Cour d’appel de Rouen, le 13 août 2025, n°24/03866

Par un arrêt de la Cour d’appel de Rouen du 13 août 2025 (1re chambre civile), la juridiction infirme une ordonnance de référé interrompant un chantier résidentiel. La construction projetée par le propriétaire d’un lot au sein d’une association syndicale libre est contestée au regard d’un cahier des charges modifié en 2015. Les voisins invoquent l’interdiction d’altérer la vue et l’ensoleillement des villas initiales, et sollicitent l’interruption immédiate des travaux commencés en 2024.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire du Havre avait retenu un trouble manifestement illicite et ordonné l’arrêt du chantier. Saisi par l’entrepreneur, l’arrêt querellé rejette les demandes d’interruption et d’expertise, et alloue des frais au titre de l’article 700. La question posée portait sur les conditions d’une mesure de remise en état en référé, au regard d’un cahier des charges opposable et d’une preuve du trouble. La cour énonce les textes applicables, rappelle la charge probatoire, et circonscrit l’office du juge des référés dans le cadre contractuel et urbanistique.

I. Le sens de la décision: trouble manifestement illicite et cahier des charges opposable

A. Opposabilité du cahier des charges modifié et office du juge des référés

La cour affirme sans détour l’opposabilité du cahier des charges modifié, tant qu’aucune nullité n’est judiciairement prononcée. « Les débats sur la validité du cahier des charges modificatif du 10 février 2015 sont vains puisqu’en l’absence de nullité prononcée judiciairement, il est applicable, et de droit, selon ses termes, à l’ensemble des membres de l’association syndicale libre, les propriétaires des parcelles énoncées dans les deux cahiers des charges de 2006 et de 2015. » Ce motif neutralise, au stade du provisoire, les critiques tenant au régime du permis valant division et aux modalités internes de modification.

La juridiction rappelle ensuite l’office restreint du juge des référés, cantonné à la cessation des troubles manifestement illicites. « L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Elle précise qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le fond du litige, uniquement l’existence d’un trouble manifeste.

B. Proportion des mesures et exigence probatoire renforcée

La cour encadre la nature des mesures possibles en préférant l’ajustement du projet à l’interdiction pure et simple de construire. « En conséquence, les mesures utiles à la prévention du trouble ne s’analysent pas dans l’interdiction de construire ce d’autant plus que le terrain est, à la fois sur le plan conventionnel, selon les cahiers des charges de 2006 puis de 2015 et sur le plan administratif, constructible et destiné à l’édification d’un immeuble d’habitation. » « Mais elles doivent tendre, si besoin est, à la limitation des conditions d’élévation de la construction de manière à respecter le cahier des charges et ne pas gêner les voisins au visa des pièces énoncées ci-dessus. »

Sur la preuve, la formation retient un standard exigeant et place la charge sur les demandeurs à la mesure de remise en état. « La charge de la preuve du trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l’allègue pour fonder ses prétentions. » Appliquée aux pièces, l’argumentation souligne la topographie et l’élévation projetée, pour conclure à l’absence d’évidence d’une atteinte à la vue maritime. « Ces éléments ne démontrent pas d’évidence une hauteur de construction obérant la vue sur mer obtenue à partir du domicile des intimés. »

Définie par ces précisions, la solution appelle une appréciation de sa valeur et de sa portée au regard du droit positif contemporain.

II. Valeur et portée de la solution retenue

A. Cohérence avec l’articulation permis valant division et obligations d’ASL

La décision conforte une ligne jurisprudentielle pragmatique en référé, privilégiant l’opposabilité des actes publiés sur les contestations internes non tranchées au fond. Elle incite les propriétaires à saisir le juge du fond pour obtenir la nullité d’une modification contestée, plutôt que d’instrumentaliser l’urgence. Ce choix ménage l’équilibre entre la légalité administrative du permis et la force obligatoire du cahier des charges, dans un cadre procédural sommaire.

La proportionnalité des mesures retenue paraît opportune dans des ensembles en pente, où des ajustements altimétriques peuvent suffire à préserver les intérêts voisins. En évitant l’arrêt catégorique du chantier, la cour laisse ouverte une mise en conformité contractuelle sans préjuger du fond ni léser le droit à construire.

B. Le filtre probatoire en référé et l’encadrement de l’article 145

Sur l’expertise in futurum, l’arrêt réaffirme la nécessité d’un motif légitime excédant le simple échec probatoire lors du référé. « L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » « Le seul échec dans la démonstration de l’existence du trouble invoqué, alors qu’il est de nature purement factuel, ne peut constituer un motif légitime à l’organisation de la mesure sollicitée. » La formule rappelle que l’article 145 ne pallie pas l’insuffisance de diligences élémentaires, notamment constat, clichés, et témoignages aisément mobilisables par les demandeurs.

La solution peut sembler rigoureuse pour des litiges de vues, où des mesures techniques d’implantation et de gabarit confortent souvent l’analyse des atteintes alléguées. Elle demeure toutefois cohérente avec l’exigence d’évidence du trouble, laquelle fonde l’intervention conservatoire du juge de l’urgence. Les praticiens veilleront, en amont, à documenter précisément lignes de vue et altitudes, faute de quoi l’interruption des travaux restera hors d’atteinte.