Par un arrêt du 28 avril 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Poitiers a eu à se prononcer sur les conditions de mise en œuvre de l’article 618 du code civil relatif à la déchéance de l’usufruit pour abus de jouissance. Une usufruitière et deux nues-propriétaires étaient propriétaires indivises de plusieurs lots de copropriété. Le syndicat des copropriétaires les a assignées en paiement de charges impayées. Les nues-propriétaires ont alors demandé, à titre reconventionnel, que l’usufruitière soit déchue de son droit d’usufruit au motif qu’elle laissait les biens dépérir faute d’entretien. Elles invoquaient le défaut de paiement des charges de copropriété, des taxes foncières, l’absence d’assurance des biens et l’absence de relocation des appartements.
Le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, par jugement du 24 juin 2025, a condamné solidairement les trois femmes au paiement des charges, a dit que l’usufruitière devait garantir les nues-propriétaires, mais a rejeté la demande de déchéance de l’usufruit. Les nues-propriétaires ont interjeté appel limité de ce chef. La Cour d’appel de Poitiers était donc saisie de la question de savoir si les manquements invoqués constituaient un abus de jouissance au sens de l’article 618 du code civil, caractérisé par un défaut d’entretien entraînant le dépérissement du fonds. Confirmant le jugement, elle a jugé que ” le défaut de paiement des charges de copropriété, des taxes foncières ou d’assurance ne constitue pas un défaut d’entretien à l’origine d’un dépérissement du bien “ et que ” le défaut de relocation des biens […] n’est de même pas à l’origine d’un dépérissement des biens “. Les appelantes ont été déboutées de leur demande de déchéance.
I. Les conditions strictes de la déchéance de l’usufruit pour défaut d’entretien
A. La distinction entre obligations financières et entretien matériel du bien
L’article 618 alinéa 1er du code civil dispose que ” l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien “. La Cour d’appel de Poitiers a interprété strictement cette disposition en excluant du champ du défaut d’entretien les seuls manquements financiers. En l’espèce, les nues-propriétaires reprochaient à l’usufruitière de ne pas payer les charges de copropriété, les taxes foncières et les primes d’assurance. La cour a estimé que ces omissions n’étaient pas constitutives d’un défaut d’entretien au sens de l’article 618. Cette position s’inscrit dans la logique de l’article 605 du code civil, qui distingue les réparations d’entretien, à la charge de l’usufruitier, des grosses réparations, qui incombent au nu-propriétaire. Ainsi que l’a rappelé la Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 30 avril 2025, ” selon l’article 605 du code civil, ‘L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.’ “ (Cour d’appel de Colmar, 30 avril 2025, n°22/03542). Le paiement des charges de copropriété et des taxes foncières relève davantage des obligations pécuniaires liées à la jouissance que d’un entretien physique du bien. La cour a donc refusé d’assimiler ces dettes à un défaut d’entretien matériel.
B. L’exigence d’un dépérissement effectif du bien
L’article 618 subordonne la déchéance de l’usufruit à l’existence d’un dépérissement du fonds, c’est-à-dire une dégradation physique ou une perte de valeur tangible. En l’espèce, les nues-propriétaires ne démontraient aucune détérioration concrète des appartements ou des parties communes. Le simple défaut de relocation, même prolongé, ne cause pas par lui-même un dépérissement : il peut même être dicté par l’intérêt commun, comme l’usufruitière le soutenait en vue d’une cession facilitée des biens. La cour a relevé que l’un des lots avait d’ailleurs été reloué, ce qui contredisait l’affirmation d’un abandon total. La jurisprudence est constante sur ce point : l’abus de jouissance suppose un comportement actif ou passif qui altère la substance du bien. En ne payant pas les charges ou en n’assurant pas les biens, l’usufruitière expose certes les nues-propriétaires à des risques juridiques ou financiers, mais elle ne cause pas un dépérissement au sens physique de l’article 618. La solution de la Cour d’appel de Poitiers réaffirme donc que la déchéance est une sanction grave qui nécessite un préjudice matériel tangible, non un simple inconvénient économique.
II. La confirmation d’une interprétation restrictive de l’abus de jouissance
A. Le refus d’étendre l’article 618 à des manquements contractuels ou financiers
Les appelantes tentaient d’élargir la notion d’abus de jouissance en y incluant le non-respect d’obligations légales ou contractuelles, comme l’obligation d’assurance prévue par le règlement de copropriété ou le paiement des taxes. La cour a opposé une fin de non-recevoir nette : ces manquements ne relèvent pas de l’article 618. Cette interprétation restrictive est conforme à la lettre du texte, qui vise exclusivement les dégradations ou le dépérissement faute d’entretien. Elle s’accorde également avec l’esprit de l’usufruit, qui confère à l’usufruitier un droit de jouissance large, assorti d’obligations d’entretien mais non d’une obligation de performance financière absolue. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 avril 2025, a d’ailleurs rappelé que ” conformément aux articles 628 et suivants du code civil sur l’étendue du droit d’usage et d’habitation, et à défaut de dispositions particulières du legs, [l’usager] est tenu de supporter le paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété “ (Cour d’appel de Paris, 4 avril 2025, n°23/09096). Cette obligation pécuniaire est distincte de l’entretien. La Cour de Poitiers a donc logiquement écarté la demande de déchéance fondée sur de simples carences financières, préservant ainsi la séparation entre les régimes de l’usufruit et de la nue-propriété.
B. La portée de la solution : protection de l’usufruitier contre des demandes abusives
En confirmant le rejet de la déchéance, la Cour d’appel de Poitiers protège l’usufruitier contre des tentatives des nues-propriétaires de mettre fin à l’usufruit pour des motifs étrangers à l’état physique du bien. La solution est importante car elle évite que le simple fait de ne pas payer des charges, même de façon prolongée, soit utilisé comme un moyen de pression pour contraindre l’usufruitier à renoncer à son droit. Elle rappelle que la déchéance est une mesure exceptionnelle, réservée aux cas où l’usufruitier cause un préjudice matériel réel au fonds. En l’espèce, les nues-propriétaires disposaient d’autres voies de droit pour obtenir le remboursement des charges qu’elles avaient dû avancer, notamment l’action en garantie qui leur avait déjà été accordée en première instance. L’arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse d’étendre la notion d’abus de jouissance à des comportements purement passifs ou financiers, sauf s’ils entraînent une dégradation avérée. La portée de cet arrêt est donc de réaffirmer la distinction entre l’obligation d’entretien et les obligations financières, et de cantonner l’article 618 à son domaine propre : la protection de l’intégrité physique du bien grevé d’usufruit.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 618 du Code civil En vigueur
L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien.
Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l’avenir.
Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser.
Article 605 du Code civil En vigueur
L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
