Cour d’appel de Toulouse, le 1 juillet 2025, n°24/03098

Par un arrêt du 1er juillet 2025, la Cour d’appel de Toulouse statue en matière de bail d’habitation et confirme une ordonnance de référé. Le litige naît d’un bail conclu en 2019, portant sur un logement avec stationnement, assorti d’un loyer et de charges. Des impayés conduisent à un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 13 décembre 2023, puis à une assignation en référé.

Par ordonnance du 6 août 2024, le juge des contentieux de la protection constate l’acquisition de la clause au 14 février 2024, ordonne la libération des lieux, fixe une indemnité d’occupation et condamne le locataire à un arriéré provisionnel, le tout assorti de l’exécution provisoire. Le locataire interjette appel le 10 septembre 2025. Il soutient avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience, puis apuré sa dette dans le cours de la procédure. Il sollicite la suspension des effets de la clause et des délais de paiement, ainsi que l’infirmation des condamnations accessoires.

Le bailleur sollicite la confirmation de l’acquisition de la clause, admet la reprise régulière des paiements et l’apurement au plus tard au 31 mars 2025, et ne s’oppose pas au maintien dans les lieux. La question posée tient aux conditions de la suspension des effets d’une clause résolutoire, à la possibilité d’accorder des délais, y compris rétroactivement, et à l’articulation de l’office du juge au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La cour confirme l’acquisition initiale de la clause et neutralise ensuite ses effets au vu de l’apurement complet. Elle relève que « La cour observe que le premier juge a statué sur la base d’un décompte édité le 03 juin 2024 […] Le paiement du loyer courant avait effectivement repris. » Elle ajoute que « La décision entreprise n’encourt aucune infirmation de ce chef. » Elle retient enfin, après actualisation du décompte, que « Dès lors, il ressort de ce décompte qu’au 31 mars 2025, la dette de loyer, charges et indemnités d’occupation […] était intégralement soldée, en ce compris les dépens et frais irrépétibles de première instance de la présente procédure. » Le dispositif « Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire » et « Constate que ces délais de paiement ayant été respectés, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué. »

I. Le sens de la solution et son fondement textuel

A. L’acquisition régulière de la clause et l’impossibilité d’une suspension d’office en première instance
Le raisonnement débute par la vérification des conditions d’exercice de la clause résolutoire après commandement, délai, et absence de régularisation à terme. La cour valide l’analyse du premier juge, fondée sur un décompte arrêté au 3 juin 2024, qui intègre des versements sans éteindre les causes du commandement. La motivation souligne que « La cour observe que le premier juge a statué sur la base d’un décompte édité le 03 juin 2024 […] la dette locative s’élevant à la somme de 1 134,15 euros […]. » L’office du juge de référé, en pareil cas, reste borné par l’article 24 de la loi de 1989.

La cour précise surtout que « La suspension de la clause résolutoire n’aurait pu être accordée d’office en application de l’article 24 VII. de la loi du 06 juillet 1989 […] » et qu’en conséquence « La décision entreprise n’encourt aucune infirmation de ce chef. » La portée est claire. La suspension des effets suppose une saisine en ce sens et la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Le premier juge, saisi alors d’un dossier encore débiteur, ne pouvait neutraliser ex officio la clause déjà acquise.

B. Le pouvoir du juge d’appel d’accorder des délais rétroactifs et de neutraliser les effets
Le contentieux se déplace vers l’état de la dette au jour où la cour statue, et vers les pouvoirs d’aménagement du temps de paiement. La cour retient, au vu d’un décompte actualisé, que « Dès lors, il ressort de ce décompte qu’au 31 mars 2025, la dette […] était intégralement soldée […]. » Cette constatation fonde un traitement distinct entre l’acquisition de la clause et ses effets. Le texte de l’article 24, V et VII, autorise des délais dans la limite de trois ans et la suspension des effets pendant leur cours, sous conditions.

La cour en tire une conséquence normative double. D’abord, le prononcé de délais peut être envisagé de manière rétroactive, dès lors que le débat contradictoire a eu lieu. Ensuite, la neutralisation des effets suit l’exécution intégrale des sommes, ce que consacre le dispositif, qui « Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire » et « Constate que ces délais de paiement ayant été respectés, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué. » La solution opère ainsi une dissociation rigoureuse entre la constatation de l’acquisition et la disparition de ses conséquences, par l’apurement.

II. La valeur de la motivation et sa portée pratique

A. Une motivation mesurée sur l’office du juge et les conditions de protection
La décision ménage l’équilibre entre force obligatoire des clauses et protection du débiteur de bonne foi qui reprend ses paiements. Elle distingue le temps de la constatation, fixée à la date où l’impayé persiste, et le temps de l’exécution, apprécié in concreto lors de l’examen des délais. La référence à l’article 24, V et VII, structure la démarche, sans surcharge doctrinale inutile. L’emploi du décompte actualisé préserve la sécurité juridique et évite une solution déconnectée de la réalité des paiements.

La motivation reste sobre, mais décisive, lorsqu’elle rappelle l’impossibilité d’une suspension d’office en première instance dans le cadre du VII, et la latitude d’octroi de délais de paiement dans le V. L’articulation temporelle sert la cohérence de la solution. La phrase « La décision entreprise n’encourt aucune infirmation de ce chef » exprime cette prudence méthodologique, avant l’aménagement curatif consécutif à l’apurement total.

B. Des enseignements opérationnels pour les rapports locatifs et le contentieux
La portée est nette. La reprise effective du loyer courant avant audience demeure déterminante pour solliciter la suspension des effets, tandis que l’apurement intégral peut emporter, in fine, extinction rétroactive des conséquences de la clause. Le dispositif le confirme en ce qu’il « Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire » et « Constate que […] la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué. » La solution donne un cap clair aux parties sur la hiérarchie des exigences.

Sur l’accessoire, la cour maintient une ligne de responsabilité procédurale. Le locataire, bénéficiaire de la suspension dans son intérêt, supporte les dépens d’appel et se voit refuser ses frais irrépétibles, selon la formule suivante : « Il sera par conséquent débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. » L’arrêt renforce ainsi une incitation à la régularisation rapide, tout en maîtrisant le coût contentieux pour la partie qui a provoqué l’instance.