Cour d’appel de Paris, le 26 juin 2025, n°23-21.812

La Cour de cassation, troisième chambre civile, par un arrêt du 26 juin 2025, casse une décision rendue le 22 mai 2023 par la cour d’appel de Paris. Le litige oppose un acquéreur à son vendeur à propos d’un investissement locatif en l’état futur d’achèvement, conclu dans un cadre de défiscalisation.

L’affaire concerne l’acquisition en 2009 d’un bien en l’état futur d’achèvement dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisé. L’acquéreur a assigné en 2021 le vendeur en responsabilité pour dol et manquement à l’obligation d’information et de conseil. Le vendeur a opposé une fin de non-recevoir, tirée de la prescription quinquennale applicable aux actions personnelles.

La cour d’appel de Paris a déclaré l’action irrecevable, retenant une connaissance du dommage dès la signature de l’acte authentique. Elle a estimé que le délai entre réservation et vente permettait de vérifier la valeur réelle du bien. Le pourvoi soutenait que l’estimation d’août 2016 avait, pour la première fois, révélé la surestimation invoquée du bien acquis.

La question de droit portait sur le point de départ de la prescription de l’article 2224 du code civil dans ce type d’opération. Fallait-il retenir la connaissance possible à la vente, ou les faits révélant l’impossibilité d’atteindre la rentabilité annoncée.

« Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » « Il est jugé, en matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, que la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898, publié). » « En statuant ainsi, après avoir constaté que la vente consistait en un investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

I – Le sens de la solution

A – Le point de départ subjectif et ses critères

L’article 2224 fonde un point de départ subjectif, tempéré par l’exigence d’une diligence raisonnable appréciée in concreto dans des conditions de fait déterminées. La Cour rappelle que la connaissance utile porte sur des faits, non sur une simple possibilité abstraite d’information au moment de la vente. L’argument tiré du délai de réflexion entre réservation et vente ne suffit pas à établir la connaissance des faits déclencheurs.

B – La spécificité des investissements défiscalisés et la connaissance du dommage

En présence d’un investissement locatif défiscalisé, la manifestation du dommage résulte d’indices concrets d’impossibilité d’atteindre la rentabilité contractualisée. La Cour consacre une approche finaliste, centrée sur la performance locative effectivement accessible dans le marché et dans l’immeuble considéré. La solution écarte l’idée que la simple surévaluation perçue à la vente suffirait à déclencher la prescription.

Ce cadre éclaire la censure prononcée et appelle une appréciation de sa valeur et de sa portée.

II – Valeur et portée

A – Une consolidation d’une jurisprudence protectrice

Cette décision s’inscrit dans la continuité de l’arrêt publié du 26 octobre 2022, n° 21-19.898, rendu par la troisième chambre civile. La Cour y affirme déjà que le dommage se mesure à l’impossibilité d’obtenir la rentabilité promise, non à une vigilance théorique de l’acquéreur. La présente solution renforce la sécurité juridique des investisseurs non professionnels engagés dans des schémas défiscalisés standardisés. Elle réaffirme une exigence probatoire orientée vers les performances réelles, comme loyers constatés, vacance anormale ou charges excédentaires.

B – Portée pratique et limites de la solution

Pour les praticiens, le point de départ pourra résulter d’une estimation sérieuse, d’échecs répétés de location, ou de rendements durablement inférieurs aux prévisions contractuelles. La détermination demeurera factuelle, ce qui engendre une variabilité contentieuse mais préserve l’esprit du texte et la finalité économique de l’opération. Le risque d’allongement effectif des délais est réel, toutefois la Cour circonscrit la règle aux dispositifs de défiscalisation locative. Les acteurs doivent donc documenter la rentabilité prévisionnelle et son suivi, afin d’objectiver plus tôt l’éventuelle impossibilité d’atteindre les résultats attendus.