Par un arrêt du 30 avril 2026, la Cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4 (n°24/00147), était saisie d’un litige opposant un bailleur à ses locataires au sujet de l’indécence d’un logement. Des désordres avaient été constatés par le service communal d’hygiène depuis le 13 novembre 2014, conduisant le préfet à prendre un arrêté de mise en demeure le 19 août 2022, puis un arrêté d’insalubrité le 7 juin 2023. Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire avait constaté que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, l’avait condamné à réaliser des travaux sous astreinte et à payer 34 840 euros de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi du 13 novembre 2014 au 1er septembre 2022. Le bailleur a interjeté appel, contestant sa responsabilité et le montant de l’indemnisation, tandis que les locataires, par appel incident, ont demandé que la période d’indemnisation soit prolongée jusqu’à leur relogement effectif intervenu le 7 juillet 2025. La question centrale était donc de déterminer, d’une part, si l’indécence du logement était imputable au bailleur et, d’autre part, sur quelle période devait être indemnisé le trouble de jouissance en dépit de l’exonération du paiement du loyer. La cour d’appel a confirmé la responsabilité du bailleur et la condamnation aux travaux, mais a infirmé le jugement sur la période d’indemnisation en allouant 43 215 euros pour la période du 13 novembre 2014 au 7 juillet 2025, tout en condamnant solidairement les locataires à payer 1 341 euros de loyers impayés et en rejetant leurs demandes accessoires.
I. La confirmation de la responsabilité du bailleur pour manquement à l’obligation de délivrance
A. L’établissement de l’indécence du logement par la conjugaison des constats sanitaires et de l’arrêté préfectoral
La cour d’appel a rappelé que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques pour la santé ou la sécurité. Elle a souligné que l’article 5 du décret du 30 janvier 2002 précise qu’un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité ne peut être considéré comme décent. En l’espèce, les locataires produisaient de multiples rapports du service communal d’hygiène, des 13 novembre 2014, 14 octobre 2019, 6 octobre 2021, 24 mai 2022, 28 juin 2022 et 23 février 2023, qui révélaient des infiltrations, une installation électrique non conforme, une absence de dispositifs de retenue aux escaliers et fenêtres, une insuffisance de chauffage, un défaut d’étanchéité des toitures et une ventilation non réglementaire. Le préfet avait pris un premier arrêté le 19 août 2022 pour faire cesser un danger imminent, puis un second le 7 juin 2023 déclarant le logement insalubre et ordonnant son interdiction d’habiter. Le bailleur invoquait un défaut d’entretien imputable aux locataires, s’appuyant sur un rapport mentionnant des odeurs nauséabondes et des encombrants. La cour a toutefois écarté cet argument en considérant que “la nature des désordres relevés et les travaux prescrits par les autorités sanitaires dans leurs rapports établissent suffisamment que l’état d’indécence du logement ne résulte pas d’un manque d’entretien des lieux par les locataires”. Elle s’est également référée à la jurisprudence selon laquelle “l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’oblige à délivrer au locataire un logement décent […] exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites” (Cour d’appel de Lyon, 9 avril 2025, n°23/00591). La preuve était ainsi rapportée que les désordres préexistaient et relevaient de la vétusté, non d’un défaut d’entretien des locataires.
B. La condamnation aux travaux nécessaires et le maintien de l’astreinte
La cour a confirmé le jugement en ce qu’il avait ordonné au bailleur de réaliser les travaux listés par l’arrêté préfectoral du 7 juin 2023, incluant la suppression des fuites de toiture, la remise en état des surfaces abîmées, la mise en conformité des installations électriques et de ventilation, l’équipement d’un cabinet d’aisance intérieur et l’installation de détecteurs de fumée. Elle a relevé que le bailleur, qui avait fait réaliser certains travaux entre mars et juillet 2024, ne contestait pas leur insuffisance et ne justifiait d’aucune mainlevée de l’arrêté d’insalubrité. La cour a donc maintenu l’astreinte provisoire de 70 euros par jour pendant deux mois, passé un délai de six mois suivant la signification du jugement, considérant que la persistance des désordres après le prononcé du jugement justifiait de ne pas alléger la contrainte. Elle a ainsi rappelé que l’obligation de mise en conformité pesant sur le bailleur en vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 est une obligation de résultat, et que le seul achèvement partiel des travaux ne suffit pas à l’éteindre.
II. L’indemnisation du préjudice de jouissance et ses limites
A. L’extension de la période d’indemnisation jusqu’au relogement effectif des locataires
Le premier juge avait fixé la période d’indemnisation du 13 novembre 2014 au 1er septembre 2022, date à laquelle les locataires avaient été exonérés du paiement du loyer par l’effet de l’arrêté préfectoral. La cour d’appel a considéré que cette exonération était sans incidence sur le droit à réparation du trouble de jouissance, dès lors que les locataires avaient continué d’habiter le logement indécent en l’absence de toute offre de relogement de la part du bailleur, alors que l’arrêté du 7 juin 2023 lui imposait d’en proposer une avant le 1er juillet 2023. Elle a relevé que les locataires justifiaient, par des échanges de sms et des photographies, de la persistance des désordres après le jugement, notamment des infiltrations d’eau. Les locataires n’ont finalement été relogés que le 7 juillet 2025 par un organisme social. La cour a donc alloué la somme de 43 215 euros pour la période totale de 10 ans et 9 mois, correspondant à la moitié du loyer mensuel de 335 euros, en estimant que cette évaluation était justifiée par l’ampleur des troubles. Elle s’est inscrite dans la ligne de la jurisprudence selon laquelle la période d’indemnisation doit être fixée en fonction de la durée réelle du préjudice, indépendamment des mesures administratives (Cour d’appel de Rouen, 6 mars 2025, n°25/00046, évoquant la fixation motivée de la période d’indemnisation).
B. Le rejet des demandes accessoires et la prise en compte de la dette locative
La cour a écarté la demande des locataires tendant à obtenir 335 euros par mois jusqu’à leur relogement effectif, au motif qu’ils n’avaient développé aucun moyen dans leurs conclusions écrites pour étayer cette prétention. Elle a ainsi rappelé le principe selon lequel les conclusions doivent être discutées dans le corps de l’argumentation, et non seulement formulées dans le dispositif. Par ailleurs, elle a fait droit à la demande reconventionnelle du bailleur en condamnant solidairement les locataires à payer 1 341 euros de loyers et charges impayés d’août 2022, en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, après avoir constaté que les locataires ne prouvaient pas leur libération. La cour a rejeté la demande de délais de paiement du bailleur, faute pour lui de justifier de sa situation financière, ainsi que sa demande de réévaluation de l’indemnité pour résistance abusive, estimant que les 800 euros alloués en première instance suffisaient à réparer le préjudice subi par les locataires contraints d’agir en justice en raison de l’inertie du bailleur. Enfin, elle a confirmé les condamnations aux dépens et à l’indemnité de procédure, y ajoutant 2 000 euros en cause d’appel.
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