Cour d’appel de Paris, le 1 juillet 2025, n°23/08764

La Cour d’appel de Paris, 1er juillet 2025 (pôle 4, chambre 4), se prononce sur un litige locatif portant sur la prescription, l’obligation de délivrance et des demandes accessoires. Le contentieux naît d’un bail d’habitation conclu en 2010, rejoint par un cotitulaire en 2013, et géré par un mandataire professionnel. Les locataires ont dénoncé des désordres liés aux fermetures, l’absence d’accès à la cave, des fissures et la gestion des charges.

Après mise en demeure en 2021, une assignation est délivrée en 2022. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 11 avril 2023, a notamment déclaré prescrites les demandes antérieures au 20 juin 2017, alloué une indemnité de jouissance liée au remplacement de fenêtres, et retenu un préjudice pour la cave. Les locataires ont relevé appel en sollicitant des travaux, des dommages et des astreintes. La bailleresse a requis l’infirmation de la condamnation au titre du changement des fenêtres et la confirmation pour le surplus. Le mandataire de gestion a demandé le rejet des prétentions dirigées contre lui et une indemnité procédurale.

La question juridique centrale concerne l’articulation entre la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et le caractère continu de l’obligation de délivrance, ainsi que la charge de la preuve de l’information énergétique et des manquements allégués. La cour confirme la prescription des prétentions antérieures au 20 juin 2017, retient la remise du diagnostic de performance énergétique, exclut tout manquement objectif de délivrance au seul motif d’un simple vitrage, et maintient l’indemnisation limitée liée à la cave. Les demandes de travaux, d’astreinte et de dommages complémentaires sont rejetées, les locataires étant condamnés aux dépens d’appel.

I. Prescription et information contractuelle

A. Point de départ et preuve des réclamations

La cour rappelle d’abord la norme applicable: « En application des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter. du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Elle ajoute que l’obligation de délivrance, bien que continue, n’exonère pas de la charge probatoire sur l’ancienneté et la réception des réclamations.

Le raisonnement s’appuie sur la qualité des preuves produites. La cour relève l’insuffisance d’emails non authentifiés, adressés à des boîtes génériques, sans preuve de réception. Elle en déduit que les demandes antérieures sont atteintes par la prescription, tout en ménageant les prétentions postérieures à l’assignation de 2022. La solution est claire: « Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que les demandes indemnitaires […] étaient prescrites et que n’étaient recevables que les demandes indemnitaires formées à compter du 20 juin 2017. »

Cette approche impose un standard probatoire rigoureux. Elle invite les preneurs à documenter réception et dates de leurs doléances, surtout lorsque les griefs portent sur une obligation de délivrance susceptible de se prolonger. La méthode protège la sécurité juridique sans nier le caractère continu de l’obligation, qui commande seulement une appréciation renouvelée des faits non prescrits.

B. Remise du DPE et portée probatoire de la signature

La cour fonde l’exigence d’information énergétique sur la loi de 1989: « Aux termes de l’article 3-1 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er juillet 2007 un diagnostic de performance énergétique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de la signature ou de son renouvellement. » Elle vérifie ensuite l’annexion au bail à partir de la clause dédiée, dûment cochée.

Le bail mentionnait explicitement l’annexe: « Cet article énonce avec une croix cochée : “Diagnostic de performance énergétique et le constat des risques d’exposition au plomb”. » La cour en infère la remise effective, confortée par la formalisation des paraphes sur l’acte. Cette solution, stricte et pragmatique, privilégie l’écrit contractuel comme mode de preuve, sans exiger la production matérielle du document lorsque sa remise est expressément constatée.

Cette position renforce la sécurité des relations locatives. Elle incite toutefois les bailleurs à archiver le diagnostic et ses versions successives, et les preneurs à contester utilement par des éléments concrets la réalité de l’annexion lorsqu’elle est litigieuse. L’équilibre retenu est cohérent avec la logique de traçabilité de l’information précontractuelle.

II. Obligation de délivrance et griefs accessoires

A. Performance énergétique, double vitrage et décence

La cour précise l’objet du DPE, avant de trancher le grief de délivrance. Elle rappelle que « Le niveau de performance des bâtiments à usage d’habitation est déterminé selon la méthode du DPE […] Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques. » Le diagnostic décrit un « logement énergivore », avec simples vitrages et porte sur partie commune non chauffée.

Cette constatation ne suffit pas. La cour énonce que « Ces simples mentions au DPE […] ne sont pas de nature en soi à caractériser un manquement objectif suffisant du bailleur à son obligation de délivrance, le double vitrage n’étant pas une obligation, ni celui du changement de fenêtres et volets simplement parce qu’ils seraient en bois. » Elle rappelle, de manière classique, que « La circonstance que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance. » Elle exige néanmoins une preuve d’atteintes caractérisées à la décence ou à la conformité d’usage, au-delà d’une faible performance énergétique.

La solution est mesurée dans un contexte d’intensification des exigences énergétiques. Elle évite de transformer le DPE en standard impératif de délivrance. Elle peut cependant paraître peu incitative, alors que les critères de décence intègrent un seuil minimal de performance. La portée pratique demeure nette: sans désordres objectivés ou risques avérés, l’absence de double vitrage ne suffit pas, à elle seule, à engager la responsabilité du bailleur.

B. Fissures, cave, gardiennage et charges

Les fissures sont constatées par procès-verbal, mais l’imputabilité n’est pas établie. La cour relève que « Il résulte d’un procès-verbal de constat […] que des fissures et des dégradations sont apparues dans l’appartement dans chaque pièce, en ce qui concerne le revêtement peinture. » Elle y voit des signes de vétusté sans faute démontrée de la bailleresse, ce qui conduit au rejet des demandes de travaux et d’astreinte.

La cave appelle une issue distincte, fondée sur le bail. « Il résulte du bail qu’une cave est prévue mais dont les clés n’ont pas été fournies lors de l’état des lieux d’entrée. » La cour confirme l’indemnité de jouissance de 360 euros, proportionnée au défaut d’accès contractuellement prévu. Cette solution illustre le contrôle d’exécution des accessoires du bail, au plus près de la stipulation.

Le service de gardiennage relève de la collectivité des copropriétaires et ne révèle aucun préjudice probant. La cour indique que « Outre le fait qu’aucun préjudice n’est démontré, le service de gardiennage est voté en assemblée générale des copropriétaires. » Les charges ont été régulièrement régularisées, ce que confirme la motivation: « En l’espèce, il résulte des pièces produites que les charges locatives ont toutes été régularisées par le bailleur dans les formes et délais lui étant imparties. » La sanction d’un éventuel retard, hors prescription, se limite d’ailleurs à des délais de paiement.

L’ensemble dessine une ligne directrice constante: exigence d’imputabilité pour les désordres, indemnisation ponctuelle lorsque l’accessoire du bail fait défaut, et rigueur probatoire pour l’information et les charges. Cette cohérence renforce la lisibilité du contentieux locatif et fixe un cadre opérationnel aux acteurs de la gestion locative.