Par un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 18 juin 2025, chambre commerciale 3-1, la juridiction fixe le loyer d’un bail commercial renouvelé. Le bail, conclu en 2010 pour une activité de restauration, avait fait l’objet d’un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er février 2019. Le bailleur proposait 90 000 euros par an, la locataire sollicitait une baisse significative, faute d’accord l’instance a été introduite. Une expertise a été ordonnée, puis le premier juge a fixé le loyer à 56 702,55 euros, décision partiellement frappée d’appel par le bailleur.
En cause d’appel, le bailleur mettait en avant un emplacement à forte commercialité, une desserte de qualité et une terrasse privative, et demandait 425 euros par mètre carré pondéré. La locataire invoquait une visibilité relative, un flux de chalands orienté vers l’autre trottoir, des effets de congestion automobile et des perspectives de développement limitées. La question portait sur la détermination de la valeur locative, hors plafonnement, au regard des critères légaux et des références pertinentes. La cour énonce que « La cour en déduit que les parties s’accordent sur le fait que le loyer n’est pas soumis à la règle du plafonnement édictée par l’article L.145-34 du code de commerce et qu’il doit être fixé par référence à la valeur locative des locaux ». Elle retient un prix unitaire de 425 euros/m² pondéré, une surface pondérée de 210,69 m²p, déduit 5 004 euros au titre de la taxe foncière, refuse toute majoration pour la terrasse, et arrête le loyer à 84 539 euros HT et HC à compter du 1er février 2019.
I. La détermination de la valeur locative selon une méthode contextualisée
A. Les critères légaux et l’usage tempéré des références de voisinage
La cour replace d’abord le débat dans le cadre de l’article L.145-33, dont la finalité est rappelée par la décision. Le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée à partir des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations contractuelles, des facteurs de commercialité et des prix pratiqués. Cette grille structurée oriente l’analyse des comparables et légitime les retraitements.
S’agissant des références de voisinage, la juridiction opère une sélection moins quantitative que qualitative, en écartant celles trop anciennes, postérieures ou non comparables par la surface. Elle souligne un point méthodologique utile, en affirmant que « Enfin, comme rappelé par l’expert judiciaire, la distance avec les lieux loués ne constitue pas le critère principal de sélection et de retraitement des éléments de référence ». L’important réside dans l’équivalence fonctionnelle et temporelle, plus que dans la stricte proximité géographique.
La cour agrège renouvellements et locations nouvelles, ces dernières offrant classiquement des loyers plus élevés. Elle justifie le choix d’un prix unitaire en haut de fourchette, au regard d’un quartier de bureaux dynamique, d’une desserte solide et d’une configuration adaptée à la restauration. Elle résume sa démarche en ces termes: « Compte tenu de l’évolution du marché des loyers précédemment exposée, la cour considère que 3 références sont pertinentes : ». Le panel retenu, recentré et actualisé, conforte une valeur unitaire de 425 euros/m² pondéré.
B. La pondération des surfaces et les correctifs: rigueur et cohérence interne
La pondération des surfaces obéit à la charte de l’expertise, mais la cour écarte la décote de 10 % appliquée aux parties accessibles à la clientèle. Elle motive sobrement que « En outre, au regard de l’activité de café-brasserie-restaurant exercée dans les locaux loués, la décote de 10% appliquée par l’expert judiciaire aux coefficients de pondération des surfaces accessibles à la clientèle, ne se justifie pas ». L’adaptation des locaux à l’usage et la visibilité effective, malgré un retrait, justifient des coefficients plus élevés.
En conséquence, la juridiction arrête une surface pondérée de 210,69 m²p, suivant une ventilation qui n’appelle pas de critique. La décision l’énonce expressément: « La cour retiendra donc la surface pondérée de 210,69 m²p se décomposant comme suit : ». Cette base consolidée assure la cohérence de l’évaluation, avant application des correctifs financiers.
Les correctifs confirment une lecture orthodoxe des charges et des accessoires. D’une part, la charge de taxe foncière transférée au preneur, clause exorbitante, justifie un abattement. La cour précise: « En l’absence de contestation du bailleur, le montant de 5.004 euros correspondant à un abattement de 7% tel que retenu par l’expert judiciaire, sera déduit de la valeur locative, par infirmation du jugement entrepris ». D’autre part, la majoration pour terrasse est refusée, faute de titre régulier sur un espace commun: « Dans ces conditions l’installation de cette terrasse ne peut justifier l’application d’un coefficient de majoration ». Enfin, l’abattement pour travaux d’embellissement, non démontrés quant à leur consistance, est écarté: « La demande d’abattement à ce titre sera donc rejetée ».
Ce triptyque méthodologique — prix unitaire motivé, pondération clarifiée, correctifs maîtrisés — conduit à 84 539 euros, montant inférieur au plafonné, sans difficulté dès lors que la règle du plafonnement était écartée. La solution manifeste l’autonomie du critère de valeur locative, indépendamment du plafond indiciaire.
II. L’office du juge spécialisé et les conséquences financières attachées
A. Limites de compétence et intérêts légaux: l’accessoire sans condamnation
La cour rappelle les limites attachées à l’office du juge des loyers, tout en assurant l’effectivité du compte à faire. Elle énonce que « La cour, saisie de l’appel d’une décision du juge des loyers commerciaux ne peut statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci ». La compétence se borne à fixer le prix et à arrêter le compte, à l’exclusion d’une condamnation pécuniaire.
Dans ce cadre, l’attribution d’intérêts au taux légal sur les trop-perçus peut accompagner la fixation, hors dispositif condamnatoire. La juridiction le formule nettement: « Dès lors qu’elle ne sollicite pas une condamnation en paiement, la cour, statuant dans les limites des pouvoirs accordés par la loi au juge des loyers commerciaux, est susceptible de faire droit à sa demande ». L’articulation avec les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil est pleinement assumée.
Le point de départ est fixé au 29 décembre 2020, date de notification du premier mémoire en défense du bailleur, l’action ayant été introduite par le preneur. Ce choix concilie la bonne foi du récipiendaire et le principe de la demande, dans le respect du droit des restitutions. La portée pratique est claire: l’instance de fixation peut emporter intérêts, sans excéder l’office juridictionnel.
La décision rappelle enfin la force exécutoire de la fixation opérée, position qui garantit l’effectivité des restitutions ultérieures. Elle précise que « A toutes fins, il sera rappelé que le présent arrêt, qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé et la date à partir de laquelle celui-ci est dû, constitue un titre exécutoire au sens des articles L.111-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ». La sécurité de l’exécution s’en trouve renforcée, évitant un détour contentieux.
B. Portée normative: accessoires d’occupation, charges, données et temporalité
Le refus de majoration au titre d’une terrasse non couverte illustre une exigence de licéité des occupations accessoires. En l’absence d’autorisation régulière, aucune prime de loyer ne se justifie, même si l’usage améliore l’agrément commercial. La solution est transposable aux occupations de parties communes, souvent rencontrées en pied d’immeuble tertiaire.
L’abattement pour transfert de taxe foncière rappelle l’orthodoxie de l’article R.145-8: les obligations normalement à la charge du bailleur, transférées sans contrepartie, diminuent la valeur locative. La méthode chiffrée, ici 7 %, demeure probatoire et suppose la production des avis d’imposition pertinents. La décision illustre une approche probatoire exigeante et proportionnée.
La cour adopte une position mesurée sur l’usage de données de flux, en les traitant comme un indicateur utile, non décisif, réinscrit dans l’ensemble des indices de commercialité. La temporalité compte également: les effets postérieurs à la date d’effet du renouvellement, tels que les pratiques de télétravail, sont écartés de l’assiette d’évaluation. La valeur locative reste une photographie légalement datée.
Enfin, la solution sur les intérêts légaux affine la pratique des comptes à faire, sans détour par une condamnation. Elle balise utilement le point de départ, rattaché à la notification d’un mémoire significatif dans une instance initiée par le preneur. Le contentieux des loyers renouvelés s’en trouve clarifié, tant pour les montants que pour leurs accessoires financiers.
