Cour d’appel de Paris, le 14 septembre 2023, n°23-22.351

La Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 juin 2025, rejette un pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 septembre 2023.

Les bailleurs avaient consenti en 2011 un bail professionnel de six ans sur des locaux loués depuis 1989 à une étude notariale. Après congé donné en juin 2017 pour fin septembre, la locataire a restitué les lieux puis a contesté le bail et sollicité diverses restitutions.

Les bailleurs ont appelé en intervention forcée l’agent immobilier et ses assureurs, et ont réclamé loyers, charges et indemnités, notamment pour remise en état. La Cour d’appel de Paris a limité les condamnations et a refusé d’allouer une somme de remise en état, faute d’éléments probants et de chiffrage pertinent.

Le pourvoi soutenait une violation des articles 1147 ancien et 1730 du code civil et du principe de réparation intégrale, et invoquait une dénaturation. Il reprochait un refus d’évaluation du dommage et l’absence de recherche sur la nécessité d’un remplacement à neuf de certains éléments.

La Cour approuve l’arrêt attaqué. Elle retient d’abord que « le bail liant les parties ne mettait pas à la charge de la locataire la réparation de la vétusté ». Ensuite, « par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, exclusive de dénaturation », la clause de remise en état reçoit une lecture restrictive. Enfin, « les devis produits par les bailleurs n’étaient pas probants » et « les bailleurs ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’un préjudice ».

I. L’interprétation restrictive de la clause de remise en état

A. L’ambiguïté du « bail original » et l’interprétation souveraine

La clause stipulait une restitution des locaux tels qu’ils étaient à la signature du bail « original ». La Cour relève l’équivoque de la formule, justifiant une appréciation de la volonté commune, « par une interprétation souveraine de la commune intention des parties ». Cette démarche exclut la dénaturation, ce que souligne la décision en citant l’interprétation « exclusive de dénaturation », et s’inscrit dans l’office traditionnel du juge du fond. Reste alors à préciser l’étendue concrète de l’obligation ainsi comprise.

B. La restitution dans l’état initial, non la remise à neuf

La Cour approuve l’idée que la clause « autorisait seulement le bailleur à exiger que le bien loué soit restitué dans son état initial ». L’état initial renvoie aux éléments et équipements présents lors de l’entrée en jouissance, sans exiger un remplacement par des éléments neufs ou de gamme supérieure. La distinction avec la vétusté s’impose, puisque « le bail liant les parties ne mettait pas à la charge de la locataire la réparation de la vétusté ». Ainsi, les pertes de valeur liées au temps restent hors du champ de la remise, et ne peuvent fonder un droit à rénovation complète. Cette interprétation de l’obligation de restitution commande alors l’analyse probatoire et indemnitaires.

II. La preuve du préjudice et la réparation intégrale

A. Vétusté, charge contractuelle et office du juge

Le principe de réparation intégrale demeure, mais il s’exerce dans le périmètre contractuel, lequel exclut ici la vétusté faute de clause contraire. Dans ce cadre, le juge doit rechercher l’existence d’un dommage certain et chiffrable, et en déduire les conséquences sans excéder les obligations convenues. La Cour relève que l’arrêt d’appel a procédé à cette recherche et a conclu que « les bailleurs ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’un préjudice ». Reste alors à mesurer les exigences probatoires mises en avant par la décision.

B. Exigences probatoires et enseignements pratiques

L’arrêt souligne que « les devis produits par les bailleurs n’étaient pas probants ». Ils prévoyaient une « rénovation complète des locaux » avec des éléments remis « à l’état neuf ». Or, l’état d’entrée révélait déjà des éléments « en état d’usage voire dégradés », de sorte que le chiffrage devait isoler les remises réellement imputables au preneur. Le décideur est ainsi incité à articuler constat initial, description précise des désordres imputables et devis ciblés, afin d’éviter toute assimilation entre remise et amélioration. La portée pratique est nette pour la rédaction contractuelle, qui doit traiter expressément la vétusté et préciser l’objet de la restitution en fin de bail. Elle l’est aussi pour la preuve, qui commande un état des lieux précis, des comparatifs datés et des devis proportionnés aux altérations imputables.