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La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 6 janvier 2026, a infirmé le jugement du tribunal judiciaire qui avait débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges. Un copropriétaire contestait devoir ces sommes, arguant que son lot disposait d’une entrée distincte et que les appels de fonds lui étaient adressés à une mauvaise adresse. La question de droit portait sur la validité de l’adresse de notification des charges et sur la preuve de la créance du syndicat. La cour a condamné le copropriétaire à payer 6373,05 euros au titre des arrérages arrêtés au 17 juin 2025.
I. L’opposabilité des appels de fonds à l’adresse de la copropriété
La cour écarte l’argument du copropriétaire sur la création d’une entrée séparée pour son lot. Elle relève que le règlement de copropriété ne prévoit qu’une seule entrée à l’adresse du syndicat. Le fait d’avoir “déclarer unilatéralement cet état de fait est sans incidence sur la réalité de la situation juridique de la copropriété” (Motifs, point 1). Cette position confirme la primauté des documents officiels sur les aménagements de fait non autorisés par l’assemblée générale. La solution affirme la force obligatoire du règlement de copropriété pour tous les copropriétaires.
II. La justification de l’exigibilité de la créance de charges
La cour se fonde sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler l’obligation de contribution aux charges. Elle valide le décompte produit par le syndicat, notant qu’il justifie “de la reprise au 1er janvier 2020 de la somme de 4 051,50 euros” (Motifs, point 2). La cour retient que le copropriétaire n’a effectué aucun paiement, rendant la dette certaine et liquide. Cette décision rappelle que la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes suffit à prouver le caractère exigible des charges, même en l’absence de paiement antérieur.
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
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