Le 28 avril 2026, la Cour d’appel de Reims (Chambre 2 JCP, n°25/00575) était saisie d’un litige opposant un locataire à sa bailleresse au sujet de la restitution du dépôt de garantie et du remboursement de frais administratifs. Un bail d’habitation avait été conclu le 15 juillet 2022. Le locataire quittait les lieux le 30 novembre 2022 sans qu’un état des lieux de sortie contradictoire ne soit établi. Un échange de courriels attestait du départ. La bailleresse, après mise en demeure, invoquait d’abord un défaut de clés, puis d’autres griefs (absence à l’état des lieux, consommation d’eau non régularisée, volet roulant défectueux, frais de nettoyage). Le locataire assignait la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims. Par jugement du 29 août 2024, cette juridiction rejetait la demande de restitution du dépôt de garantie, estimant que la remise des clés n’était pas établie, mais condamnait la bailleresse à rembourser les frais administratifs. Le locataire interjetait appel. La bailleresse, bien que régulièrement citée, ne comparaissait pas en appel. La question de droit était de savoir si le premier juge pouvait, en l’absence du défendeur, écarter les pièces du demandeur comme insuffisantes sans avoir préalablement requis ses observations, et si la remise des clés était suffisamment prouvée pour rendre exigible la restitution du dépôt de garantie. La cour d’appel a infirmé le jugement sur la restitution du dépôt de garantie, condamnant la bailleresse à payer 500 euros avec les conséquences légales de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et a confirmé le remboursement des frais administratifs.
I. L’exigence d’un débat contradictoire renforcé en l’absence du défendeur
A. Le rappel de l’obligation pour le juge de solliciter les observations du demandeur
La cour d’appel a d’abord rappelé un principe procédural fondamental, à titre liminaire dans ses motifs. Elle a énoncé que le juge, lorsqu’il est saisi d’une demande en l’absence du défendeur, ne saurait rejeter les prétentions du demandeur ” sur l’analyse des preuves produites, qu’il estime insuffisantes, sans préalablement requérir les observations du demandeur “. Cette formule de la cour constitue une application rigoureuse du principe de la contradiction, lequel impose que toute partie puisse débattre des éléments sur lesquels le juge entend fonder sa décision. En l’espèce, le premier juge avait considéré que la preuve de la remise des clés n’était pas rapportée, alors même que le locataire produisait un échange de courriels et une attestation. En l’absence de la bailleresse, le juge aurait dû, avant d’écarter ces pièces, inviter le locataire à s’expliquer sur leur force probante. La cour d’appel a donc censuré cette méconnaissance du débat contradictoire, rappelant que le défaut de comparution du défendeur ne dispense pas le juge d’un examen diligent des preuves, mais ne l’autorise pas non plus à substituer son appréciation à celle des parties sans les avoir entendues. Ce faisant, la cour assure un équilibre entre l’efficacité procédurale et les droits de la défense, notamment pour la partie qui se présente seule.
B. La censure du premier juge pour défaut de contradiction
La cour d’appel a appliqué ce principe aux faits de l’espèce. Elle a relevé que les pièces versées par le locataire (courriels du 28 et 30 novembre 2022 attestant du départ, puis correspondances de la bailleresse elle-même) montraient que la bailleresse avait accepté la reprise de l’appartement en y faisant procéder à un nettoyage, et qu’elle n’invoquait plus dans son dernier courrier de défaut de clés. Dès lors, ” le premier juge ne pouvait, en l’absence de contradiction et sans avoir requis les observations du demandeur sur ce point, considérer que la remise des lieux n’était pas parfaite “. La cour a ainsi estimé que le premier juge avait violé le principe de la contradiction en tranchant la question de la remise des clés sans avoir confronté le locataire à ses propres doutes. Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence qui sanctionne les décisions rendues sans respect du débat contradictoire (v. not. Cour d’appel de Montpellier, 11 mars 2025, n°22/05992, qui rappelle que ” la restitution du dépôt de garantie suppose la remise officielle des clés au bailleur et l’absence de sommes restant dues par le locataire “). Ainsi, la cour d’appel de Reims a remédié à cette irrégularité procédurale en examinant elle-même les preuves et en infirmant le jugement sur ce point.
II. L’affirmation des conditions de la restitution du dépôt de garantie
A. La preuve de la remise des clés par tout moyen
La cour d’appel a ensuite tranché la question de fond relative à l’exigibilité du dépôt de garantie. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés. En l’espèce, aucun état des lieux de sortie contradictoire n’avait été dressé. Pour autant, la cour a estimé que la remise des clés pouvait être prouvée par d’autres moyens. Elle s’est fondée sur l’attestation d’une voisine du locataire, qui indiquait avoir représenté ce dernier le 30 novembre 2022 lors de la restitution et avoir remis ” l’ensemble des clés du logement en ce compris celle de la boîte aux lettres “. La cour a également relevé que la bailleresse, dans sa correspondance du 19 octobre 2023, n’invoquait plus le défaut de clés, ce qui contredisait ses premières allégations. La cour a donc jugé que la remise des clés était établie, rendant le dépôt de garantie exigible à compter du 30 novembre 2022. Cette solution illustre la souplesse probatoire admise en matière locative : en l’absence d’état des lieux, tout élément sérieux peut démontrer la restitution des lieux (v. dans le même sens Cour d’appel de Versailles, 29 avril 2025, n°24/02592, qui rappelle que le délai de restitution court à compter de la remise des clés, même en l’absence d’état des lieux). La cour a ainsi fait prévaloir la réalité matérielle de la remise des clés sur l’absence de formalisme.
B. L’absence de sommes dues au bailleur comme condition nécessaire
La cour a parallèlement vérifié qu’aucune somme n’était due par le locataire. L’article 22 précité prévoit que la restitution du dépôt de garantie se fait ” déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur “. La bailleresse avait invoqué des griefs (consommation d’eau non régularisée, volet roulant défectueux, frais de nettoyage). Sur ce point, la cour a estimé que la bailleresse, absente en appel, ne justifiait d’aucune somme restant due. Le locataire contestait ces griefs, et aucune facture ou devis n’était produit. La cour a donc logiquement considéré qu’aucune déduction n’était justifiée. Elle a condamné la bailleresse à restituer l’intégralité du dépôt de garantie, soit 500 euros, et à supporter la majoration légale de 10 % du loyer mensuel par mois de retard prévue à l’alinéa 7 de l’article 22. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui exige que les retenues opérées par le bailleur soient dûment justifiées (Cour d’appel de Montpellier, 11 mars 2025, n°22/05992 : la restitution suppose ” l’absence de sommes restant dues par le locataire qui ne sont nullement démontrées “). En confirmant le remboursement des frais administratifs (450 euros), non prévus au bail, la cour a également sanctionné une pratique abusive. La cour d’appel de Reims consacre ainsi une protection effective du locataire en matière de dépôt de garantie, tant sur le plan procédural que substantiel.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
