juge des référés peut trancher une contestation sérieuse lorsqu’elle conditionne l’existence d’un trouble normalement illicite. En l’espèce, elle a considéré que le titre de 1968 ne limitait pas le droit de passage au seul accès à une cave, mais permettait l’accès à l’immeuble sans distinction. Elle a notamment souligné qu’“aucun élément ne permet d’affirmer que la servitude de passage a été octroyée seulement pour accéder à une cave ni que celle-ci aurait refusé de consentir un droit de passage s’il s’était agi d’accéder à un immeuble d’habitation”. La commune intention des parties n’étant pas déterminable, la cour a estimé que l’aggravation alléguée n’était pas établie. Elle a en outre constaté que la surface totale des biens des acquéreurs était inférieure au seuil imposant une place de stationnement supplémentaire et qu’aucune infraction d’urbanisme n’avait été constatée, la seule irrégularité ayant été régularisée. Par conséquent, elle a jugé que “le trouble manifestement illicite résultant du seul fait de la modification de la destination du fonds dominant, donc de la création d’un logement sans place de stationnement, n’est pas démontré”.
Ce raisonnement illustre la rigueur avec laquelle la cour a apprécié le caractère manifeste du trouble. Comme le rappelle une jurisprudence constante, “le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit” (Cour d’appel de Lyon, 16 avril 2025, n°24/01974). En l’absence d’une violation évidente des stipulations conventionnelles ou des règles d’urbanisme, la cour a refusé de faire droit à la demande, confirmant ainsi que le référé n’est pas le lieu d’une interprétation controversée du titre.
B. La caractérisation d’un trouble manifeste par le passage non autorisé des canalisations
À l’inverse, la cour a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite s’agissant du passage des canalisations souterraines. Elle a énoncé un principe clair : “il est de principe que le passage de canalisations souterraines n’est pas l’accessoire du droit de passage conventionnel”. Elle en a déduit que “le titre fixe définitivement l’étendue de la servitude et ses modalités d’exercice, lesquelles ne peuvent être modifiées que d’un commun accord”. Le procès-verbal de conciliation de 1968 ne prévoyant pas le passage de canalisations, leur présence sous le fonds servant constitue une violation évidente du titre.
La cour a ensuite examiné l’argument des acquéreurs qui se prévalaient d’une possession trentenaire pour acquérir une servitude de passage de canalisations par usucapion. Elle a rappelé qu’aux termes de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par possession trentenaire. Les canalisations d’eau sont des servitudes continues, mais leur caractère apparent est subordonné à l’existence d’un ouvrage extérieur. Or, la cour a estimé que “la présence d’une bouche à clé sur la parcelle […] ne peut être considérée comme un ouvrage apparent au sens de l’article 689 du code civil. Elle ne permet à elle seule en effet de vérifier l’entier tracé exact des canalisations de sorte que le caractère apparent de celles-ci n’est pas établi”. Les conditions de la prescription acquisitive n’étant pas réunies, le trouble était caractérisé. La cour a ainsi rappelé que “le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit” (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 24 avril 2025, n°24/06314). Ici, la violation du titre de servitude était évidente, justifiant l’intervention du juge des référés.
II. L’affirmation d’une approche restrictive de l’accessoire de la servitude et de la prescription acquisitive
La décision de la Cour d’appel de Caen s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeante quant à l’étendue des droits conférés par une servitude conventionnelle. En refusant d’assimiler le passage de canalisations à l’accessoire du droit de passage, et en faisant preuve de rigueur dans l’appréciation de la prescription acquisitive, l’arrêt clarifie les conditions dans lesquelles le juge des référés peut intervenir et prononcer des mesures conservatoires.
A. Le refus d’étendre le droit de passage aux canalisations souterraines
La cour a opéré une distinction fondamentale entre le droit de passage, qui permet de circuler sur le fonds servant, et le droit de faire passer des canalisations souterraines, qui constitue une servitude distincte. Elle a affirmé que “le passage de canalisations souterraines n’est pas l’accessoire du droit de passage conventionnel” et que seule la convention peut prévoir une telle extension. Cette solution est conforme à la nature des servitudes, qui sont des charges imposées sur un héritage pour l’usage d’un autre héritage. L’article 686 du code civil dispose que les propriétaires peuvent établir des servitudes, mais leur étendue est déterminée par le titre. En l’espèce, le titre de 1968 ne prévoyait qu’un droit de passage et un droit de tour d’échelle, sans aucune mention des canalisations. La cour a donc logiquement refusé d’induire un droit accessoire qui n’était pas stipulé.
Cette position marque un net revirement par rapport à la motivation du premier juge, qui avait estimé que la servitude de passage rendait possible de placer sous l’assiette les canalisations nécessaires. La cour a expressément jugé que c’était “à tort” que le premier juge avait raisonné ainsi. En cela, l’arrêt s’aligne sur une conception stricte de l’interprétation des servitudes, qui prohibe toute extension au-delà des prévisions du titre. Il rappelle que l’enclavement du fonds dominant, s’il peut justifier une servitude légale de passage sur le fonds voisin, ne saurait autoriser le passage de canalisations sur un fonds grevé d’une servitude conventionnelle sans un titre spécifique. La cour a d’ailleurs ordonné une expertise pour déterminer les options de raccordement disponibles sans passer sous le fonds servant, ce qui démontre qu’elle envisage la possibilité d’une solution alternative respectant le droit de propriété.
B. L’exigence renforcée de l’apparence pour la prescription d’une servitude de canalisation
L’arrêt précise également les conditions de la prescription acquisitive d’une servitude de canalisation. Les acquéreurs tentaient de démontrer que les canalisations étaient présentes depuis plus de trente ans et que la présence d’une bouche à clé constituait un ouvrage apparent au sens de l’article 689 du code civil. La cour a rejeté cet argument avec fermeté. Elle a relevé que la possession était attestée par des témoignages familiaux, ce qui permettait de retenir “la démonstration d’une possession paisible depuis plus de trente ans des canalisations d’arrivée d’eau et d’évacuation des eaux usées”. Cependant, elle a estimé que cette possession n’était pas exempte d’équivoque quant à son caractère apparent, condition pourtant essentielle à la prescription.
La bouche à clé, bien que visible en surface, ne permet pas de connaître “l’entier tracé exact des canalisations” et ne saurait donc révéler l’existence de la servitude au propriétaire du fonds servant. La cour fait ainsi une application stricte de l’article 689, qui exige que la servitude apparente “s’annonce par un ouvrage extérieur”. L’ouvrage doit permettre au propriétaire du fonds servant de déceler la servitude dans son intégralité, et non seulement ponctuellement. En l’espèce, la seule présence d’une bouche à clé est insuffisante, ce qui rend la possession équivoque et empêche l’acquisition par prescription. Cette solution protège le propriétaire du fonds servant contre des servitudes occults qui grèveraient son terrain sans qu’il puisse en avoir connaissance. Elle montre que la cour, tout en reconnaissant la réalité de la possession, exige un respect rigoureux des conditions légales pour l’acquisition d’un droit réel par usucapion.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 690 du Code civil En vigueur
Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
Article 689 du Code civil En vigueur
Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.
Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.
Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
Article 686 du Code civil En vigueur
Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.
L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.
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