Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour d’appel de Montpellier (2e chambre civile) tranche un contentieux locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance et à la liquidation de la dette locative accessoire. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2017, assorti d’un commandement d’août 2023 visant le défaut d’assurance et des arriérés. Assignée en référé, la locataire obtient devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan, par ordonnance du 4 novembre 2024, la suspension de la clause résolutoire et un échelonnement des sommes dues, outre une provision pour travaux. Les bailleurs interjettent appel, sollicitant la constatation de la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et l’augmentation des sommes dues, tandis que la locataire invoque la régularisation de l’allocation logement, la prescription des charges, le non-respect de l’article 750-1 du code de procédure civile, l’indécence des lieux et la suspension de la clause. Le débat porte sur l’office du juge des référés en cas de clause résolutoire pour défaut d’assurance, sur la recevabilité et l’étendue des prétentions financières accessoires, ainsi que sur la portée de l’indécence alléguée et des délais de grâce. La cour infirme l’essentiel, constate l’acquisition de la clause au 12 septembre 2023, ordonne l’expulsion après commandement de quitter, fixe une provision globale de 4 029,17 euros, alloue une indemnité d’occupation équivalente au loyer et rejette les délais, tout en maintenant la provision pour travaux.
I. L’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance en référé
A. Cadre normatif et office du juge des référés
La cour rappelle d’abord les bornes du référé, en retenant que « En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » L’obligation d’assurance du locataire, au cœur de la cause résolutoire, est énoncée dans les termes mêmes de la loi : « Selon l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. » La pièce d’assurance versée couvre une période postérieure au commandement, de sorte que la justification n’est pas intervenue dans le délai légal et contractuel, prévu par la clause résolutoire. La solution devenue évidente s’inscrit, techniquement, dans le schéma classique de l’acquisition automatique après commandement infructueux.
Cette approche, d’inspiration textuelle stricte, s’articule avec l’office du juge des référés dès lors que l’obligation non satisfaite ne souffre aucune contestation sérieuse. La cour en tire les conséquences quant au statut d’occupation, en retenant que « Il en résulte qu’elle est occupante sans droit du logement depuis la résiliation le 12 septembre 2023. » La décision clarifie ainsi que le débat relatif au paiement des loyers et charges avant la résiliation devient sans incidence sur l’existence et les effets du manquement d’assurance, appréciés à la date du commandement.
B. Effets de la résiliation: expulsion et indemnité d’occupation
Le raisonnement se prolonge naturellement par les suites possessoires et pécuniaires. Sur le terrain de l’expulsion, la cour se fonde sur le trouble manifestement illicite induit par l’occupation postérieure à la résiliation, en s’inscrivant dans le cadre de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. Sur le terrain financier, elle consacre le principe de l’indemnité d’occupation au quantum conventionnel, en retenant que « A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. » Le choix d’un montant aligné sur le loyer et les provisions met en cohérence l’équilibre contractuel et la réalité d’un usage privatif dépourvu de titre.
La motivation écarte enfin toute incidence du versement ultérieur de l’allocation logement sur l’acquisition de la clause, l’événement régulateur étant postérieur à l’échéance de justification exigée. Le résultat maintient l’économie du bail d’habitation, en protégeant l’exigence cardinale d’assurance, conçue comme une condition élémentaire de sécurité et de responsabilité partagée.
II. Dette locative, charges et contestations: recevabilité, quantum et obstacles
A. Recevabilité des demandes de charges et prescription; référé-provision
La cour répond d’abord à l’exception tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile, en tranchant que « Dès lors, la fin de non-recevoir, tirée du défaut de respect de l’article 750-1 du code de procédure civile sera rejetée. » La demande initiale n’était pas bornée à un montant déterminé inférieur au seuil, et comprenait des prétentions indéterminées afférentes à la résiliation et l’expulsion, lesquelles échappent à l’exigence préalable. La prescription triennale des charges est, ensuite, réglée par un double motif, procédural et matériel, dans les termes suivants : « Dès lors, la fin de non-recevoir, tirée de la prescription de la demande en paiement des charges pour les années 2020 et 2021 sera rejetée. » L’assignation de décembre 2023 a interrompu la prescription et, surtout, aucune demande n’était formée pour des années antérieures à 2022.
L’office du juge des référés est précisé pour la provision, sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dont la cour cite la formule utile : « Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. » Les justificatifs produits pour 2022 et 2023, l’absence de preuve d’une fuite imputable au bailleur et le décompte arrêté en avril 2025 emportent la condamnation provisionnelle, tandis que « La demande de remboursement d’un trop perçu d’allocation logement, qui est, au vu de ce décompte, infondée, sera rejetée. » La solution, pragmatique, admet la complexité d’une comptabilité locative nourrie par des régularisations tardives, sans paralyser l’octroi de provisions lorsqu’aucune contestation sérieuse n’est démontrée.
B. Indécence alléguée, exception d’inexécution et délais de grâce
La locataire invoquait l’indécence du logement et l’exception d’inexécution, en sollicitant une expertise. La cour confronte les pièces versées aux critères légaux et réglementaires, en soulignant l’insuffisance probatoire et l’imputabilité non établie des désordres à la carence du bailleur. Elle motive le refus d’expertise par l’absence de motif légitime, en énonçant que « Dans ces conditions, elle ne rapporte pas davantage l’existence d’un motif légitime et la demande d’une mesure d’expertise ne pourra prospérer. » L’approche retient une ligne ferme: une contestation d’indécence, pour priver le juge des référés de ses pouvoirs ou fonder une suspension des obligations, suppose des éléments circonstanciés établissant un trouble sérieux imputable au bailleur.
La cour écarte ensuite les délais de paiement et la suspension fondés sur l’article 24 de la loi de 1989, en raison de la résiliation acquise pour défaut d’assurance, et se place sur l’article 1343-5 du code civil. Elle cite le texte dans sa littéralité, pour asseoir le contrôle de proportionnalité économique: « Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Au vu des ressources, des pièces fiscales et sociales produites et de l’ancienneté de la dette, la cour constate l’absence de capacité démontrée à apurer en deux ans, concluant à un rejet motivé et mesuré. La décision conjugue fermeté sur la dette et vigilance sociale, comme l’atteste la transmission au représentant de l’État en vue d’un relogement au titre du plan départemental, mesure d’accompagnement sans incidence sur la solution juridique.
En définitive, l’arrêt de Montpellier réaffirme la rigueur attachée à l’obligation d’assurance et à la mécanique de la clause résolutoire, tout en cadrant utilement la recevabilité des demandes de charges et le recours au référé-provision. Il précise la preuve requise pour l’indécence alléguée et fixe une ligne claire pour l’octroi de délais, dans un équilibre entre sécurité juridique des relations locatives et protection des occupants en situation de fragilité.
