Cour d’appel de Paris, le 11 septembre 2025, n°24/17530

La Cour d’appel de Paris, 11 septembre 2025, confirme une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation et ordonné l’expulsion. Le bail, conclu en 2004 et renouvelé en 2022, a connu des impayés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié, puis une assignation en référé a suivi. Le premier juge a retenu l’acquisition de la clause et une indemnité d’occupation à compter d’une date postérieure à l’assignation.

Devant la cour, la locataire invoquait l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de notification préfectorale dans le délai requis et sollicitait la suspension des effets de la clause, l’octroi de délais de paiement, à titre subsidiaire un délai pour quitter les lieux. Le bailleur demandait la confirmation. La question portait, d’une part, sur le respect du formalisme protecteur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’autre part, sur les conditions d’octroi des délais et de suspension, ainsi que du délai pour quitter sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

La cour rejette la fin de non-recevoir, confirme les mesures prononcées et refuse les aménagements sollicités. Le dispositif retient que la cour “Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour”. La motivation s’appuie notamment sur la preuve de la notification préfectorale en temps utile, l’absence de reprise intégrale des loyers courants avant l’audience, l’insuffisance des justificatifs de situation, et un défaut de démarches établies de relogement.

I. La régularité de la saisine et l’acquisition de la clause résolutoire

A. La notification préfectorale: exigence probatoire et effectivité

La juridiction d’appel rappelle le texte applicable et son articulation procédurale. Elle cite que “En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’ Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent […]”. Elle relève encore que “Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi”.

L’analyse simple et factuelle emporte la décision. La preuve d’une transmission électronique plus de six semaines avant l’audience ressort du dossier. L’exigence légale, strictement énoncée, conditionne la recevabilité de l’action, mais n’instaure pas un formalisme excessif dès lors que “La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret”. La fin de non-recevoir est donc écartée, sans qu’un grief utile ne subsiste.

B. L’acquisition de la clause résolutoire et l’office du juge des référés

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause à l’issue du délai légal suivant le commandement, en l’absence d’apurement. La cour, saisie de l’entier litige, valide cette appréciation. L’ordonnance de référé avait retenu l’absence de contestation sérieuse sur la dette et l’efficacité de la clause. L’appel ne présente aucun élément nouveau sur l’exigibilité, ni sur l’exécution dans les délais posés par le commandement.

La confirmation emporte les conséquences classiques: libération des lieux, indemnité d’occupation au montant contractuel, et rappel du régime du mobilier saisi selon le code des procédures civiles d’exécution. La décision ainsi stabilisée recentre le débat sur d’éventuelles mesures de faveur, que la cour examine ensuite de manière autonome.

II. Le refus d’aménagements: délais de paiement et délai pour quitter les lieux

A. La suspension de la clause: reprise intégrale et capacité de règlement

Le régime légal de la suspension est fermement rappelé. Le texte visé précise que “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. La motivation souligne également que “Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge”.

L’appréciation factuelle est décisive. L’absence de paiement du loyer courant avant l’audience et la persistance d’un arriéré significatif caractérisent la défaillance des conditions cumulatives posées par la loi. Le dossier ne justifie pas davantage de la capacité financière actuelle ni d’un plan crédible d’apurement. La mesure de faveur, strictement encadrée par le texte, ne peut prospérer en l’état de pièces lacunaires et d’un défaut de reprise intégrale. Le refus de suspension et de délais s’inscrit, dès lors, dans le droit positif constant.

B. Le délai pour quitter les lieux: critères légaux et contrôle de proportionnalité

Sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la cour rappelle que “Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales”. Elle énonce, de manière précise, que “La durée des délais ne peut être inférieure à ‘un mois’ ni supérieure à ‘un an’ et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant […] ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement”.

La preuve exigée porte sur la situation, les efforts de relogement et la bonne foi d’exécution. Les pièces produites n’établissent pas d’éléments suffisants, ni de démarches actives crédibles. La juridiction d’appel adopte une grille d’analyse fidèle au texte, sensibles aux circonstances concrètes et au critère de proportionnalité. L’arrêt précise que “Dans ces conditions, la demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée”. La solution conforte la finalité des délais, réservés aux hypothèses où un relogement, raisonnablement envisageable, requiert un temps encadré.

La décision confirme en outre les dépens et frais irrépétibles selon une motivation brève et régulière: “Les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées”. L’ensemble compose une application rigoureuse des mécanismes protecteurs, sans dénaturer leur objet ni affaiblir l’autorité de la clause résolutoire face à une défaillance persistante.