Cour d’appel de Paris, le 26 juin 2025, n°24/18049

Par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 juin 2025, la juridiction statue en référé sur l’exécution d’un bail commercial. Elle tranche l’acquisition d’une clause résolutoire et l’allocation d’une provision malgré des contestations relatives à l’indexation, à la TVA et à la prescription.

Un bail à usage de restaurant a été consenti en 2016, avec un loyer mensuel payable trimestriellement d’avance. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 janvier 2024 pour des arriérés substantiels arrêtés à janvier 2024 inclus.

Saisi en référé, le juge a, le 9 octobre 2024, constaté l’acquisition de la clause au 26 février 2024, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation, tout en refusant une provision au titre des loyers. Le preneur a relevé appel, sollicitant l’infirmation, des délais de paiement et diverses injonctions.

L’appelant invoquait une indexation prétendument irrégulière, une TVA indue et la prescription partielle, afin d’obtenir le rejet des demandes et, subsidiairement, la limitation de la créance. L’intimé sollicitait la confirmation pour la clause et l’expulsion, ainsi qu’une provision importante au titre des loyers.

La question posée portait sur les pouvoirs du juge des référés pour constater la résiliation de plein droit malgré un commandement surévalué et sur les conditions d’octroi d’une provision lorsque une partie des loyers est sérieusement contestée, notamment pour cause de prescription.

La cour confirme l’acquisition de la clause résolutoire et les mesures d’expulsion, valide le commandement à concurrence des sommes dues et accorde une provision partielle de 55 132,44 euros HT jusqu’à février 2024 inclus, tout en refusant délais, injonctions et travaux.

I. Le sens de la décision

A. Les pouvoirs du juge des référés et la clause résolutoire

La cour rappelle l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour constater la résiliation de plein droit et faire cesser un trouble. Elle énonce ainsi: «il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.» Cette affirmation replace utilement le débat au niveau du contrôle de la régularité et de l’évidence de l’obligation.

La cour ajoute la qualification du maintien dans les lieux après résiliation: «le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.» L’absence de paiement pendant le mois suivant le commandement étant «acquise», l’acquisition de la clause au 26 février 2024 s’imposait, ouvrant la voie à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation.

B. Indexation ICC, TVA et validité du commandement

La contestation de l’indexation fondée sur l’indice du coût de la construction est déclarée non sérieuse, la cour retenant la liberté conventionnelle et l’adéquation de l’indice au loyer commercial. L’irrégularité alléguée ne vicie donc pas la mise en œuvre de la clause.

Surtout, la cour confirme la validité du commandement malgré une éventuelle surévaluation, à concurrence des sommes effectivement dues. Elle cite: «lorsque le preneur est mis en mesure de connaître l’étendue exacte de ses obligations et de comprendre les sommes qu’il reste devoir, un commandement de payer visant des sommes supérieures au montant de la créance demeure valable à concurrence des sommes dues.» La ventilation hors taxes figurant dans l’acte permettait de distinguer TVA et loyers, tandis que la prescription affectait seulement la partie antérieurement échue, sans anéantir l’efficacité de l’acte.

II. La valeur et la portée

A. La provision et la notion de contestation sérieuse

La cour précise le critère directeur de l’office provisionnel. Elle énonce: «Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.» Le principe de l’obligation locative étant incontestable, seules des imputations spécifiques pouvaient réduire la provision.

La cour opère alors des déductions ciblées et motivées. Le bailleur renonce à la TVA; les taxes indûment avancées par le preneur sont imputées; le prétendu chèque de 25 000 euros n’est pas établi quant à son encaissement et son affectation; une somme mineure est seulement alléguée. La provision est ainsi calibrée à 55 132,44 euros HT, correspondant à la part non sérieusement contestable jusqu’à février 2024 inclus.

B. Prescription quinquennale, liquidation du bailleur et effets pratiques

La cour articule deux principes jurisprudentiels relatifs à la prescription. Elle rappelle que «le délai de prescription qui court contre un débiteur n’est pas suspendu par la mise en liquidation judiciaire de celui-ci» et précise que «la règle selon laquelle la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement quelconque (…) ne s’applique pas lorsque le titulaire de l’action disposait encore, au moment où cet empêchement a pris fin, du temps nécessaire pour agir avant l’expiration du délai de prescription.» Ces principes encadrent strictement les exceptions et interdisent d’élargir artificiellement la période exigible.

Il en résulte que seuls les loyers postérieurs au 27 mai 2019 alimentent la provision, la citation du 27 mai 2024 ayant interrompu la prescription. La cour refuse d’étendre les effets d’une situation collective passée lorsque le créancier disposait encore d’un délai utile pour agir, consacrant une sécurité juridique prévisible.

Le refus de délais de paiement se justifie par la situation respective des parties et la nature de l’obligation. Les injonctions relatives aux travaux et aux «factures de loyers» sont écartées, l’occupant étant sans titre et ne rapportant aucune preuve d’une obligation de faire incontestable. La solution maintient la cohérence de l’office du juge des référés, déjà affirmée lorsqu’il s’agit de faire cesser le trouble manifestement illicite.