La Cour d’appel de Saint-Denis, statuant le 29 janvier 2025, examine un litige complexe né d’infiltrations dans un immeuble en copropriété. Un copropriétaire, lésé dans son appartement, poursuit le syndicat pour obtenir réparation. Le syndicat exerce ensuite une action récursoire contre l’entreprise constructrice et son assureur décennal. La juridiction d’appel doit trancher sur la responsabilité du syndicat et l’étendue de la réparation due au copropriétaire. Elle infirme partiellement le jugement de première instance pour condamner le syndicat, tout en le garantissant contre l’entreprise constructrice.

La responsabilité du syndicat fondée sur un vice de construction

La qualification du désordre comme vice de construction des parties communes

La cour identifie l’origine des infiltrations dans des défauts d’étanchéité de la toiture-terrasse. Elle relève que ces défauts localisés concernent des ouvrages réalisés lors de la construction. Aucune faute des copropriétaires jouissant de la terrasse n’est établie. La cour en déduit que les désordres s’analysent comme un vice de construction. Cette qualification est essentielle pour déterminer le régime de responsabilité applicable. Elle permet d’engager la responsabilité du syndicat sans nécessiter la preuve d’une faute.

L’application du régime antérieur de l’article 14 de la loi de 1965

La cour écarte l’application de la nouvelle rédaction de l’article 14. Elle rappelle le principe de non-rétroactivité de la loi. L’instance était engagée avant l’entrée en vigueur de la réforme. Elle applique donc l’ancien texte qui conditionne la responsabilité à un vice de construction ou un défaut d’entretien. “Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes” (Motif 37). Ce choix a une portée pratique déterminante. Il évite au demandeur de prouver un simple lien d’origine avec les parties communes.

La réparation intégrale du préjudice et ses modalités pratiques

L’indemnisation des préjudices patrimoniaux et extrapatrimoniaux

La cour ordonne la réparation complète des dommages subis par le copropriétaire. Elle condamne le syndicat à exécuter des travaux de remise en état sous astreinte. Elle alloue également une indemnité pour préjudice de jouissance. La privation d’usage d’une chambre pendant de nombreuses années est retenue. “Le préjudice de jouissance que [le copropriétaire] a eu à subir est donc important” (Motif 51). Un préjudice moral est aussi reconnu et indemnisé. Cette approche consacre le principe de réparation intégrale.

Les interactions procédurales entre les différentes responsabilités

La cour rejette les demandes directes du copropriétaire contre l’entreprise constructrice. Elle les juge irrecevables car nouvelles en appel. En revanche, elle admet l’action récursoire du syndicat contre cette entreprise. La responsabilité décennale du constructeur est retenue car les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Le syndicat est ainsi garanti contre les condamnations prononcées à son encontre. Cette solution préserve la cohérence du système de responsabilités. Elle évite les actions directes parallèles et respecte la chaîne contractuelle.