Le 28 avril 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Dijon a rendu un arrêt portant sur l’évaluation du préjudice d’exploitation subi par une association gérant une résidence étudiante, en raison de désordres affectant les douches de chambres louées. Une association, preneur d’un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants étrangers, a constaté que des infiltrations rendaient plusieurs chambres inexploitables. Elle a assigné le bailleur, un office public d’aménagement et de construction, en réparation de son préjudice d’exploitation.
Par un jugement dont les termes ne sont pas précisés, le tribunal a statué sur la responsabilité du bailleur mais a rejeté ou limité l’indemnisation. L’association a interjeté appel. À hauteur de cour, le bailleur ne conteste plus son obligation de prendre en charge les désordres. Le débat porte exclusivement sur l’évaluation du préjudice d’exploitation chiffré par l’association à 223 448,36 euros pour la période de mai 2011 au 4 juin 2015. Le bailleur soutient que ce chiffrage n’est pas validé par l’expert et que l’association ne démontre pas un lien direct entre les désordres et l’impossibilité de louer, invoquant un taux d’occupation moyen de 78,64 %.
La question de droit soumise à la cour est celle de la détermination du préjudice d’exploitation résultant de l’indisponibilité de chambres dans une résidence étudiante, et plus précisément de la méthode de calcul adéquate pour tenir compte des spécificités de ce type d’activité. La cour d’appel infirme le jugement et condamne le bailleur à payer 156 413,85 euros de dommages-intérêts, après avoir appliqué un abattement de 30 % correspondant aux économies réalisées par l’association.
I. L’affirmation de la réparation intégrale du préjudice d’exploitation, nonobstant les singularités du contrat de location
A. L’obligation de délivrance conforme comme fondement de la responsabilité du bailleur
La cour d’appel rappelle que les premiers juges ont “considéré que les dispositions du code civil concernant les obligations générales entre bailleur et preneur trouvaient à s’appliquer, quand bien même le contrat serait sui generis”. Cette affirmation vaut reconnaissance du principe selon lequel le bailleur est tenu de délivrer un local propre à sa destination, conformément à l’article 1719 du code civil. Les désordres affectant les douches rendant les chambres impropres à l’habitation, le manquement à cette obligation est caractérisé. Cette solution s’inscrit dans le droit commun des obligations du bailleur, comme l’a jugé la Cour d’appel d’Orléans le 13 février 2025 : “Dès lors que l’expert, dont la bailleresse ne conteste pas les conclusions, a constaté que les désordres et non-conformités affectant le système d’évacuation des eaux de l’immeuble loué rendaient les locaux loués impropres à leur destination et inexploitables par le preneur, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que […] a failli à son obligation de délivrance” (CA Orléans, 13 février 2025, n°23/00193). La cour de Dijon fait ainsi application du régime de responsabilité contractuelle de droit commun, sans égard à la nature particulière du contrat liant les parties.
B. Le lien de causalité établi entre les désordres et l’indisponibilité des chambres
Le bailleur tentait de contester le préjudice en soutenant que l’association ne démontrait pas avoir refusé des demandes de location du fait des chambres hors service. La cour écarte cet argument en se fondant sur le constat non contesté du nombre de chambres rendues inutilisables : “le nombre de chambres rendues hors service du fait des désordres a augmenté comme suit : […] 30 chambres hors service”. Elle ajoute que “ces logements ne pouvaient être occupés en raison des désordres affectant les douches”. Le lien de causalité est ainsi matériellement établi. La cour refuse d’assimiler le mode de gestion d’une résidence étudiante à celui d’un hôtel, relevant que “la moyenne donnée par l’AFEB de 95 % de location au mois et 5 % à la nuitée de 2011 à 2015 n’est pas contredite”. Cette spécificité interdit d’opposer à la demanderesse un taux d’occupation moyen comme preuve de l’absence de perte. La responsabilité du bailleur étant acquise, seule demeure la question du quantum.
II. L’évaluation souveraine du préjudice selon une méthode adaptée aux contraintes d’une résidence étudiante
A. Le rejet du taux d’occupation moyen comme critère exclusif de calcul de la perte d’exploitation
Le bailleur soutenait que le taux d’occupation moyen de 78,64 % démontrait qu’un volant de chambres restait disponible, de sorte que les désordres n’auraient causé aucune perte. La cour oppose une fin de non-recevoir particulièrement motivée : “ce taux d’occupation ne signifie en aucune manière qu’il resterait un volant de 21,36 % de logements disponibles”. Elle précise que la gestion d’une résidence étudiante implique des contraintes spécifiques : “les changements de locataires impliquent non seulement un nettoyage du logement mais également une remise en état des lieux, travaux qui prennent nécessairement plusieurs jours”. En outre, la dépendance aux démarches administratives des étudiants étrangers conduit à des réservations non suivies d’occupation, ce qui fausse le taux d’occupation réel. La cour écarte donc le raisonnement qui consisterait à déduire de la moyenne un nombre de chambres disponibles, jugeant que la perte d’exploitation doit être calculée en fonction du nombre de chambres effectivement rendues hors service, et non d’un taux théorique. Cette approche rejoint la critique méthodologique de la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mai 2025 : “En statuant ainsi, alors que le résultat d’exploitation tient déjà compte des loyers et charges y afférents, la cour d’appel a violé le principe susvisé” (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n°23-20.694). Ici, la cour de Dijon évite l’écueil d’une double déduction en utilisant le taux d’occupation comme simple donnée contextuelle.
B. La déduction des économies réalisées par l’exploitant pour parvenir à une indemnisation juste
L’association avait chiffré son préjudice à 223 448,36 euros sur la base d’un calcul intégrant le nombre de chambres hors service, le taux d’occupation et les prix de location. La cour reconnaît que “l’association a nécessairement subi une perte d’exploitation du fait de l’indisponibilité des chambres”. Cependant, elle opère un correctif : “il doit être tenu compte des frais que l’association n’a pas exposés au titre des chambres qui n’ont pu être louées et qui doivent venir en déduction s’agissant d’économies réalisées par l’exploitant”. Faute de justificatifs précis, elle fixe forfaitairement cette économie à 30 %, ramenant l’indemnité à 156 413,85 euros. Ce faisant, la cour applique le principe de réparation intégrale sans enrichissement injustifié : la victime ne doit recevoir que la perte nette, après soustraction des charges qu’elle aurait dû supporter pour générer les recettes escomptées. Cette solution, pragmatique, s’inscrit dans la marge d’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation. La condamnation aux dépens et à une indemnité de procédure de 3 000 euros parachève la sanction de la carence du bailleur.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 1719 du Code civil En vigueur
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
