Le 29 avril 2026, la 8ème chambre de la Cour d’appel de Lyon a rendu un arrêt destiné à préciser les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance dans le cadre d’un bail d’habitation. Des époux locataires depuis plus de vingt ans se sont vu délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance des risques locatifs, ainsi qu’une mise en demeure de payer un arriéré locatif. Le tribunal de première instance a constaté la résiliation du bail et condamné les locataires au paiement de la dette et d’une indemnité d’occupation. Les locataires ont relevé appel, invoquant leur bonne foi, l’absence de gravité du retard de loyer, et un manquement du bailleur à son obligation de loyauté pour ne pas avoir souscrit une assurance pour leur compte. La question de droit centrale était de savoir si un locataire peut échapper à la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance en se prévalant de sa situation personnelle, de son ancienneté dans les lieux ou d’un prétendu devoir de loyauté du bailleur. La cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, estimant que les appelants ne justifiaient ni d’une assurance couvrant la période litigieuse, ni d’un comportement déloyal du bailleur. Pour apprécier la portée de cette solution, il convient d’examiner la rigueur avec laquelle la cour applique la clause résolutoire pour défaut d’assurance (I), avant d’analyser les limites de la protection accordée au locataire dans ce cadre (II).
I. La confirmation rigoureuse de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance
La cour d’appel fait prévaloir le respect strict des conditions légales de la clause résolutoire sur les considérations personnelles du locataire. Elle rappelle d’abord les prescriptions impératives de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 avant d’écarter les circonstances subjectives invoquées par les appelants.
A. Le rappel des conditions impératives posées par l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989
La cour souligne que l’obligation d’assurance pour le locataire est une condition essentielle du contrat de bail. Elle énonce que “le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur”. Ce rappel du texte est fondamental pour mesurer l’exigence posée au preneur. Les magistrats insistent sur le fait que la mise en œuvre de la clause résolutoire n’est possible qu’après un commandement demeuré infructueux pendant un mois, lequel doit reproduire les dispositions légales à peine de nullité. En l’espèce, le commandement délivré aux locataires était régulier et visait expressément la clause résolutoire. La cour de céans reprend ainsi une solution constante, mais elle en fait une application particulièrement stricte en ne retenant que la date d’effet de la résiliation fixée initialement. Elle refuse de considérer la possibilité offerte au bailleur par l’alinéa suivant de l’article 7 g, qui permet à ce dernier de souscrire une assurance pour le compte du locataire et de renoncer ainsi à la clause résolutoire. La cour estime que le bailleur a agi “sur le double fondement du défaut d’assurance et de l’arriéré locatif”, ce qui ne caractérise pas une déloyauté. Cette position confirme que l’option de souscription d’assurance par le bailleur est une faculté, non une obligation.
B. L’écartement des circonstances personnelles invoquées par les locataires
Les appelants tentaient de faire valoir leur situation familiale et professionnelle difficile, leur ancienneté de vingt et un ans dans les lieux, et leur absence d’incident antérieur. Ils soutenaient que ces éléments devaient conduire à écarter la résiliation. La cour oppose une fin de non-recevoir catégorique : elle retient que “les appelants ne justifient ni d’une assurance locative couvrant la période concernée par le commandement, ni de la déloyauté de la société Alliade Habitat”. Cette motivation révèle que le juge se place sur le terrain exclusif de l’inexécution contractuelle objective. La bonne foi du locataire, pourtant reconnue par l’article 1104 du Code civil, ne saurait suppléer l’absence de justification d’assurance. Cette approche est cohérente avec la jurisprudence antérieure de la Cour d’appel de Dijon qui, dans un arrêt du 25 février 2025, avait déjà constaté la résiliation du bail en relevant qu’“aucune attestation d’assurance n’a été fournie aux époux [Y], postérieurement au 6 décembre 2022” (Cour d’appel de Dijon, 25 février 2025, n°24/00167). De même, la Cour d’appel de Grenoble a jugé, le 25 mars 2025, que le seul défaut de justification d’assurance suffit à entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’il soit besoin d’examiner le défaut de paiement (Cour d’appel de Grenoble, 25 mars 2025, n°24/02903). La cour de Lyon s’inscrit dans ce mouvement jurisprudentiel rigoureux.
II. Les limites de la protection du locataire face à la rigueur contractuelle
Si la résiliation est acquise pour défaut d’assurance, la cour opère un traitement différencié de l’arriéré locatif et écarte tout manquement du bailleur à son devoir de loyauté.
A. La distinction nette entre la dette de loyer et le défaut d’assurance
La cour confirme la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré locatif de 1 078,10 euros, mais elle prend soin de préciser que “la résiliation du bail n’est constatée qu’au titre du défaut d’assurance”. Cette distinction est importante : le retard de loyer, même ponctuel et de faible ampleur, justifie une condamnation au paiement, mais il n’est pas la cause de la résiliation. Les appelants invoquaient pourtant la modicité de leur arriéré après vingt et un ans d’occupation sans incident. La cour rejette cet argument en relevant qu’“ils ne contestent pas leur dette de loyer” et “ne justifient pas s’être acquittés de la somme demandée”. Cette solution révèle que le juge dissocie strictement les obligations contractuelles : le paiement du loyer et l’assurance sont deux obligations distinctes, chacune sanctionnée selon ses propres règles. Le locataire ne peut donc pas opposer un paiement partiel ou tardif pour se soustraire à l’obligation d’assurance. Cette position est conforme à la lettre de l’article 7 g, qui ne subordonne pas la résiliation pour défaut d’assurance à l’existence d’un arriéré locatif.
B. Le rejet du moyen tiré de l’obligation de loyauté du bailleur
Les appelants soutenaient que le bailleur avait manqué à son devoir de loyauté en n’optant pas pour la souscription d’une assurance pour leur compte, alors qu’il connaissait leurs difficultés avec la langue française. La cour écarte ce moyen en retenant que la bailleresse a agi “sur le double fondement du défaut d’assurance et de l’arriéré locatif”, ce qui ne constitue pas une déloyauté contractuelle. Les magistrats estiment que le bailleur n’est pas tenu de privilégier la voie de la souscription d’assurance plutôt que celle de la clause résolutoire. Cette interprétation est importante car elle délimite la portée de l’obligation de loyauté dans les baux d’habitation. Le bailleur conserve un choix discrétionnaire entre les deux options offertes par l’article 7 g : soit mettre en œuvre la clause résolutoire, soit souscrire une assurance pour le compte du locataire. Aucun devoir d’information renforcé ne pèse sur lui, même en présence de locataires vulnérables. La cour souligne en outre que “les appelants ne justifient […] ni de la déloyauté de la société Alliade Habitat”. Cette motivation suggère que la charge de la preuve de la déloyauté incombe au locataire, et que celui-ci ne peut se contenter d’alléguer des difficultés personnelles pour renverser cette charge. En définitive, l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 29 avril 2026 affirme avec force le caractère impératif de l’obligation d’assurance du locataire, sans que des circonstances personnelles ou un prétendu manquement à la loyauté du bailleur ne puissent y faire obstacle.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1104 du Code civil En vigueur
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public.
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